“住宅是世茂房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，盡管地價成本升高，但世茂在合理管控成本的同時，加快了項目周轉(zhuǎn)速度，提高銷售回款比率，以此把控現(xiàn)金流和利潤率。”世茂集團董事局副主席許世壇向《證券日報》表示，在商業(yè)方面，尤其是社區(qū)商業(yè)方面，Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來社區(qū)商業(yè)的方向。這不僅能為社區(qū)提供配套，提高住宅銷售的升值空間，而且能改變以往購物中心、酒店動輒幾十億元的投資局面，有利于實現(xiàn)財務(wù)平衡。

 

事實上，據(jù)記者了解，世茂系目前已經(jīng)由接班人許世壇掌舵。世茂房地產(chǎn)以住宅為主，經(jīng)營一些社區(qū)商業(yè)和酒店等業(yè)態(tài)。世茂股份則是世茂集團的另一家控股子公司，主業(yè)是大型購物中心、百貨商業(yè)。

 

克爾瑞研究院在《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜》中分析，世茂房地產(chǎn)若能在2014年上半年補充約200億元的可售房源，則有望在2014年實現(xiàn)銷售額突破千億元的目標(biāo)，成為“千億俱樂部”的新成員。

 

可售貨值達1500億元

 

2014年1月1日，克爾瑞研究院正式發(fā)布了《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜》，世茂以全年670.7億元的銷售收入位列全國房企第9名。

 

值得關(guān)注的是，截至2014年1月1日，世茂房地產(chǎn)已連續(xù)三年實現(xiàn)了約50%的復(fù)合增長。克爾瑞的研究報告顯示，2013年全年，世茂房地產(chǎn)銷售額同比增長46%，2011年、2012年世茂房地產(chǎn)銷售額的增長率，都穩(wěn)定在50%左右。

 

克爾瑞研究院進一步分析認(rèn)為，世茂2013年上半年新開工1430萬平方米，為明年沖刺千億元銷售目標(biāo)提供了堅實基礎(chǔ)。據(jù)悉，截至2013年年底，世茂房地產(chǎn)可售房源貨值約為1300億元，按照規(guī)劃，世茂房地產(chǎn)有望在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源，如果仍能保持70%的去化速度，世茂房地產(chǎn)有望在2014年實現(xiàn)銷售額突破千億元的目標(biāo)。

 

對此，許世壇坦言，世茂2014年的銷售目標(biāo)預(yù)估值為800億元。若包含2013年零售的庫存，可售貨值大概可以達到1300億元。“如果明年再買些地，可售貨值應(yīng)該可以達到1500億元。近幾年，公司去化率基本上維持在70%左右。這個數(shù)字包括世茂股份及一些合作項目。”

 

值得一提的是，一般來說，在企業(yè)銷售規(guī)模接近1000億元之際，多數(shù)房企都會提早布局，尋找新的利潤增長點，包括擴大海外投資，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)等。對此，許世壇表示，“世茂的基礎(chǔ)很好，做好住宅的同時，我們可以衍生出很多業(yè)務(wù)。今后在商業(yè)方面投入也會很大，尤其公司已經(jīng)在深圳市前海地區(qū)購買了土地，辦公樓等出租型業(yè)態(tài)未來將逐漸入市。今后，公司加大投入的領(lǐng)域還包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等”。

 

加快周轉(zhuǎn)平衡利潤

 

相對多數(shù)房企不惜高價拿地，拼命摘得地王地塊，回歸一線、二線城市的舉措，世茂似乎更有自己的想法。據(jù)世茂集團副總裁蔡雪梅透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的三線、四線城市也是擴張的重點區(qū)域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發(fā)的樓盤，已經(jīng)實現(xiàn)一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”

 

不過，2013年9月5日，世茂以47.25億元總價拿下蘇州金雞湖兩宗地塊，其中一幅為蘇州樓面單價地王。

 

縱觀地王的命運，順利入市且大賺的并不多，包括中糧地產(chǎn)的北京孫河地王和融創(chuàng)中國的北京農(nóng)業(yè)展覽館地王，目前都已經(jīng)引入合作方共同開發(fā)，分別為項目“找錢”高達9.08億元和12.25億元。

 

對此，許世壇坦言：“現(xiàn)在的地價都很高，包括蘇州市在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊。不過，未來再也沒有這樣好的土地了。地價貴，就要深入挖掘產(chǎn)品，銷售速度要快。”

 

“為什么有的企業(yè)拿到地王以后就不行了，因為投資這塊地可能需要好幾年，本來沒有調(diào)控政策的市場拖到了調(diào)控政策出臺，拖到了開始限購。”許世壇稱，世茂要在控制利潤的同時，加快新進土地的周轉(zhuǎn)速度。

 

事實上，有業(yè)內(nèi)人士也向記者透露，從2012年開始，世茂房地產(chǎn)就強化了對工程節(jié)點控制、成本控制等方面的管理，以此提高周轉(zhuǎn)速度。

 

對此，蔡雪梅坦言，世茂現(xiàn)在確實有不少項目的周轉(zhuǎn)速度都非?？?。“石獅市的項目我們做了10萬平方米的展示區(qū)，只花了4個月時間，并且一開盤就賣了20億元。”此外，蘇州世茂石湖灣項目于2013年3月份參與拍地，政府8月份交地，12月份已實現(xiàn)銷售；世茂張家港九溪墅項目則是2013年5月底拿地，11月底實現(xiàn)銷售。

 

凈資產(chǎn)收益待考

 

事實上，有業(yè)內(nèi)人士稱，房企為了追求千億元的銷售規(guī)模，走快周轉(zhuǎn)路線的同時，有可能導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率有所下降。以萬科為例，雖然其2013年銷售規(guī)模已經(jīng)超過1700億元，但從其近幾年的凈資產(chǎn)收益率來看，除了2012年，一直是銷售規(guī)模不足100億元的華遠地產(chǎn)更高。

 

“很多開發(fā)商有沖擊千億元銷售規(guī)模的沖動，但我覺得這只是個必經(jīng)的過程。”許世壇坦言，世茂非常重視凈資產(chǎn)收益率的管控，以世茂目前在上海市的三個持有型酒店為例，一年可以實現(xiàn)近9億元的收入。未來，世茂將加大對持有型商業(yè)的投入，但會做一些改變。

 

他強調(diào)，以往要花費8億元至10億元投資一個大型酒店，回報周期相對較長，世茂以后不一定再投這么多大型酒店了。“可以做結(jié)婚、休閑等不同主題的Mini酒店，單個酒店投資只需要幾千萬元。未來三年到四年時間，世茂房地產(chǎn)的利潤率和凈資產(chǎn)收益率將會顯著提升。”

 

許世壇稱，2014年房企的資金鏈可能會相對緊張。不過，世茂在境外做了很多融資工作，75%的融資都是長期融資，風(fēng)險相對會低很多。