當(dāng)今的地產(chǎn)界，深層次的改革不僅改變了約束行業(yè)的規(guī)則,也在改變行業(yè)運(yùn)行的基本規(guī)律。政策既不是放松也不是收緊,基本面既不是蕭條也不是繁榮?；蛘呖梢赃@樣認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè),“奇點(diǎn)”降臨。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài),十分類似于物理學(xué)里的“奇點(diǎn)”。奇點(diǎn)之上,不能拿舊經(jīng)驗(yàn)來分析行業(yè),甚至不能拿舊語言來形容行業(yè)。奇點(diǎn)之后,行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律是新的,投資邏輯也是新的。

    看空地產(chǎn)市場并非明智選擇

    我們研究具備投資屬性的行業(yè)時(shí),一個(gè)最核心的問題就是區(qū)分該行業(yè)是否處于泡沫狀態(tài)。這是因?yàn)檠芯颗菽睦碚摽蚣芘c非泡沫行業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。與互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)泡沫不同的是：地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生就會具備綁架經(jīng)濟(jì)的能力。即在擴(kuò)張期不停地吸取經(jīng)濟(jì)養(yǎng)分,擠壓其他行業(yè)的生存空間,迫使經(jīng)濟(jì)空心化。在收縮期拖垮整個(gè)經(jīng)濟(jì),制造出任何政府都難以承受的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

    華泰證券從海量數(shù)據(jù)中挖掘出一個(gè)非常穩(wěn)定的現(xiàn)象,全部地產(chǎn)泡沫無一例外地破裂于加息通道。從這個(gè)維度看,中國地產(chǎn)的泡沫化進(jìn)程似乎還沒有完結(jié)。中國的債券市場正在發(fā)生國債收益率曲線平坦化的現(xiàn)象,這意味著中國地產(chǎn)有可能在三年之內(nèi)走完全部的生命旅程。但同時(shí)令人困惑的是,海外市場債券市場的收益率曲線異動皆發(fā)生于加息通道,而中國債券市場的亂象則源于央行的窗口指導(dǎo)。所以說,中國地產(chǎn)泡沫未來如何演化,央行未來的動向與政策目標(biāo)將變得極端重要。從目前的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境看,央行在危機(jī)關(guān)頭,修復(fù)債券市場防止危機(jī)出現(xiàn)的概率要大于主動制造危機(jī)的概率。所以,現(xiàn)在開始看空中國房地產(chǎn)市場,無論對買方、賣方而言都不是一種明智的選擇。

    奇點(diǎn)之前市場等待政策寬松姿態(tài) 奇點(diǎn)之后行業(yè)走向平穩(wěn)增長

    隨著政策周期性單邊波動的結(jié)束,地產(chǎn)股伴大起大落的時(shí)代將基本結(jié)束。奇點(diǎn)之前,市場等待政策寬松姿態(tài),行業(yè)價(jià)格自由彈性恢復(fù)而始終不得,行業(yè)估值于是降低到了歷史性的低點(diǎn)。奇點(diǎn)之后,行業(yè)走向長期平穩(wěn)增長,需求健康釋放。行業(yè)雖然告別大起大落,但確實(shí)存在真實(shí)價(jià)值重現(xiàn)的機(jī)會。任何融通土地市場和證券市場的制度性改革,都可能是促成地產(chǎn)股表現(xiàn)的催化劑。

    決策層將會堅(jiān)持市場化方向,著力深層次改革,致力于擴(kuò)大土地供給,平衡市場結(jié)構(gòu),致力于將保障房建設(shè)擴(kuò)展為綜合住房保障,致力于通過預(yù)期管理和資金成本管理的抓手確保房價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)。2014年住宅開發(fā)業(yè)務(wù)還有廣闊發(fā)展空間。通過對人均使用面積、城市化率、人口增長和舊房拆遷等因素分析,判斷中國城鎮(zhèn)住宅距離達(dá)到絕對飽和還有200億平方米的發(fā)展空間,真實(shí)需求足以支持行業(yè)銷售規(guī)模在2019 年之前穩(wěn)定持續(xù)增長。

    中信證券判斷,2014年全國商品房銷售面積、銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將分別同比增長2.7%、11.5%和15.3%。行業(yè)的報(bào)表盈利水平將會趨勢性上升,而實(shí)際銷售產(chǎn)品潛在盈利水平則將保持平穩(wěn)。政策是維持行業(yè)動態(tài)平衡的關(guān)鍵,政策通過預(yù)期管理等方式來促成有效需求持續(xù)釋放。

    市場歸市場 保障歸保障

    年末信貸額度緊張、一二線重點(diǎn)城市調(diào)控加碼、供應(yīng)放緩將繼續(xù)制約成交,預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市12月成交環(huán)比難以大幅改善,同比在2012年高基數(shù)下會負(fù)增長,但2014年年初信貸額度的重置將帶來階段性的改善。略有加碼的調(diào)控政策使得基本面略有降溫,但基本面并不會明顯惡化,并不會對開發(fā)商的銷量、盈利產(chǎn)生過于負(fù)面的影響,相反,短期政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)釋放,板塊估值預(yù)計(jì)會逐步修復(fù)。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次明確將“防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”列為全年工作的一項(xiàng)主要任務(wù),地方對房地產(chǎn)調(diào)控動力將有所弱化,房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)增長明確、業(yè)績鎖定性強(qiáng)、且嚴(yán)重低估的板塊,修復(fù)性行情值得期待。

    專家表示本屆政府對于房地產(chǎn)的核心發(fā)展思路依舊是市場化方向,但是中期市場化并不代表短期調(diào)控直接退出。未來中央政府更多將在宏觀層面進(jìn)行總量調(diào)控,而不是直接干預(yù)房地產(chǎn)市場。房價(jià)問題更多將由地方政府層面,根據(jù)自身發(fā)展來制定不同政策。中央層面通過問責(zé)形式督促地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。整體上中央給予地方政府更大調(diào)控空間,既符合中國房地產(chǎn)市場差異化的發(fā)展現(xiàn)實(shí),又符合政府逐步淡出調(diào)控,“市場歸市場,保障歸保障”的目標(biāo)。

    經(jīng)濟(jì)工作會議內(nèi)容與習(xí)總書記前期“四大關(guān)系”相呼應(yīng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房地產(chǎn)方面涉及住房模式、加大供給和合理、充分使用土地等問題。整體看,以上內(nèi)容與總書記在此前要求發(fā)展多層次供應(yīng)體系,解決“四大關(guān)系”提法相呼應(yīng)。關(guān)于“調(diào)整供地結(jié)構(gòu),提高住宅用地比例,提高土地容積率”提法務(wù)實(shí)而合理。發(fā)展符合國情的住房模式在于建立多層次供應(yīng)體系,把可能性和需要,福利陷阱和住房保障問題解決好。