最近，馬來(lái)西亞成為了內(nèi)地房企圈中的熱議詞。

 

12月2日，富力地產(chǎn)砸下85億元，在馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)買下6幅地塊，用來(lái)開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)物業(yè)。在這之前的9月，碧桂園（專題閱讀）在馬來(lái)西亞的金海灣項(xiàng)目開(kāi)賣不到兩個(gè)月，就實(shí)現(xiàn)了近100億元的銷售額，成為新山市最大的地產(chǎn)商。

 

這不禁讓人浮想聯(lián)翩。當(dāng)碧桂園在馬來(lái)西亞大獲成功之時(shí)，富力地產(chǎn)能否再創(chuàng)佳績(jī)？在當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)趨于飽和、房企大舉進(jìn)軍海外市場(chǎng)之時(shí)，馬來(lái)西亞會(huì)成為內(nèi)地房企的下一座金礦嗎？

 

風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)

 

以約合85億元的代價(jià)，收購(gòu)馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)6幅土地，這對(duì)長(zhǎng)期探索境外投資路徑的富力地產(chǎn)而言，無(wú)疑是一個(gè)意義重大的決定。然而，富力地產(chǎn)將馬來(lái)西亞作為海外投資首站的抉擇，卻被認(rèn)為頗具風(fēng)險(xiǎn)。

 

穆迪的一份研究報(bào)告指出，富力地產(chǎn)在馬來(lái)西亞的土地收購(gòu)對(duì)其信用狀況具有負(fù)面影響。

 

“因?yàn)闀?huì)提高該集團(tuán)的財(cái)務(wù)及執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。”穆迪副總裁及高級(jí)分析師曾啟賢分析稱，馬來(lái)西亞對(duì)于富力地產(chǎn)而言是新市場(chǎng)，富力地產(chǎn)尚未在當(dāng)?shù)亟⑵放坪瓦\(yùn)營(yíng)記錄，新項(xiàng)目也會(huì)使其面對(duì)馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)在監(jiān)管方面的不確定因素。

 

此外，穆迪報(bào)告指出，這次收購(gòu)的總土地價(jià)格龐大，占富力地產(chǎn)截至2013年6月總資產(chǎn)的7.3%。在上述項(xiàng)目可在2014年底進(jìn)行預(yù)售之前，將需要龐大的前期投資，包括建設(shè)成本等。在此等資金需要下，富力地產(chǎn)在未來(lái)一兩年的調(diào)整后，債務(wù)對(duì)資本比率將維持在60%以上的高水平。

 

同時(shí)，曾啟賢也提到，富力地產(chǎn)擁有充裕的資金，包括其持有的現(xiàn)金和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，可支持其土地收購(gòu)，此外，上述土地成本可在3年內(nèi)分4期支付，這種安排也可緩解其短期內(nèi)的資金壓力，這些被視為可緩解部分憂慮的因素。

 

除了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)周期、匯率及當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮纫蛩?，也被分析人士視為富力地產(chǎn)“初下南洋”時(shí)需要面對(duì)的問(wèn)題。

 

盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向記者分析，馬來(lái)西亞人口不多，物產(chǎn)豐富，當(dāng)?shù)厝松钶^為安逸，住房需求遠(yuǎn)不像國(guó)內(nèi)旺盛，富力地產(chǎn)將來(lái)的項(xiàng)目若靠當(dāng)?shù)厝说男枨笾危瑧?yīng)該會(huì)有難度。與此同時(shí)，碧桂園馬來(lái)西亞項(xiàng)目的第一批中國(guó)業(yè)主，是否能夠獲得預(yù)期的收益，目前還有待考證，富力地產(chǎn)接下來(lái)如何發(fā)展國(guó)人去馬來(lái)西亞購(gòu)房，營(yíng)銷難度不小。

 

內(nèi)地房企新金礦？

 

不過(guò)，富力地產(chǎn)試圖在其公告中說(shuō)服投資者，這次的收購(gòu)將增強(qiáng)其收益和盈利能力，因?yàn)?ldquo;馬來(lái)西亞擁有龐大的華人社區(qū)及吸引國(guó)外買家的有利政府政策”。但實(shí)際情況或許并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

 

根據(jù)馬來(lái)西亞統(tǒng)計(jì)局2010年的數(shù)據(jù)，馬來(lái)西亞人口數(shù)量為2833余萬(wàn)，其中馬來(lái)人占67.4%，華人占24.6%?？硕鹧芯恐行难芯拷?jīng)理朱一鳴曾對(duì)記者表示，馬來(lái)西亞的華人對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的需求是比較旺盛的。碧桂園在馬來(lái)西亞的金海灣項(xiàng)目就是一個(gè)有力的佐證，這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主中，40%是本地客戶，其中有95%是華人。

 

不僅如此，越來(lái)越多的中國(guó)居民也開(kāi)始加入到馬來(lái)西亞的購(gòu)房團(tuán)中。碧桂園金海灣項(xiàng)目25%的客戶就來(lái)自中國(guó)，且大多數(shù)是碧桂園的老業(yè)主。

 

在政策方面，馬來(lái)西亞也確實(shí)有很多吸引外國(guó)投資者的鼓勵(lì)措施。

 

2004年，馬來(lái)西亞政府推出了“馬來(lái)西亞-我的第二家園計(jì)劃”（下稱“第二家園計(jì)劃”），鼓勵(lì)外國(guó)移民在馬來(lái)西亞居住投資。這項(xiàng)計(jì)劃對(duì)外籍人員無(wú)年齡限制、無(wú)英語(yǔ)要求、無(wú)需資產(chǎn)來(lái)源證明，外籍人士只需在馬來(lái)西亞銀行存入約合人民幣60萬(wàn)元的馬幣，即可在保留原國(guó)籍的基礎(chǔ)上讓全家取得馬來(lái)西亞身份。參與者可享受免簽待遇，長(zhǎng)期居住，購(gòu)買永久地契的房屋，享受當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等公共資源，這極大地吸引了外國(guó)的投資者。

 

截至去年8月，該項(xiàng)計(jì)劃共吸引了120個(gè)國(guó)家的1.9萬(wàn)人到馬來(lái)西亞定居，其中中國(guó)參與者居首。

 

參與第二家園計(jì)劃的人還可以享受超低利率的按揭貸款。以碧桂園的金海灣項(xiàng)目為例，其90%的客戶都使用了按揭，利息成本僅為4%左右，本地客戶的首付最低只有10%。

 

不過(guò)，馬來(lái)西亞出于對(duì)本族的保護(hù)，也設(shè)置了一些門檻或條件，這給進(jìn)入當(dāng)?shù)氐耐鈬?guó)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。比如，華資公司必須將30%的股權(quán)分給馬來(lái)西亞本族的企業(yè)，即便是由具有政府背景的企業(yè)供應(yīng)土地，也必須通過(guò)買賣雙方結(jié)成合資公司的形式。所有開(kāi)發(fā)商的商品房必須有三分之一的房源售給當(dāng)?shù)伛R來(lái)人。

 

碧桂園在金海灣項(xiàng)目大獲成功前，就曾交過(guò)一大筆“學(xué)費(fèi)”。早在去年年初，碧桂園就與馬來(lái)西亞地產(chǎn)商Mayland（大馬置地）組成合營(yíng)公司，合作開(kāi)發(fā)馬來(lái)西亞加影和萬(wàn)撓兩幅土地，碧桂園占合營(yíng)公司55%的股權(quán)，但項(xiàng)目至今還未開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)低于碧桂園持有100%股權(quán)的金海灣。

 

“中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，馬來(lái)西亞是一個(gè)機(jī)會(huì)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，馬來(lái)西亞并不是最好的選擇。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)記者表示，首先，馬來(lái)西亞在過(guò)去十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不理想，房?jī)r(jià)漲幅很小，凈增值漲幅不大；第二，碧桂園金海灣項(xiàng)目雖然大獲成功，但這并不意味著接下來(lái)的內(nèi)地房企也能獲得相同的成功，“就像比特幣，開(kāi)礦到一定程度，成本也會(huì)相應(yīng)增加。”

 

黃立沖認(rèn)為，相對(duì)而言，在美國(guó)、歐洲、澳大利亞等地投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)與國(guó)內(nèi)差不多，但風(fēng)險(xiǎn)較低，因?yàn)槟切┑胤降氖袌?chǎng)處于相對(duì)低位，在復(fù)蘇狀態(tài)，價(jià)格向上的趨勢(shì)明確，移民因素也不同程度地吸引著國(guó)內(nèi)投資者。但馬來(lái)西亞似乎不具備這些優(yōu)勢(shì)，“整個(gè)東南亞市場(chǎng)受全球經(jīng)濟(jì)周期影響較大，市場(chǎng)波動(dòng)及匯率變化，對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高要求。”黃立沖表示。

 

克而瑞研究中心的分析師楊晶晶表示，長(zhǎng)期來(lái)看，房企的海外市場(chǎng)最終還是會(huì)瞄向經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家。一個(gè)很典型的例子是，國(guó)內(nèi)房企龍頭萬(wàn)科（專題閱讀）一開(kāi)始就選擇了美國(guó)。今年2月，萬(wàn)科宣布與美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司成立合資公司，合作開(kāi)發(fā)舊金山富升街201地塊。此后不久，萬(wàn)科又先后落子新加坡、中國(guó)香港特區(qū)。綠地、萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)也瞄準(zhǔn)了美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家。