房地產(chǎn)調(diào)控有兩個基本的長效手段，一是房產(chǎn)稅，二是房貸利率。如果推出這兩項(xiàng)舉措，房產(chǎn)調(diào)控可以一步到位。兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策，如同兩只籠中虎，房產(chǎn)稅這只籠中虎總有一天會破籠而出，前提是政府回歸公共管理與服務(wù)本位。

 

房產(chǎn)稅注定無法在短期內(nèi)成為主要地方稅種，土地財(cái)政的慣性非常強(qiáng)大，急剎車的后果難以預(yù)料。地方債之所以沒有崩盤，銀行的不良率還能維持在低位，社保金之所以還能夠騰挪，房地產(chǎn)功不可沒。提高房貸利率抑制房價的政策，空間有限。在企業(yè)與地方政府高負(fù)債經(jīng)營的背景下，在人民幣匯率節(jié)節(jié)上升國際資金套利的背景下，人民幣不可能大幅加息，只能單向提升房貸利率，逼出民間真金白銀投入房地產(chǎn)，目前民間資金量大，房地產(chǎn)價格預(yù)期沒變，房貸利率小幅上升不會阻礙房價上漲。

 

地王不等于樓王

 

楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院部長)

 

過去的幾個月，尤其是9月，全國主要城市地王頻出，讓地價推高房價的觀點(diǎn)，似乎略占上風(fēng)。我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)，由地方政府壟斷，這是造成地價較高的原因之一。

 

但也別把高地價的“錯”都算在壟斷供應(yīng)身上，因?yàn)閺V大三四線城市地價并不高，土地供應(yīng)充足。而土地供應(yīng)非壟斷的國際大都市，比如紐約、倫敦等，同樣存在高價地、高價房現(xiàn)象，這與土地供應(yīng)制度無關(guān)，而主要與經(jīng)濟(jì)、人口等有關(guān)。

 

同理，房價主要是由商品房供應(yīng)與需求關(guān)系決定的。如果需求旺盛，而供應(yīng)偏緊，房價必定上漲，甚至?xí)h(yuǎn)遠(yuǎn)超出開發(fā)商購地時的預(yù)期。

 

反之，如果需求萎縮，而供應(yīng)放量，房價一般會下跌，或者趨于平穩(wěn)，而市場不會考慮一年之前的地價水平有多高。

 

“京七條”不適合全國推廣

 

張宏偉(同策咨詢研究中心總監(jiān))

 

“京七條”通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得集中建設(shè)或者配建自住型商品住房，對于短期內(nèi)來講，“限房價競地價”建設(shè)或者配建自住型商品住房確實(shí)可以起到遏制地價過快上漲的作用，對于房價來講，由于政策條件的限制，確實(shí)對于這個項(xiàng)目及周邊市場來講，在這個項(xiàng)目入市階段，確實(shí)會影響到周邊項(xiàng)目的價格。

 

然而“限房價、競地價”并不能從根本上解決房價上漲過快的問題。從“限房價、競地價”的中長期市場效果來看，并不適合全國一刀切進(jìn)行推廣。供求關(guān)系決定價格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房價競地價”抑制房價上漲是不可靠的，還必須通過加大土地市場供應(yīng)，加大商品住宅市場供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應(yīng)才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。