驅(qū)車從杭州出發(fā)，大約一個小時即可到達烏鎮(zhèn)。這個著名的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，以河成街，連橋成路，保留著晚清和民國時期的建筑與格局，多年來一直是熱門旅游景點，每年接待數(shù)以百萬計的游客。

 

最近兩年，烏鎮(zhèn)還成了養(yǎng)老地產(chǎn)投資的熱土。距離烏鎮(zhèn)景區(qū)不到兩公里的地方，一個總占地面積約1500畝的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園正在動工?，F(xiàn)在一片郁郁蔥蔥的田園風光，很快將變成白墻黛瓦的建筑群落。產(chǎn)業(yè)園的投資方是綠城集團和雅達國際控股有限公司。烏鎮(zhèn)項目也是綠城集團實踐“學院式養(yǎng)老”模式的第一個地產(chǎn)投資項目。

 

毗鄰綠城項目，平安集團在2012年也獲得一幅地塊，用于建設“平安養(yǎng)生養(yǎng)老服務社區(qū)”。平安集團在桐鄉(xiāng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目總投資預計達170億元，包括烏鎮(zhèn)和高橋鎮(zhèn)兩幅地塊，也是平安集團由保險進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的首個項目。

 

烏鎮(zhèn)容納了當前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的兩大陣營——房地產(chǎn)商和保險公司。二者各有優(yōu)勢，但目前都還缺乏成熟的商業(yè)模式和穩(wěn)定的盈利預期。地產(chǎn)商大肆鼓吹“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念始于2011年，但真正做成的養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾，絕大部分地產(chǎn)商的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目淪為以養(yǎng)老概念圈地賣房；保險公司有低成本的長期資金優(yōu)勢，但進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的時間略遲，地產(chǎn)項目都尚未建成，與養(yǎng)老保險等金融產(chǎn)品結合的效果也有待觀察。

 

今年9月，國務院出臺了加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的相關政策，將逐漸沉寂的養(yǎng)老地產(chǎn)投資再度激活，但探索實踐者眾多，成型者寥寥。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家傅旻對財新記者稱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，“更關注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務本身”。

 

“真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，思路需要從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務的運營上來。”他說。

 

地產(chǎn)商搶灘圈地

 

綠城集團董事長宋衛(wèi)平在最近的一次媒體見面會上表示，養(yǎng)老地產(chǎn)未來將是綠城極為重要的業(yè)務門類，不是第一就是第二。他在2012年為綠城定下目標，未來十年發(fā)展出100個養(yǎng)老院。

 

與諸多地產(chǎn)商一樣，宋衛(wèi)平看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國的廣闊前景。據(jù)2013年的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告》藍皮書披露，截至2012年底，中國的老年人口數(shù)量達1.94億，占總人口的14.3%。同期，中國各類養(yǎng)老機構床位只有390萬張，收養(yǎng)老人294萬人，占老年人總數(shù)1.51%。按照中國社會養(yǎng)老服務體系建設的“十二五”規(guī)劃，90%的老人居家養(yǎng)老，6%的老人在社區(qū)養(yǎng)老，4%的老人在福利院、養(yǎng)老院等機構養(yǎng)老。養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。

 

經(jīng)過近六年的考察和研究，綠城集團決定以“學院式養(yǎng)老”的模式切入養(yǎng)老地產(chǎn)。所謂學院式養(yǎng)老，是以綠城旗下的類老年大學頤樂學院為核心，組織園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活。頤樂學院已經(jīng)在全國15個城市開設了29所校區(qū)，注冊學員超過2200人。烏鎮(zhèn)項目是綠城“學院式養(yǎng)老”的第一個地產(chǎn)項目。

 

烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園是綠城集團與雅達國際合作投資的項目，以健康養(yǎng)老為主題，占地1500畝，總投資約75億元，將建設醫(yī)療公園、五星級養(yǎng)生度假酒店、特色商業(yè)中心、國際養(yǎng)老護理中心、頤樂學院和高端自助養(yǎng)老區(qū)等六大功能區(qū)。其中，自助養(yǎng)老區(qū)和頤樂學院占地650畝，由綠城集團主導開發(fā)。2012年10月，項目正式動工，綠城將其命名為烏鎮(zhèn)雅園，主要包括頤樂學院和老年住宅。根據(jù)項目規(guī)劃，老年住宅有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等產(chǎn)品類型，全部精裝修。烏鎮(zhèn)雅園在2013年7月開盤，推出的100多套公寓基本售完，售價在1.2萬/平方米左右。56歲的宋衛(wèi)平和60歲的綠城集團總裁壽柏年各自在雅園給自己買了一套老年公寓。

 

負責雅園項目操盤的雅達置業(yè)有限公司總經(jīng)理朱浩義告訴財新記者，雖然項目距離杭州、蘇州、上海都不遠，但置業(yè)客戶群仍以桐鄉(xiāng)本地人為主，年齡多在40歲至50歲，為父母的養(yǎng)老考慮或為自己十年后打算。

 

綠城的思路是用開發(fā)階段的利潤來補貼后期的養(yǎng)老服務運營，項目建設仍是以預售回籠資金滾動的房地產(chǎn)開發(fā)模式。宋衛(wèi)平算了一筆賬，項目整體的地價享受優(yōu)惠，樓面地價在700元/平方米左右，建設及精裝修的總成本在8000元/平方米，房屋售價在1.2萬元/平方米，總體上每平米有4000元的毛利。扣除運營成本和稅費，仍有可觀的凈利潤。項目的物業(yè)管理費為3.5元/平方米·月，其中的0.7元補貼給頤樂學院，再加上每個學員3000元/年的學費，頤樂學院基本能實現(xiàn)收支平衡。

 

宋衛(wèi)平表示，與動輒需要幾十億元資金拿地的中心城市項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的啟動成本很低，2億至3億元就能啟動一個項目，收益也不遜色。

 

壽柏年對記者透露，目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務在綠城總盤子中占比很小。烏鎮(zhèn)雅園項目總體650畝，綠城一期拿了100多畝，土地款1000多萬元。項目啟動后，通過預售回籠資金，再繼續(xù)分期拿余下的土地。整個烏鎮(zhèn)健康產(chǎn)業(yè)園的思路也是先做住宅，產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流之后，再拿后面的醫(yī)院、酒店和商業(yè)用地，分批滾動完成1500畝土地的開發(fā)。綠城集團承諾，項目會引入德國的老年護理醫(yī)院，并有專業(yè)的養(yǎng)老護理中心，完全以老年客戶需求為核心。綠城集團還將持有運營頤樂學院，目前正在搭建管理、教學和護理等運營團隊。