近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求主要依賴內(nèi)資企業(yè)搬遷活動(dòng)，其大部分租賃成交來(lái)自于租金相對(duì)優(yōu)惠的甲級(jí)寫(xiě)字樓。整體空置率有所下降，但整體租金增長(zhǎng)乏力；預(yù)期未來(lái)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但仍然看好資本市場(chǎng)。此外，零售地產(chǎn)市場(chǎng)方面，2013年全年供應(yīng)量將創(chuàng)新高，新落成商場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

 

甲級(jí)寫(xiě)字樓

 

需求穩(wěn)定租金下滑

 

仲量聯(lián)行報(bào)告稱，寫(xiě)字樓需求穩(wěn)定，但企業(yè)租金成本下滑，本季度大部分租賃成交來(lái)自于租金相對(duì)優(yōu)惠的甲級(jí)寫(xiě)字樓。2013年三季度，寫(xiě)字樓的需求主要來(lái)自節(jié)約成本型搬遷及新進(jìn)駐廣州的公司。據(jù)仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖介紹，珠江新城區(qū)域內(nèi)一些新建成的寫(xiě)字樓在本季表現(xiàn)活躍，相對(duì)于區(qū)域內(nèi)一些高端的寫(xiě)字樓，這些配置相對(duì)較低的寫(xiě)字樓租金合理，吸引了一部分尋求更佳商務(wù)氛圍、但成本有限的中小型企業(yè)進(jìn)駐。行業(yè)方面，本季度專業(yè)服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)較活躍。

 

寫(xiě)字樓空置率雖有下降，租金仍疲軟。三季度在無(wú)新增供應(yīng)的背景下凈吸納量微降至75000平方米，表現(xiàn)仍然不俗。由于本季無(wú)新竣工甲級(jí)寫(xiě)字樓，整體空置率從上季度的15.1%下降至13.1%。由于未來(lái)幾年市場(chǎng)上將有大量新增供應(yīng)，面臨空置率壓力較大的天河北及珠江新城個(gè)別寫(xiě)字樓業(yè)主也開(kāi)始動(dòng)搖，為目標(biāo)租戶提供更加靈活的租金策略以吸引潛在主力租戶，紛紛希望在新一輪供應(yīng)洪峰來(lái)臨前提升或保持大廈的進(jìn)駐率。整體看來(lái)，本季甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降1.3%。

 

新大廈業(yè)主預(yù)租優(yōu)惠增加是一大趨勢(shì)。由于整體需求增長(zhǎng)面臨壓力預(yù)計(jì)個(gè)別業(yè)主會(huì)愿意繼續(xù)下調(diào)租金吸引有搬遷或升級(jí)需求但預(yù)算有限的租戶進(jìn)駐新大廈。此外，預(yù)計(jì)年底落成富力地產(chǎn)分散物權(quán)項(xiàng)目（富力盈凱廣場(chǎng)及富力盈通大廈），其較高的預(yù)售率支持全市空置率與2012年持平。截至年末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量將近400萬(wàn)平方米。

 

展望年內(nèi)全市整體空置率將繼續(xù)保持下降，以及新增供應(yīng)預(yù)售率較高，對(duì)現(xiàn)有大廈業(yè)主的壓力大為減弱。馬煒圖預(yù)測(cè)：“盡管第三季度租金下降，由于上半年租金輕微反彈部分抵消其影響，預(yù)計(jì)2013年的租金將持平。然而，預(yù)計(jì)個(gè)別未來(lái)三年內(nèi)落成的大廈業(yè)主提早開(kāi)始預(yù)租，前期較大幅度的租金優(yōu)惠將加劇寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)。”

 

商鋪市場(chǎng)

 

西城都薈出售刷新紀(jì)錄

 

仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫表示：“盡管零售商對(duì)擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度，本季度時(shí)尚品牌及知名國(guó)內(nèi)餐飲類租戶仍選擇在人流量穩(wěn)定的中心地區(qū)的成熟購(gòu)物中心開(kāi)店，如天河路和北京路商圈。另一方面，國(guó)際品牌零售商活躍度減少，本季度無(wú)新國(guó)際品牌零售商進(jìn)入。”

 

新落成商場(chǎng)招商情況進(jìn)度緩慢。由于零售商場(chǎng)在項(xiàng)目自身定位及吸引品牌商家進(jìn)駐方面面臨的壓力加大，大部分知名租戶普遍對(duì)進(jìn)駐新商場(chǎng)比較謹(jǐn)慎，特別是非核心商圈的新物業(yè)。本季度的零售市場(chǎng)空置率從3%上升至3.7%。

 

本季度大部分商場(chǎng)的租金水平保持穩(wěn)定，一些天河北商圈接近滿租的商場(chǎng)在本季度出現(xiàn)租金上的小幅上漲，但主要針對(duì)時(shí)尚品牌。此外，部分商場(chǎng)對(duì)某些樓層進(jìn)行升級(jí)改造。如五月花（拓展選址信息）商場(chǎng)將原本由運(yùn)動(dòng)品牌進(jìn)駐的4樓改造成特色餐飲功能，正佳廣場(chǎng)對(duì)負(fù)一層租戶進(jìn)行調(diào)整，租金略有上揚(yáng)。雖然本季度整體租賃市場(chǎng)比較疲弱，但在天河北商圈的租金漲幅帶動(dòng)下，整體租金環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，比上季度增速略快。

 

資本市場(chǎng)有大宗交易。資本市場(chǎng)上，本季和記黃埔成功以26億元人民幣的價(jià)格將位于荔灣區(qū)的西城都薈出售給某境外房地產(chǎn)基金，這是繼2012年2季度樂(lè)峰廣場(chǎng)以來(lái)的又一宗零售物業(yè)整體出售，是廣州記錄以來(lái)的最大宗零售物業(yè)交易。

 

2013年是有史以來(lái)供應(yīng)量最大的一年，預(yù)計(jì)全年近40萬(wàn)新增優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)竣工，約為2012年的3倍。四季度分別位于珠江新城的海印匯、荔灣區(qū)的西城都薈及番禺區(qū)的荔園新天地將正式開(kāi)業(yè)，屆時(shí)將新增20萬(wàn)平方米的供應(yīng)。由于大量新供應(yīng)出現(xiàn)，而租賃市場(chǎng)氣氛無(wú)明顯起色，新落成商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。在建商場(chǎng)預(yù)租情況不及預(yù)期，預(yù)計(jì)其較低的預(yù)租率將拉高年末全市空置率，超過(guò)2012年的水平，約達(dá)5%。由于零售商擴(kuò)張步伐放慢，對(duì)新商場(chǎng)招商造成壓力。少數(shù)新商場(chǎng)考慮重新定位，引入更多適合周邊消費(fèi)者的品牌，預(yù)計(jì)將會(huì)拖慢租金增長(zhǎng)幅度。