作為國(guó)人最關(guān)注的“房子”和“養(yǎng)老”兩大問題，一旦聯(lián)系在一起注定成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中，一句“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”迅速引來熱議。

以房養(yǎng)老，簡(jiǎn)單來說就是老人在退休以后，可以將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，并由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。這樣一項(xiàng)突破性的政策，對(duì)老年人來說到底能帶來多大利好？

抵押200萬元房子

每月能領(lǐng)1萬元養(yǎng)老？

一直積極提倡以房養(yǎng)老的中房集團(tuán)公司理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算，如果老人以評(píng)估價(jià)值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評(píng)估價(jià)值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)基本都能支持上述價(jià)格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

不過，有人以辦理10年期100萬元的按揭貸款購(gòu)房為例來計(jì)算，指出按當(dāng)前基準(zhǔn)利率6.55%、采用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約要1.138萬元，相比起來“抵押價(jià)值200萬的房產(chǎn)，每月才領(lǐng)1萬元太不劃算了”。

但孟曉蘇發(fā)微博評(píng)論稱：“這種算法既不懂保險(xiǎn)也沒其他依據(jù)”。他表示：“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)與購(gòu)房抵押貸款算法相似但方向相反。抵押貸款買房者要按月向銀行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司提前向老人付款并延后得房。所以給付金數(shù)額大致是反過來計(jì)算的，約是‘購(gòu)房本金’減去預(yù)付利息。”

一線城市

以房養(yǎng)老或更劃算

盡管作為國(guó)家養(yǎng)老政策的補(bǔ)充，以房養(yǎng)老主要針對(duì)的是孤寡、失獨(dú)老人或子女不在身邊的老人，但對(duì)其他有房、有一定存款也有子女的老人來說，也不失為一種選擇。然而，羊城晚報(bào)記者采訪獲悉，其中還涉及多個(gè)問題，比如房?jī)r(jià)未來一旦出現(xiàn)增值，增值部分的收益歸誰、子女是否還有繼承權(quán)、一旦突破了70年產(chǎn)權(quán)的年限如何解決、多人產(chǎn)權(quán)的房子應(yīng)該如何評(píng)估和處置等等。

“上述可能涉及的問題，或說容易產(chǎn)生糾紛的問題，正是在下一步制度設(shè)計(jì)上需要解決的問題。”一位壽險(xiǎn)公司的相關(guān)人員認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)值不同、個(gè)人考慮的因素不同、家庭環(huán)境的不同以及老人的需求不同，都導(dǎo)致了很復(fù)雜的博弈過程。

羊城晚報(bào)記者了解到，目前廣州市平均養(yǎng)老金水平達(dá)到2833元/月（據(jù)廣州市人保局?jǐn)?shù)據(jù)）。以廣州城區(qū)一套價(jià)值200萬元（均價(jià)2萬元、100平方米）的房子為例，目前中國(guó)人平均壽命為72歲，假設(shè)老人退休時(shí)（55-60歲）可進(jìn)行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。

在目前廣州的房租、房?jī)r(jià)和抵押貸款利率水平之下，暫不考慮通脹和利率、除社保外假設(shè)每月以1萬元生活費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算——

賣房后租房：賣掉得200萬現(xiàn)金，以2000元租一套普通的住房，則這筆錢僅夠用13年；

賣房后換小房：賣掉得200萬現(xiàn)金，其中花100萬買個(gè)小房，要維持上述生活水平，100萬現(xiàn)金僅夠8.3年；

住房抵押：以房?jī)r(jià)的70%作為評(píng)估，目前10年期的抵押貸款利率為6.55%，則老人雖然拿了140萬的現(xiàn)金，這筆錢僅約夠用11年，且每月還要返還銀行利息；

以房養(yǎng)老：如仍以房?jī)r(jià)的70%作為評(píng)估，每月能夠獲得金融機(jī)構(gòu)提供的1萬元現(xiàn)金，所需要的費(fèi)用由金融機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)到老人離世。

關(guān)注

機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)跌了怎么辦？

實(shí)際上，由于目前相關(guān)細(xì)則沒有出臺(tái)，以房養(yǎng)老對(duì)保險(xiǎn)公司來說也可能存在風(fēng)險(xiǎn)。“住房反向抵押代管保險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)并非穩(wěn)賺不賠，”中美聯(lián)泰大都會(huì)人壽產(chǎn)品管理部王琪向記者直言。

首先是按揭金額問題，在“以房養(yǎng)老”模式下，金融機(jī)構(gòu)一般要在老人過世后才能處置房產(chǎn)，在簽訂合同到執(zhí)行處置的時(shí)間跨度可能較大，難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，因此如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。然而房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的不確定性，成為了最大障礙。如果房?jī)r(jià)一路上漲當(dāng)然皆大歡喜，而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩盤，卻是一損俱損。目前一線城市房?jī)r(jià)還在穩(wěn)步上漲，但在一些盲目開發(fā)的三四線城市，卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是按揭期限問題。由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。