近期,“錢(qián)荒”成為最受關(guān)注的話題,與之密切相連的樓市自然難逃干系:“錢(qián)荒成樓市分水嶺”、“錢(qián)荒逼房企降價(jià)”等各種傳聞和消息不絕于耳。不過(guò),就記者的采訪和了解到的情況來(lái)看,至少目前的島城樓市并未明顯受到“錢(qián)荒”的影響。

    房?jī)r(jià)未降

“錢(qián)荒”并未改變房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭。

最新統(tǒng)計(jì)顯示,2013年上半年青島房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“六連漲”,“紅五月”環(huán)比更是首次超過(guò)1%。6月份青島住宅均價(jià)為9494元/㎡,相比5月的9405/㎡繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。

在這樣的形勢(shì)下,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),剛需置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域李滄的均價(jià)將會(huì)破萬(wàn)。“2年內(nèi)李村將不再是剛需,房?jī)r(jià)會(huì)過(guò)萬(wàn)。”高策地產(chǎn)青島公司策劃顧問(wèn)部總監(jiān)單良在接受記者采訪時(shí)表示,上半年李滄的房?jī)r(jià)上漲最明顯。

受成交趨勢(shì)影響及世園會(huì)規(guī)劃利好,李滄區(qū)商品房成交價(jià)格已從2010年第一季度的6790元/㎡竄升到9178元/㎡,均價(jià)破萬(wàn)的樓盤(pán)越來(lái)越多,像中海國(guó)際社區(qū),去年年底均價(jià)9500元/㎡,而目前均價(jià)在10500元/㎡左右；李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)去年年底售價(jià)9000元/㎡,目前售價(jià)也已過(guò)萬(wàn)。另外,城陽(yáng)區(qū)靠近李滄沿線的樓盤(pán)漲價(jià)也比較明顯。中鐵華胥美邦、天泰城去年售價(jià)均在5000元/㎡左右,目前兩項(xiàng)目均在7000多元/㎡。

從成交量來(lái)看,今年青島樓市月均銷(xiāo)售量在萬(wàn)套左右,處于旺季,開(kāi)發(fā)商之間也“默契”地取消了各種折扣優(yōu)惠。下半年將繼續(xù)有大量房源上市,僅7月份預(yù)計(jì)就會(huì)有31盤(pán)集中上市,剛需、改善房源各占一半。

據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,逾8成網(wǎng)友計(jì)劃半年內(nèi)出手,有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),下半年隨著房源供應(yīng)量的增加,青島樓市或演繹新的盛況。

    更多是心理影響

不少購(gòu)房者認(rèn)為,房地產(chǎn)也是受資本市場(chǎng)影響,不可能在這場(chǎng)錢(qián)荒的“漩渦”中獨(dú)善其身,開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)橘Y金短缺再次降價(jià)走量,呼吁等著“抄底”。

“從我們收集到的信息,‘錢(qián)荒’更多的是心理影響,6月份消息剛出來(lái)的時(shí)候,一度對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方信心有動(dòng)搖,例如買(mǎi)家會(huì)認(rèn)為是不是買(mǎi)貴了,而賣(mài)家相反不敢放盤(pán)了。”恒誠(chéng)佳不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理葉貞玲分析說(shuō),當(dāng)前的“錢(qián)荒”局面可能會(huì)對(duì)樓市影響在兩方面:一是增加購(gòu)房者申請(qǐng)住房按揭貸款的難度；二是影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。

事實(shí)上,在一年多的樓市回暖之下,許多開(kāi)發(fā)商手頭資金充裕,“錢(qián)荒”在短時(shí)間內(nèi)對(duì)其影響并不大,房企缺乏“降價(jià)跑量”的動(dòng)力。

“一方面房企在前段時(shí)間的銷(xiāo)售不俗,另一方面,得益于融資能力的不斷升級(jí),大部分房企已經(jīng)適應(yīng)了調(diào)控,也拓展了融資渠道。目前看不出‘錢(qián)荒’對(duì)市場(chǎng)的影響。”李滄某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者,房地產(chǎn)企業(yè)因其高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的特性,仍舊是較受銀行信貸歡迎的行業(yè)。尤其是島城樓市,開(kāi)發(fā)商要么是外來(lái)大鱷,要么就是自身實(shí)力不俗的本地企業(yè),償還貸款的能力較強(qiáng),相比其他行業(yè),仍舊更容易獲得貸款。

“說(shuō)實(shí)話,我們一直很難從銀行那里拿到貸款,都是通過(guò)其他一些途徑,所以我們對(duì)于‘錢(qián)荒’的理解,倒不是資金鏈的問(wèn)題。”島城一家中小型房企負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在最擔(dān)心的,是購(gòu)房者如果很難貸到款,或者貸款利息上漲,勢(shì)必會(huì)影響到商品房的成交以及回款速度,萬(wàn)一拖個(gè)一年半載我們拿不到房款,那苦日子就真的來(lái)了。

記者走訪島城銀行業(yè)了解到,目前并未出現(xiàn)因“錢(qián)荒”而拖長(zhǎng)放貸周期的現(xiàn)象,有個(gè)別放貸周期拖長(zhǎng)的情況,主要是由于申辦人材料準(zhǔn)備周期過(guò)長(zhǎng)而耽誤了申請(qǐng)。首套房貸利率優(yōu)惠縮水的現(xiàn)象,是由于部分銀行信貸額度偏緊了,就會(huì)在利率方面做一些調(diào)整,屬于正常的市場(chǎng)行為,預(yù)計(jì)7月中旬就會(huì)恢復(fù)。

    影響或在土地市場(chǎng)

眼下,“錢(qián)荒”并未波及青島樓市。但在分析人士看來(lái),如果“錢(qián)荒”繼續(xù),對(duì)樓市的影響或?qū)Ⅲw現(xiàn)在土地市場(chǎng)。

“開(kāi)發(fā)商拿地的速度取決于未來(lái)資金預(yù)期的好壞,上半年房企積極拿地,一方面顯示房地產(chǎn)行業(yè)景氣度高,有較高的融資需求；另一方面,房企積極儲(chǔ)備土地,亦說(shuō)明其看好后市的發(fā)展。從短期來(lái)看,‘錢(qián)荒’持續(xù),流動(dòng)性收緊,開(kāi)發(fā)商會(huì)更加重視維持現(xiàn)金流、謹(jǐn)慎拿地。”李滄某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)分析說(shuō)。

從青島近期土地市場(chǎng)出讓情況來(lái)看,近幾個(gè)月島城土地市場(chǎng)異?；鸨?月均出讓土地量在60幅左右。其中,西海岸和城陽(yáng)出讓土地?cái)?shù)量尤為龐大。西海岸一改以前小幅、零碎出讓土地的慣例,近期出讓土地面積更大,位置更為集中；而城陽(yáng)拍賣(mài)土地因?yàn)榈乩砦恢幂^好、整體性好、土地面積大,引來(lái)眾多大鱷開(kāi)發(fā)商入駐,動(dòng)輒數(shù)億拿地。

另一方面,市區(qū)土地出讓往往又遭到高溢價(jià)搶奪,新都心地價(jià)被“逼”拍出6000元/㎡高價(jià),李村地價(jià)也逼近4000元/㎡。市區(qū)出讓土地雖然面積不大,但高樓面地價(jià)也使得土地總價(jià)動(dòng)輒數(shù)億元。

據(jù)分析,當(dāng)前市場(chǎng)中的大部分房企,都是經(jīng)歷了多次樓市調(diào)控的磨煉,但融資能力偏弱的中小房地產(chǎn)企業(yè),可能由于資金量和資金流動(dòng)性問(wèn)題的影響,很難在“寸土寸金”的樓市版圖中拿到稱(chēng)心的土地,資金壓力吃緊或致中小房企面臨洗牌。