樓市素有“金九銀十”之說(shuō),上半年通常不如下半年火。但今年上半年頗為奇特,濟(jì)南、青島、淄博、煙臺(tái)、濰坊、東營(yíng)、德州等多個(gè)城市成交量高出去年全年的一半。3月“搶購(gòu)潮”過(guò)后,4、5、6月份成交雖有回落,但多市未低于正常月度水平。
官方數(shù)據(jù)顯示,3月,濟(jì)南市一、二手住宅成交分別突破了7000套、9000套。4、5、6月份雖有所回調(diào),但一手住宅3909套、5554套、5589套；二手房3051套、2679套、2065套的交易量仍不低于正常月份。今年1-6月,濟(jì)南一、二手住房分別網(wǎng)簽28990套、20477套,相當(dāng)于去年全年交易量的72%、94%。
在青島,3月份全市一、二手住宅成交各突破14000套、9000套,上半年一、二手住房分別網(wǎng)簽54333套、21008套,相當(dāng)于去年全年交易量的57%、107%。
價(jià)格方面,從中國(guó)指數(shù)研究院的百城房?jī)r(jià)指數(shù)看,青島上半年6連漲,濟(jì)南除了5月表現(xiàn)為降之外,其他月份都在上漲。青島業(yè)內(nèi)人士用“萬(wàn)元線”的走向描述青島房?jī)r(jià):“去年‘萬(wàn)元線’在李滄、市北、四方的交界地帶,現(xiàn)在則覆蓋李滄(除滄口外),正在向城陽(yáng)擴(kuò)散。”青島世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部研究人員單國(guó)豪告訴記者。
對(duì)納入百城房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)的我省11個(gè)城市,記者搜集到了濟(jì)南、青島、淄博、煙臺(tái)、威海、濰坊、東營(yíng)、德州等8市的上半年商品住宅交易數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)除威海外,其他7市的上半年成交量全部超過(guò)去年全年的一半。價(jià)格方面,百城房?jī)r(jià)指數(shù)內(nèi)的上述8市加上菏澤、聊城、日照共11市中,除青島、菏澤表現(xiàn)為月月見漲外,其他城市各月有漲有跌。
3月“搶購(gòu)潮”透支需求過(guò)后,為什么成交還能維持正常月份水平?記者采訪濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧、濰坊的開發(fā)企業(yè),比較一致的回答是:看政策未加碼,前兩年壓抑的部分需求放棄觀望集中入市所致。
房?jī)r(jià)更“親民” 需看調(diào)控
新一輪調(diào)控已兩年,政策到了平穩(wěn)期,效應(yīng)似乎已不像初期明顯。但記者采訪了解到,調(diào)控房市,政府還有很多事情可以做。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海教授告訴記者,在調(diào)控政策并無(wú)加碼的“穩(wěn)定期”,要使房?jī)r(jià)更“親民”,首先政府要下大力氣把保障房保質(zhì)保量建好,至少每年完成計(jì)劃指標(biāo)；第二,盤活閑置土地房產(chǎn)盡快形成供應(yīng)量；另外,市場(chǎng)監(jiān)管和信息透明要更到位。
記者在采訪中了解到,從土地成交看,近年來(lái)濟(jì)、青住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)明顯,市區(qū)新建住宅稀缺價(jià)高；而另一方面,市區(qū)內(nèi)甚至黃金地段不乏有土地或房產(chǎn)一閑數(shù)年、不能及時(shí)形成供應(yīng)量的情況。如濟(jì)南樓盤蘭亭鑒筑、龍騰國(guó)際,周邊居民告訴記者地塊“閑過(guò)至少兩年”,售樓處對(duì)此也并不諱言；中國(guó)盒子等樓盤樓已建好,卻遲遲無(wú)法交房。
近日,省政府辦公廳專門就促進(jìn)批而未供土地有效利用工作下發(fā)通知,要求嚴(yán)格落實(shí)獎(jiǎng)懲制度,對(duì)供地率達(dá)不到最低要求的市縣且逾期不整改的,暫停建設(shè)用地審批,并按未完成任務(wù)數(shù)的一定比例扣減當(dāng)年度新增建設(shè)用地指標(biāo)。據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù),我省閑置用地總規(guī)模約100萬(wàn)畝,相當(dāng)于國(guó)土部分配給我省3年的土地指標(biāo)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有完善空間,不少購(gòu)房者有切身體會(huì)。如濟(jì)南樓盤中鐵·逸都國(guó)際、鑫苑名家上半年“分單元賣房”的情況出現(xiàn)過(guò)多次,人為制造緊缺感,房?jī)r(jià)小步快漲,并未被叫停。信息透明上,記者僅搜索上半年交易量數(shù)據(jù)尚且困難,價(jià)格、存量數(shù)據(jù)更是難以查閱。某市一開發(fā)商對(duì)記者直言不諱:“如果消費(fèi)者知道一個(gè)城市還有這么多存量房,誰(shuí)還會(huì)恐慌購(gòu)買呢?”
對(duì)下半年樓市,業(yè)內(nèi)人士看法不一。中海地產(chǎn)濟(jì)南分公司總經(jīng)理莊青峰持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度,認(rèn)為近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增速趨緩,房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)招致更嚴(yán)厲的調(diào)控。下半年濟(jì)南樓市供應(yīng)量有保障,樓市看穩(wěn)。
青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華認(rèn)為,三季度青島房源供應(yīng)量將占下半年的一大半,價(jià)格不會(huì)大幅上漲。四季度樓市‘翹尾’可能性不大,目前銀行金融行業(yè)資金緊張,而資金流動(dòng)性問(wèn)題傳遞到房地產(chǎn)行業(yè)一般是3到6個(gè)月,年底,房企資金鏈可能會(huì)緊張,不排除小開發(fā)商出現(xiàn)“降價(jià)跑量”的情況。
買房故事：“跌宕起伏”三個(gè)月
今年5月買了房的濟(jì)南一事業(yè)單位職工小邵,趕上了3月份的“國(guó)五條”,他看上的3套二手房都“飛”了:一套在他與家人商量、取錢準(zhǔn)備交定金的1小時(shí)內(nèi)賣掉了；另一套小邵與兩路房客狹路相逢,差一點(diǎn)“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)”；第三套交定金時(shí)房主臨時(shí)變卦加價(jià)3萬(wàn)元,小邵無(wú)法接受而告棄。
“當(dāng)時(shí),店里即便有50個(gè)經(jīng)紀(jì)人都能用上。”齊魯樓市甸柳莊店資深經(jīng)紀(jì)人郭友方告訴記者。而直到6月份,濟(jì)南公積金管理中心的審貸人員還是忙得昏天黑地,原本承諾的15個(gè)工作日辦結(jié)不得不推到了20天。
到了4月初,一看“20%個(gè)稅”沒(méi)落地,二手房沒(méi)那么火了,中介又紛紛給小邵打來(lái)電話。小邵心有余悸,干脆買了一處期房。該樓盤均價(jià)1.1萬(wàn)元/平米,賣得挺火。“100套房,開盤當(dāng)天賣了六七十套。兩天后我們?nèi)ナ蹣翘幒灪贤?基本賣完了。”他說(shuō)。
“去年年中,我一個(gè)同事就在這個(gè)樓盤買的特價(jià)尾房,才8000多元一平。”小邵說(shuō),而今年6月底,小區(qū)內(nèi)的二手房已經(jīng)要價(jià)1.2萬(wàn)元一平了。記者了解到,濟(jì)南高鐵新區(qū)、奧體、高新等片區(qū)的很多樓盤,比起去年同期都出現(xiàn)了每平米1000元左右的漲幅。
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