日前，廣州市國土房管局公布了4月全市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，顯示上月廣州市轄10區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)為16374元/平方米，雖然同比仍然上升18.4%，但環(huán)比已經(jīng)下降2.6%。而這也是近半年來廣州官方房價(jià)數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)回落。但不少業(yè)內(nèi)人士指出，這一數(shù)字是在成交量大跌、網(wǎng)簽受限的情況下取得的，跟市場感覺向左，不能準(zhǔn)確反映市場狀況。
數(shù)據(jù)廣州房價(jià)半年來首次回落
廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，上月廣州市轄10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積57.53萬平方米，同比增加15.4%，環(huán)比減少31.8%；網(wǎng)上簽約均價(jià)16374元/平方米，同比上升18.4%，環(huán)比下降2.6%。這是廣州新建商品住宅價(jià)格自2012年10月份以來首次出現(xiàn)回落。
此前的3月份，廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為16817元/平方米，創(chuàng)下廣州房價(jià)新高，同比上漲34.9%，房價(jià)同比漲幅連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲全國。而從整個(gè)今年一季度看，廣州房價(jià)同比漲幅也達(dá)到了22.55%。要實(shí)現(xiàn)今年內(nèi)房價(jià)漲幅不超過8%的控制目標(biāo)，廣州壓力巨大。
正是在這一壓力下，從4月24日起，廣州市全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住宅必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國土房管部門價(jià)格指導(dǎo)的新規(guī)定。
盡管官方尚未對限價(jià)的明確標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公開說明，但有業(yè)內(nèi)人士透露，在新政策影響下，絕大部分新盤都因所報(bào)的預(yù)售價(jià)格達(dá)不到“指導(dǎo)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)而無法領(lǐng)取預(yù)售證。
據(jù)合富輝煌首席市場分析師黎文江的統(tǒng)計(jì)，按照樓盤推廣進(jìn)度，今年5-6月廣州十區(qū)新貨約為1.2萬套，已拿預(yù)售證的大概只有50%，約5700套，沒有預(yù)售證的是5600多套，但在中心六區(qū)只有2131套，沒有預(yù)售證的占了2/3。
由于預(yù)售價(jià)“超標(biāo)”拿不到預(yù)售證，不少房企只得選擇觀望的態(tài)度，暫時(shí)不進(jìn)行銷售，一些已售的一手樓也因?yàn)槌山粌r(jià)“不達(dá)標(biāo)”而無法進(jìn)行網(wǎng)簽。
而另一些房企則開始將此前增城樓盤應(yīng)對限價(jià)的對策照搬到市區(qū)樓盤。增城市場主流的規(guī)避限價(jià)方法，如“減裝修”、“兩份合同”、“修改產(chǎn)品指標(biāo)”、“高低價(jià)混搭拿預(yù)售”等開始被部分新樓盤采用。
專家或只是一種“技術(shù)性”回落
廣州4月的官方數(shù)據(jù)出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”，結(jié)束了最近半年來的連漲勢態(tài)。但也有不少業(yè)內(nèi)人士指出，數(shù)據(jù)回落實(shí)際上依靠的是高價(jià)商品房限制網(wǎng)簽的結(jié)果，只是一種“技術(shù)性”回落，而非真正降價(jià)。
黎文江認(rèn)為，受到限預(yù)售和限簽約的影響，廣州十區(qū)的成交數(shù)據(jù)存在失真?；芈浜芸赡苤皇菙?shù)字層面上的變化，無法反映真實(shí)的市場行情，網(wǎng)簽的量價(jià)數(shù)據(jù)都將出現(xiàn)不同程度的“失真”。他認(rèn)為，只要房價(jià)控制目標(biāo)沒有達(dá)到，政府對于房價(jià)的行政干預(yù)不會取消。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，近期一系列的限制性政策，反而會使供應(yīng)量降低，市民可選擇的范圍越來越窄。很多開發(fā)商也寧愿坐等政策變通也不愿意以低于預(yù)期價(jià)格銷售。雖然表面上看，中高端樓盤被“限”會使樓價(jià)在數(shù)字上回落，但事實(shí)上會增加市場的不確定因素。
房價(jià)在政府強(qiáng)力干預(yù)下出現(xiàn)“技術(shù)性”回落的另一方面，房企卻似乎依舊看好后市。
5月6日，位于白云山東麓、廣州大道北沿線的白云區(qū)同寶路地塊經(jīng)過200多輪的激烈爭奪，被佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]以18.68億地價(jià)并配建66800平方米保障性住房的報(bào)價(jià)收入囊中。剔除配建保障房面積后，成交地價(jià)高達(dá)25600元/平方米，成為繼2010年保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]以20605元/平方米樓面地價(jià)拿下的白云新城地王后，廣州住宅樓面地價(jià)“新地王”。
綜合考慮成交地價(jià)及保障房建安成本，該地塊的樓面地價(jià)已突破2.8萬元/平方米大關(guān)。佳兆業(yè)方面透露，未來在此地塊上建成的高端住宅，其售價(jià)預(yù)計(jì)超過5萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于白云新城當(dāng)前4萬元/平方米左右的售價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管政府通過種種行政方式來限制房價(jià)，但目前的土地出讓方式仍然沒有改變“價(jià)高者得”的慣例。而白云區(qū)這樣相對外圍的區(qū)域樓面地價(jià)都超過2.8萬元/平方米，使得“面粉貴過面包”的現(xiàn)象再現(xiàn)，天河、越秀[簡介 最新動態(tài)]、海珠等老城區(qū)的房價(jià)更面臨進(jìn)一步走高的動力。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通脹預(yù)期下房價(jià)持續(xù)上漲將不可避免，股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，當(dāng)前整個(gè)市場也難改變投資房產(chǎn)進(jìn)行保值增值趨勢。
