帶客睇樓、簽約、過(guò)戶、收樓，二手房中介做的業(yè)務(wù)或許就是這么簡(jiǎn)單，在買賣雙方看來(lái)，中介輕輕松松就賺走了成交價(jià)一兩個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)。若能夠“飛起”中介買賣雙方直接成交，省下一大筆中介費(fèi)且可以快速成交，對(duì)于一些急買急賣的業(yè)主和買家來(lái)說(shuō)正好是一拍即合，“一家便宜兩家著數(shù)”……諸如此類的想法相信在買賣雙方腦海里浮現(xiàn)不止一次，就算是最終買賣雙方都選擇通過(guò)中介成交，可能每夜夢(mèng)回都覺(jué)得自己的中介費(fèi)是冤枉錢。

 

不過(guò)，中介是買賣雙方天然不信任對(duì)方的一個(gè)橋梁，有中介從中斡旋磋商談判，有中介跑前跑后，發(fā)生事端也有個(gè)第三方意見可以作為參考。最近，記者從讀者報(bào)料獲得一個(gè)因“飛起”中介而私下成交的買賣糾紛，盡管買方和賣方對(duì)糾紛過(guò)程描述南轅北轍，他們卻難以取得一個(gè)共識(shí)——假如當(dāng)初通過(guò)中介成交，那是多么省事埃 記者李鳳荷

 

法院強(qiáng)制過(guò)戶 買家依然收不到樓

 

這宗買賣糾紛涉及的房屋位于環(huán)市路花果山莊的一個(gè)單位，2010年年中業(yè)主黃小姐(化名)放盤，當(dāng)時(shí)在中介處已注明為帶租約出售，這137平方米的電梯四房，業(yè)主因急售而開出125萬(wàn)元的低價(jià)。買家王小姐(化名)通過(guò)某中介帶去該房屋看樓，帶王小姐看樓的那位中介經(jīng)紀(jì)想“單飛”，于是私下帶王小姐上黃小姐處談價(jià)，后來(lái)王小姐與黃小姐干脆撇開該中介經(jīng)紀(jì)，兩人私下達(dá)成成交協(xié)議，成交價(jià)為122.8萬(wàn)元，買家一次性付款?；貞浧疬@個(gè)過(guò)程，買家王小姐后悔道：“早知道給一些中介費(fèi)，就不會(huì)釀成今天的局面。”業(yè)主黃小姐也懊惱道：“賣屋是業(yè)主實(shí)收價(jià)，對(duì)方付中介費(fèi)，私下成交于我來(lái)說(shuō)毫無(wú)利益，我早知道當(dāng)初就不同意這樣賣樓。”

 

買賣雙方都表示，當(dāng)時(shí)是手寫草擬成交協(xié)議，再到一個(gè)照相館找人把成交協(xié)議打印出來(lái)。這個(gè)由兩位不諳法律的女士早早商量出來(lái)的協(xié)議，最終給買賣雙方帶來(lái)巨大的麻煩。根據(jù)協(xié)議，買方分三期付款，2010年8月15日簽約，支付兩萬(wàn)元定金；2010年8月27日付33萬(wàn)元，當(dāng)年10月23日前遞件并支付47.8萬(wàn)元；剩余40萬(wàn)元在2010年10月26日出新證時(shí)支付。在買家支付35萬(wàn)元后，事情產(chǎn)生了戲劇性變化，買賣雙方都指對(duì)方試圖違約，最終導(dǎo)致在約定時(shí)間未能遞件并交割余下兩期的樓款。隨后，買家王小姐把業(yè)主黃小姐告上法庭，法庭最終宣判該交易強(qiáng)制過(guò)戶，王小姐把余下款項(xiàng)通過(guò)法院轉(zhuǎn)交黃小姐后，在2012年1月獲得花果山莊的房產(chǎn)證。

 

但新業(yè)主王小姐面臨的卻是一個(gè)未能收回的房屋。她隨后提起訴訟要求業(yè)主交屋，2012年10月法院宣判黃小姐出售房屋時(shí)的租約有效。該租約顯示，租期到2017年3月3日到期，每月租金2000元。王小姐表示，目前花果山莊137平方米的房屋月租金都要5000元，且房屋過(guò)戶至她名下后，她一次都沒(méi)有收到租金。王小姐懷疑目前房屋仍由前業(yè)主黃小姐占據(jù)，今年2月底還試圖收屋而發(fā)生肢體沖突并報(bào)警。

 

賣家收齊房款 卻耽誤了換樓

 

新業(yè)主王小姐告訴記者，她是為改善居追境而在2010年開始看樓。她在三元里附近工作，目前所住的房改房在解放北金桂園附近。當(dāng)時(shí)金桂園剛開售時(shí)，才五六千元一平方米，她因剛搬到簇新的房改房大院?jiǎn)挝?，沒(méi)想著要買多一個(gè)房子。等到2010年時(shí)，她與丈夫商量以后老了還住樓梯樓會(huì)不方便，于是就想買一個(gè)電梯樓單位。王小姐說(shuō)，當(dāng)時(shí)五六千元一平方米的金桂園，在2010年時(shí)已差不多要到2萬(wàn)元/m2，她唯有到離桂花崗不遠(yuǎn)的花果山莊看樓。她買下的單位為西南向5樓單位，137平方米間隔成4房，看房時(shí)覺(jué)得間隔不太好，想著收屋后要改一改間隔，但誰(shuí)知發(fā)生連串的糾紛，如今她時(shí)不時(shí)來(lái)花果山莊看房，也只能在小區(qū)遠(yuǎn)眺一下自己花122.8萬(wàn)元買下的房屋。

 

前業(yè)主黃小姐也對(duì)本次賣樓所帶來(lái)的糾紛非常不滿。她告訴記者，當(dāng)時(shí)她賣花果山莊的房子是為了在珠江新城買南國(guó)花園的小三房，那個(gè)單位證滿5年，稅費(fèi)較低，單價(jià)大約在一萬(wàn)五六。由于手頭的資金不足，她就想把花果山莊的房子賣掉，趕快籌錢支付南國(guó)花園的房款。最終，賣房因糾紛而買不到南國(guó)花園的二手房，房?jī)r(jià)隨后也嗖嗖往上漲，現(xiàn)在南國(guó)花園的樓價(jià)已差不多到3萬(wàn)元/m2了。

 

她說(shuō)，2010年為趕快籌錢買新房，她以比市價(jià)低一點(diǎn)的價(jià)格成交該房屋，希望盡早獲得一次性付款的房款，但發(fā)生糾紛后，最終在2012年1月由法院強(qiáng)制過(guò)戶，她只拿回2010年約定的兩期房款，2012年的80多萬(wàn)元與2010年的80多萬(wàn)元房款不可同日而語(yǔ)。

 

中介建議：帶租約出售房屋需小心

 

中原地產(chǎn)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李勤海表示，買賣雙方很少認(rèn)識(shí)到房屋中介經(jīng)紀(jì)付出的專業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)對(duì)房屋交易安全的意義，就這種買賣糾紛來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生糾紛的最初根源在于雙方在合同中對(duì)租期的模糊表述。買賣雙方擬定的二手房買賣合同對(duì)租約的表述僅為“對(duì)于該房屋現(xiàn)帶有租約，乙方(買家)已知并接受現(xiàn)況”，對(duì)租期起止日期絲毫沒(méi)有提及，且也沒(méi)有把租約作為合同附屬文件的一部分。中介在處理業(yè)主帶租約出售的房屋時(shí)非常小心，買賣雙方也會(huì)謹(jǐn)慎處理涉及租賃的房屋買賣業(yè)務(wù)。

 

由于租戶對(duì)房屋具有優(yōu)先承購(gòu)權(quán)，業(yè)主應(yīng)咨詢其購(gòu)買意向，若無(wú)意購(gòu)買必須讓租客簽署“放棄優(yōu)先承購(gòu)權(quán)承諾書”，且根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，買賣合同中應(yīng)清晰注明租約的終止日期，且中介會(huì)讓業(yè)主復(fù)印租約并在上面手寫簽名確認(rèn)“以此份租賃合約為準(zhǔn)”，該租約會(huì)作為買賣合同的一個(gè)附件。李勤海表示，有時(shí)候業(yè)主售出房屋后以種種理由推遲交樓或反悔，甚至突然拿出一份長(zhǎng)租約。若中介做好以上的預(yù)防措施，買方就不必?fù)?dān)心業(yè)主“玩花樣”。

 

記者踩盤：不旺的小區(qū)最好別碰

 

不是采訪這宗買賣糾紛，記者還不知道在環(huán)市路鐵路往北藏著一個(gè)中型小區(qū)。出入花果山莊交通非常不方便，從環(huán)市路恒生大廈旁有一個(gè)鐵道口，從環(huán)市路可走進(jìn)來(lái)，而廣州廣播電視臺(tái)門前的雙向車道是該小區(qū)行車出外的唯一出入口。以前從花果山有一個(gè)隧道可直通解放北桂花崗，但幾年前該隧道已封閉，小區(qū)對(duì)外交通更加不便。

 

花果山莊依山而建，樓房錯(cuò)落有致，雖然外立面看上去有一段日子，但小區(qū)非常安靜，環(huán)境也不錯(cuò)。周邊中介人士告訴記者，由于花果山莊所處的位置較偏僻，2010年中該小區(qū)電梯樓價(jià)為1萬(wàn)~1.1萬(wàn)元/m2，最低的約9000元/m2，買賣糾紛所涉及的房屋比市價(jià)便宜一些。目前該小區(qū)成交價(jià)在1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2，但該小區(qū)二手房交易非常少，一年大概只有兩三個(gè)房屋轉(zhuǎn)手。中介人士表示，一般買家找小北的房屋，只有極少的買家愿意來(lái)花果山莊看樓，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)出入交通非常不方便，自駕車的買家或許對(duì)此不介意，靠公交地鐵上班的“剛需”買家對(duì)此非?？咕?。小北樓梯樓已過(guò)2萬(wàn)元，電梯次新樓過(guò)3萬(wàn)，但花果山莊的電梯樓價(jià)甚至比小北樓梯樓還要低四五千元。