恒大[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（3333.HK）董事局主席許家印用16年時(shí)間，從無到有創(chuàng)立了一家企業(yè)，并使其發(fā)展成千億規(guī)模；萬達(dá)集團(tuán)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長王健林1988創(chuàng)業(yè)時(shí)，公司是負(fù)資產(chǎn)，25年后他成為地產(chǎn)界首富；萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]的銷售額從500億跳漲至千億也不過用了短短四五年時(shí)間。

然而，這樣的故事不會(huì)重演，房地產(chǎn)領(lǐng)域再也不是創(chuàng)業(yè)者的天堂。宏觀調(diào)控政策頻出，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大；大公司瘋狂跑馬圈地，中小企業(yè)生存空間受到擠壓。

“不轉(zhuǎn)型，一定死。”4月9日，永泰地產(chǎn)總裁戴迪若有所思地對本報(bào)記者說。

選擇和放棄

作為一家資產(chǎn)規(guī)模不足100億，年銷售額不超過50億的中小型公司，永泰地產(chǎn)新的戰(zhàn)略選擇是在二三線城市投資做商業(yè)綜合體。

戴迪透露：“未來5年，永泰地產(chǎn)要建造5座高級酒店，3個(gè)城市綜合體，年銷售額將達(dá)到50億元。”目前，永泰地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目面積達(dá)350萬平方米。目前，永泰地產(chǎn)旗下正在建造的綜合體項(xiàng)目有3個(gè)，分別位于哈爾濱、呼和浩特及銀川，投資額度分別為70億元、90億元和100億元。未來還將會(huì)拓展至西寧、武漢等地。

從區(qū)域來看，永泰避開了一些熱點(diǎn)城市。如陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]100董事長易小迪所說，在一線城市做房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商重置成本過高，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，賣掉一個(gè)項(xiàng)目的收益，還不足以拍一塊新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]。

但做出這樣的戰(zhàn)略選擇并非易事。“用了四年的時(shí)間來確定戰(zhàn)略，做了很多的調(diào)研，咨詢了很多專家，也研究了很多企業(yè)的模式。”永泰房地產(chǎn)副總經(jīng)理李禮說，“過程其實(shí)挺痛苦的，就像做人尋找方向一樣。”

在此過程中，永泰地產(chǎn)和許多中小型企業(yè)一樣，錯(cuò)過了拿地的機(jī)會(huì)，規(guī)模增長緩慢。有些企業(yè)甚至離開了房地產(chǎn)的舞臺。不過，睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文發(fā)現(xiàn)，留下來繼續(xù)有所發(fā)展的中小房地產(chǎn)企業(yè)，近幾年主要在做三件事，其一是尋找價(jià)值洼地。從資源角度，尋找便宜的土地。其次，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品選擇。如曾有一線城市有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)公司，去二三線城市做商業(yè)綜合體。第三是考慮多元化或者財(cái)富的重新配置。許多開發(fā)商都在思考，要不要轉(zhuǎn)型去做地產(chǎn)投資商。“他們很清楚，房地產(chǎn)開發(fā)是不可能做一輩子的事業(yè)，如果想給子孫后代沉淀一些資產(chǎn)，就必須轉(zhuǎn)型。”薛迥文說。

做差異化商業(yè)

相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大，更復(fù)雜，除了資金，還必須有更好的理念和運(yùn)營能力。羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮認(rèn)為，并不是所有企業(yè)都適合轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。

如果仍延續(xù)“以銷定產(chǎn)”的模式，資金肯定難以支撐其商業(yè)部分的建設(shè)。戴迪表示，永泰地產(chǎn)背靠中發(fā)集團(tuán)這棵大樹，資金不必?fù)?dān)憂。中發(fā)集團(tuán)除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還涉足金融、醫(yī)藥等領(lǐng)域，旗下的合眾人壽去年的保費(fèi)規(guī)模高達(dá)80億元。

依靠大股東輸血、正常的金融機(jī)構(gòu)融資和項(xiàng)目銷售，可以解決資金問題，卻不能保證一個(gè)商業(yè)綜合體必定成功。李禮認(rèn)為，理念至關(guān)重要，永泰轉(zhuǎn)型做商業(yè)，不能是簡單的模仿。差異化和主題化是避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。商業(yè)部分，永泰60%的部分會(huì)采取自營的方式，包括永泰百貨業(yè)態(tài)、電玩城和電影城。

永泰城商業(yè)部分強(qiáng)調(diào)“主題體驗(yàn)式消費(fèi)”，集零售、休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)等多元形態(tài)于一體。韓國“樂天世界”、美國、新加坡環(huán)球影城、美國、日本、中國香港迪士尼樂園、廣州長隆歡樂世界都被作為借鑒的對象。通過多功能的交叉運(yùn)營，使其成為真正的城市功能中心。目前永泰地產(chǎn)已與全球著名的娛樂開發(fā)企業(yè)、主題公園設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等合作，為打造城市主題體驗(yàn)式購物樂園的全新模式。