前期物業(yè)費本就應(yīng)由開發(fā)商承擔 開發(fā)商合同承諾對物業(yè)公司無效力———

 

“買房即贈送一年物業(yè)費”，“老帶新免十年物業(yè)費”，“一次性付款贈送十年物業(yè)費”……贈送物業(yè)費是樓市中常見的促銷手段，無論是品牌開發(fā)商還是小型房企，利用物業(yè)費的優(yōu)惠條件來吸引購房者的案例屢見不鮮。但看似誘人的促銷手段背后，實則隱藏著不少貓膩，專家指出，物業(yè)費的贈送執(zhí)行起來有許多陷阱，購房者在選擇這種優(yōu)惠時，要擦亮眼睛，謹防這些承諾變成“空頭支票”。

 

●案例●

 

贈送物業(yè)費 物業(yè)公司不知情

 

2009年初，已經(jīng)在京工作五年的方先生打算購房，當時樓市很冷清，開發(fā)商紛紛推出各種不同的促銷手段，在經(jīng)過多方比較后，方先生選擇了一處九三折優(yōu)惠，并贈送五年物業(yè)費的項目。

 

方先生回憶說，該項目設(shè)定的物業(yè)費為2.4元/平方米/月，他買的房子是一套87平方米的兩居，算下來，五年的物業(yè)費也有12528元，也是個不小的優(yōu)惠。而且方先生還特別留意了，開發(fā)商在合同的補充條款中注明了贈送五年物業(yè)管理費這一項。

 

2011年，方先生購買的房子正式交付入住，而物業(yè)管理公司這時提出要收取物業(yè)管理費。方先生表示，這部分物業(yè)費是當初開發(fā)商承諾免除的，而物業(yè)公司則解釋，他們沒有收到過開發(fā)商提供的物業(yè)費，他們和開發(fā)商的合同中，也沒有提出要免除業(yè)主五年的物業(yè)費。按照方先生與物業(yè)公司的合同，方先生理應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。

 

方先生為此找到開發(fā)商，而開發(fā)商方面以各種原因推諉，一直不協(xié)助他解決這個問題，而物業(yè)公司頻繁上門催繳物業(yè)費，并通知方先生，如果方先生一直拒絕繳納物業(yè)費，他們將向法院提起訴訟。

 

●支招●

 

先按合同繳納物業(yè)費 起訴開發(fā)商

 

對于方先生所遇到的問題，北京金誠同達律師事務(wù)所的于志紅律師表示，根據(jù)《合同法》第185條，贈予行為是贈予人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈予的行為。開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個不同的民事主體，開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣關(guān)系和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是兩個不同的法律關(guān)系。開發(fā)商在商品房買賣合同中承諾贈予方先生物業(yè)費并不意味物業(yè)公司免收方先生的物業(yè)費。方先生作為接受物業(yè)服務(wù)的直接相對人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)利要求方先生支付物業(yè)費，而方先生負有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，因此，按照法律規(guī)定，方先生必須向物業(yè)公司支付物業(yè)費。

 

既然，方先生與開發(fā)商之間的合同已經(jīng)明確簽署了物業(yè)費的贈予條款，開發(fā)商未能履行承諾，業(yè)主在支付完物業(yè)費后，可以起訴開發(fā)商要求其履約。如果開發(fā)商與業(yè)主之間未能將贈送物業(yè)費條款寫入合同中，對于這種直接影響銷售的優(yōu)惠條款，購房者也有權(quán)主張自己的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房銷售廣告和宣傳資料為商品房的要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

 

●提醒●

 

“贈送”物業(yè)費 年限影響大

 

方先生的案例只是眾多因贈送物業(yè)費而產(chǎn)生糾紛的官司中的一起。據(jù)一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，按照北京現(xiàn)行的《北京市物業(yè)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》，贈送物業(yè)費基本已經(jīng)變成“空頭支票”。

 

對于部分表示“贈送一年物業(yè)費”的項目，該業(yè)內(nèi)人士表示，很多只是噱頭而已。根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，新建項目在業(yè)主大會成立之前或者業(yè)主大會籌備組成立3個月之內(nèi)，開發(fā)商須承擔起前期物業(yè)服務(wù)的所有責任。待業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主交納物業(yè)費。而這一期限一般是一年左右，這也就代表，開發(fā)商“贈送”的一年物業(yè)費本就應(yīng)由開發(fā)商支付。

 

而對于動輒贈送五年、十年，甚至終身物業(yè)費的，該業(yè)內(nèi)人士指出，這其中風險更大。先不說開發(fā)商是否有權(quán)代替物業(yè)公司承諾免除物業(yè)費用，或者開發(fā)商承諾代付物業(yè)費用，按照《北京市物業(yè)管理辦法》，小區(qū)物業(yè)費本身就不是一成不變的。業(yè)主有權(quán)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案。物業(yè)公司如果各方面服務(wù)做得不到位，隨時面臨被更換的可能，而業(yè)主大會成立后，也可以選擇與前期開發(fā)商指定的物業(yè)公司解除合同。這就代表行使物業(yè)服務(wù)的主體、物業(yè)費用標準，在入住后都有可能面臨變更。開發(fā)商在售樓時所承諾的贈送物業(yè)費，與物業(yè)費用的實際支出可能相去甚遠。

 

而一位物業(yè)公司從業(yè)人員也表示，他們很少會拿到開發(fā)商承諾贈送的物業(yè)費，他們和開發(fā)商屬同一母公司，由于小區(qū)大量的業(yè)主都有物業(yè)費的優(yōu)惠，前期物業(yè)公司根本收不到物業(yè)費，他們的運營費用只能依靠母公司來補貼，服務(wù)項目和質(zhì)量自然就要打折扣。業(yè)內(nèi)人士指出，贈送物業(yè)費作為開發(fā)商的一種促銷手段，其核心還是希望不付出成本，但同時吸引購房者。購房者在選擇購房優(yōu)惠時，還應(yīng)更多關(guān)注實實在在的折扣，或者可要求將物業(yè)費用折抵房款，給予直接的優(yōu)惠，也可以在合同中約定由開發(fā)商承擔一定期限的物業(yè)費，這樣即使物業(yè)企業(yè)發(fā)生變更，物業(yè)費發(fā)生變化，業(yè)主都可以憑繳費憑證要求開發(fā)商承擔物業(yè)費。