新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“升溫”態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)上漲到97.92，多數(shù)地區(qū)樓市價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫，國(guó)務(wù)院及時(shí)出臺(tái)新“國(guó)五條”方案，隨后發(fā)布新“國(guó)五條”細(xì)則，政府再一次表明堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松的決心。2013年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)將圍繞完善房?jī)r(jià)上漲問(wèn)責(zé)制度、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“炒作”行為、調(diào)高二套房貸首付比例及貸款利率、征收20.0%自住房屋出售個(gè)人所得稅費(fèi)等方向展開(kāi)，并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督、監(jiān)管和監(jiān)控。

 

清科研究中心認(rèn)為，新國(guó)五條又一次反映出政府控制房?jī)r(jià)的決心，但相關(guān)細(xì)則基本都在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能不及2012年初那樣深遠(yuǎn)。若無(wú)進(jìn)一步調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)測(cè)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體處于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，私募房地產(chǎn)投資基金的活躍度會(huì)進(jìn)一步上升。

 

從樓市供需層面講，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，剛需仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要需求。20.0%的個(gè)稅政策一出臺(tái)，立刻引起二手房市場(chǎng)的恐慌，交易量暴增。二手房作為傳統(tǒng)的剛需主戰(zhàn)場(chǎng)，其交易的火爆反映出的僅是剛需的冰山一角。經(jīng)過(guò)幾年的“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的散戶投機(jī)性交易基本得到有效遏制，當(dāng)前助推高房?jī)r(jià)的因素已經(jīng)前移，可以追溯到國(guó)資在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的投入、開(kāi)發(fā)商的拿地成本甚至戶籍制度的漏洞上。因此，過(guò)多的針對(duì)終端調(diào)控只會(huì)加大“誤傷”剛需的概率，預(yù)計(jì)各地方在針對(duì)新“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則上會(huì)有相應(yīng)的保護(hù)措施。

 

從資金供給層面講，鑒于未來(lái)通脹預(yù)期的不確定性，2013年央行仍將實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，2月央行重啟公開(kāi)市場(chǎng)正回購(gòu)，市場(chǎng)流動(dòng)性有所收緊，不利于房企對(duì)信貸的需求。2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2013年信貸融資規(guī)模將適度增加，而央行的貨幣政策將“緊中有松”，總體帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的心動(dòng)會(huì)大于行動(dòng)。而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)另一種融資渠道，房地產(chǎn)基金有望在今年迎來(lái)更大發(fā)展空間，隨著公募基金、券商、險(xiǎn)資、銀行理財(cái)紛紛成立針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專項(xiàng)計(jì)劃，具有專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)基金與具有資金優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)存在很多合作機(jī)會(huì)。年初，嘉實(shí)基金與房地產(chǎn)基金知名品牌盛世神州合作成立用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃便是很好的示范案例。