3月25日，首個(gè)地方版新“國五條”細(xì)則正式落地。廣東省政府發(fā)布“轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”(以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”)，細(xì)則要求廣州、深圳兩地須于3月底前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并明確指出，至2013年底廣東全省地級(jí)以上城市(含順德區(qū))完成住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。

 

尚有懸疑：未對(duì)限價(jià)目標(biāo)、二手房（房源、代理、租房）交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問題作出明確規(guī)定。

 

政策要點(diǎn)：廣州、深圳兩地需根據(jù)近年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于3月底前公布。廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。這是首次對(duì)廣州和深圳兩大一線城市實(shí)施限購、限價(jià)的“雙限”政策。

 

政策影響：由于此前對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是包含保障性住房項(xiàng)目，地方對(duì)房?jī)r(jià)控制可操作性大，但是此次細(xì)則中指出房?jī)r(jià)需摒除保障性住房，這對(duì)于地方來說，摒除保障房將大大增加調(diào)控難度，也將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更大的影響。

 

新買房潮流將是先賣后租再等住

 

如果我正在辦理二手房買賣手續(xù)，看到廣東“率先”推出的新“國五條”細(xì)則后，肯定會(huì)加多兩錢肉緊，催著中介和對(duì)方趕緊這兩天把該辦的手續(xù)辦了，該交的稅趕緊交了，該過的戶趕緊過了。因?yàn)?，這份看起來“說了等于沒說”的細(xì)則，最關(guān)鍵就在于那句“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”。這對(duì)于有一絲絲幻想地方細(xì)則可能“有自主發(fā)揮空間”，未必會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行按差價(jià)征20%的廣大普通市民來說，真是一記響亮的耳光啊。

 

同時(shí)，廣東省的新“國五條”細(xì)則中還顯示，除了合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)外，廣深佛珠4市要繼續(xù)嚴(yán)格限購，相對(duì)有些新意的一點(diǎn)則是“2013年底前各地級(jí)以上市(含順德區(qū))要按要求完成與省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)傳輸測(cè)試，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施改造升級(jí)”。如此一來，那些以為可以在不限購的周邊城市買多兩套房的市民，最好也別輕舉妄動(dòng)了，投資也好，度假也好，以后免不了這些房也會(huì)成為國家收取相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。

 

總而言之，從國家到地方，恐怕是想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再來一次“休克療法”：限購加重稅，看你還怎么撲騰。所以，那些已經(jīng)有了一套房，還想再買一套房改善居住條件的，除非真的辦“假離婚”，否則就要做好重新租房?jī)赡甑乃枷霚?zhǔn)備。如果不賣掉第一套房，怎么能有錢給第二套房六成甚至可能會(huì)提到七成的首付？如果不賣掉第一套房，買了第二套房后再賣，還要被征收20%的個(gè)人所得稅。筆者猜測(cè)，以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概會(huì)有這樣的一種新趨勢(shì)：客戶在看中一套一手房后，開發(fā)商允許其有半個(gè)月的首付寬限期。買家回頭就趕緊把自己家的唯一住房麻利賣掉，趕緊租一套房，再以首次置業(yè)者身份回頭去買已經(jīng)定好的這套一手房，給三成首付。在接下來等待交樓的時(shí)光中，在出租屋里還著房貸，憧憬著新的生活。

 

也許，這樣下去，邊緣地區(qū)的二手房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來，因?yàn)橐獡Q房必須先賣房，更多的二手房源就會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，而且還必須是“唯一住房證過5年”的，否則買家直接奔一手房去了，何必幫你給20%的個(gè)稅？但是，市中心的二手房?jī)r(jià)卻反而有可能比原來更高，畢竟學(xué)位房的身價(jià)在那里擺著，20%個(gè)稅愛給不給。就算買的人沒有原來多，租房的人也肯定會(huì)多，唯一的一套房都賣了，難不成睡大街？但是，說好的“降房?jī)r(jià)”政策初衷在現(xiàn)實(shí)面前就難免變得很骨感。一方面，大家怕買二手房要給20%的個(gè)稅，直接就去買一手了。另一方面，大家又怕買了房沒幾年要換房給稅，不如一步到位買個(gè)好的三房、四房。這樣一來，開發(fā)商的底氣更加足了，漲價(jià)的動(dòng)力也更充分了，房?jī)r(jià)能不能真的降下來，又變成了未知數(shù)。很多市民擔(dān)心的“越調(diào)越漲”怪圈難道又要再現(xiàn)？

 

政策從嚴(yán) 市場(chǎng)花款或更多

 

新“國五條”粵版細(xì)則在3月底前踩點(diǎn)推出，剩下不到一周時(shí)間，廣深版細(xì)則也將出爐，2013年樓市時(shí)間正式進(jìn)入新“國五條”調(diào)控期。無論如何，樓市名嘴任志強(qiáng)關(guān)于“今年3月份暴漲”的言論成真，問題是接下來的新“國五條”后樓市會(huì)如何演化。

 

從已掌握的政策來看，從化增城不限購將成歷史。早在粵版新“國五條”細(xì)則出臺(tái)之前，記者已收到多條增城樓盤發(fā)出的短信，不同樓盤都有共同的廣告語——搶搭新政末班車。3月份二手樓市瘋了差不多一個(gè)月，到月末二手房交易疲態(tài)出現(xiàn)，到最后一周輪到增城從化一手樓接棒。對(duì)于二手房按所得征收20%個(gè)稅的規(guī)定，可預(yù)見的是未來一手房市場(chǎng)不會(huì)因此而停下高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭。記者一位朋友就是在新“國五條”出臺(tái)后才趕緊入市的，看了好幾年二手房的她最終在二手房經(jīng)紀(jì)的建議下入手買一手樓，因?yàn)樗龥]有一次性付款的本錢，不買一手房就趕不上末班車。新政出臺(tái)讓買賣雙方和中介經(jīng)紀(jì)都變成共同陣線的戰(zhàn)友，連她都感嘆“原來二手房經(jīng)紀(jì)還是挺有人性的”。

 

政策從嚴(yán)，但攔不住市場(chǎng)花款層出不窮。先是有所謂緊急開具裝修款發(fā)票，再有夫妻間假離婚在新政落地前趕緊多買一套住房，以后或許還要復(fù)婚再離婚來規(guī)避20%的個(gè)稅。這僅僅是網(wǎng)上流傳新“國五條”應(yīng)對(duì)攻略的一兩條而已，相信各地真正出臺(tái)細(xì)則必然有更多花樣出爐。記者記得之前有些開發(fā)商也玩一些花樣，比如說買家與開發(fā)商只簽協(xié)議不網(wǎng)簽，有地產(chǎn)人士表示，不少開發(fā)商的豪宅單位其實(shí)已經(jīng)被人買下，但由于買家需要等兒女18歲成年才可以購買或是在合同中約定“等限購結(jié)束后再簽約”，但是隨著粵版細(xì)則出臺(tái)，限購依然進(jìn)行，且區(qū)域進(jìn)一步加大，那些對(duì)賭短時(shí)間限購結(jié)束的買賣協(xié)議究竟會(huì)怎么樣呢？開發(fā)商是否會(huì)再變出新花樣？大家可以拭目以待。

 

有地產(chǎn)人士透露，部分增城樓盤由于不限購需求大，但領(lǐng)預(yù)售證趕不上買家入市的迫切，很多未出預(yù)售證的房屋也已經(jīng)有人買走，若這些房屋趕不及在穗版細(xì)則落地前及時(shí)簽約，恐怕開發(fā)商和買家“偷步入市”的如意算盤就要落空。