易憲容（中國(guó)社科院金融所研究員）

 

新“國(guó)五條”各地細(xì)則漸次落地，宗旨與目標(biāo)是遏制住房投機(jī)投資，要讓以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，并把居民住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。但是從“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)的方式與程序、原則與內(nèi)容等方面來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有根本性轉(zhuǎn)變。

 

2010年“國(guó)十條”之后，政府已經(jīng)看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心所在。當(dāng)時(shí)“國(guó)十條”遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)的工具很多，相關(guān)地方職能部門僅選擇性使用，甚至于最有效的經(jīng)濟(jì)杠桿工具不使用，讓中央政府不得不推出限購(gòu)、限價(jià)這樣的行政措施。這些政策對(duì)遏制投機(jī)投資作用有限，這就是為何越是調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲的根源所在。

 

我們可以看到，“國(guó)五條”不僅在內(nèi)容上與早幾年的宏觀調(diào)控政策相比沒(méi)有多少新內(nèi)容，而且政策的出臺(tái)方式也如出一轍。無(wú)論是信貸政策差別化的強(qiáng)調(diào)，還是20%住房交易所得稅征收，其實(shí)都是老政策。對(duì)于征收20%住房交易所得稅市場(chǎng)會(huì)反應(yīng)如此強(qiáng)烈，就在于早幾年各地政府沒(méi)有嚴(yán)格征收，現(xiàn)在要嚴(yán)厲執(zhí)行了，反響就來(lái)了。

 

從內(nèi)容來(lái)看，對(duì)遏制住房投資投機(jī)，發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中有成熟而行之有效的經(jīng)濟(jì)杠桿（比如信貸政策及稅收政策），但“國(guó)五條”不讓限購(gòu)、限價(jià)這些行政手段退出，反之進(jìn)一步強(qiáng)化，這是造成最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)恐慌性需求涌出的重要原因。我們應(yīng)該知道，只要購(gòu)買住房就有利可圖，只要住房交易的賺錢功能存在，投資投機(jī)者就能夠通過(guò)不同的方式來(lái)破解這樣的限制。

 

“國(guó)五條”宏觀調(diào)控表面上的宗旨是堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求。不過(guò)，要國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)真正轉(zhuǎn)向以消費(fèi)為主導(dǎo)，就得去除住房市場(chǎng)的賺錢功能，有效的方法是通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)遏制。只有通過(guò)嚴(yán)格的事中及事后的稅收限制，才能夠把住房的投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)。但“國(guó)五條”這方面的內(nèi)容著墨甚少，能夠起到限制住房投機(jī)投資的作用十分有限。有些地方出臺(tái)的細(xì)則，對(duì)早幾年前就該實(shí)行的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機(jī)投資退出市場(chǎng)是不可能的。

 

正因?yàn)楫?dāng)前調(diào)控沒(méi)有認(rèn)識(shí)到去除住房賺錢功能、住房性質(zhì)轉(zhuǎn)型對(duì)遏制住房投資投機(jī)重要性，所以對(duì)于當(dāng)前的高房?jī)r(jià)仍然希望通過(guò)供求關(guān)系來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以為增加住房供給就可以讓過(guò)高房?jī)r(jià)穩(wěn)定或回歸理性。這樣的政策是假定當(dāng)前住房市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)，但當(dāng)前的住房市場(chǎng)仍然是投機(jī)投資為主導(dǎo)。由于兩個(gè)市場(chǎng)的性質(zhì)、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行機(jī)制及供求關(guān)系完全不一樣，“國(guó)五條”希望用解決住房消費(fèi)市場(chǎng)的方式來(lái)化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房矛盾，效果恐怕很有限。如果說(shuō)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)不從性質(zhì)轉(zhuǎn)變，仍然是投機(jī)盛行，住房供給再多也解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

 

總之，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，要讓它健康持續(xù)地發(fā)展，最為核心的問(wèn)題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機(jī)需求，并讓住房市場(chǎng)真正成為以消費(fèi)為主導(dǎo)。這樣才能把絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放，讓絕大多數(shù)人的住房條件得以改善。

 

要達(dá)到這一點(diǎn)，就不能夠再走前十年老路，而是要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行全面反思。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)公共決策的方式，制定保護(hù)絕大多數(shù)人利益的《住宅法》，并通過(guò)事前政策（信貸），事中及事后（稅收政策）對(duì)住房投資投機(jī)進(jìn)行全面限制，真正地讓住房賺錢功能退出市場(chǎng)。否則，現(xiàn)有宏觀調(diào)控既不利于真正的住房消費(fèi)者，也不可能讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。