3月25日，廣東省政府出臺了全國首個“國五條”調(diào)控細(xì)則，引來行業(yè)的高度關(guān)注。與此同時，各家上市房企的年報也紛紛出爐，毛利率不約而同地出現(xiàn)了下降。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期下，越來越多的房企調(diào)整策略，薄利多銷、快進(jìn)快出成為主流的發(fā)展戰(zhàn)略。

房企轉(zhuǎn)向薄利多銷

一如所料，2012年最賺錢的房企還是中國海外發(fā)展（00688. HK），雖然中海外[簡介 最新動態(tài)]只賣了892億元的房子，只有萬科[簡介 最新動態(tài)]銷售額的六成多，但其凈利潤還是達(dá)到152.5億元，遠(yuǎn)高于萬科的125.5億元。即使作為高利潤率模式的代表人物，中海外的房地產(chǎn)毛利率還是下降到40%，比上一年度下降了2.6%。董事局主席孔慶平認(rèn)為調(diào)控將持續(xù)，未來中海外的毛利率將維持在30%~40%之間。

毛利率下降已成為2012年龍頭房企的主調(diào)，萬科的結(jié)算毛利率同樣同比下降了2.95個百分點(diǎn)。盡管保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]的毛利率下降幅度相對較少，但保利董事長宋廣菊卻認(rèn)為：“利潤水平回到合理水平是行業(yè)大勢所趨，未來保利會更多地向規(guī)模、向管理要效益，這也是今后行業(yè)整體的發(fā)展方向。”

既然薄利，唯有多銷，年報顯示，在全國龍頭房企中，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤率排名末位，遠(yuǎn)低于A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，盡管2012年恒大的銷售額比不上萬科與保利，但銷售面積卻達(dá)到了1548.5萬平方米，高于萬科的1295.6萬平方米。

與中海外不同，調(diào)控陰影下，有房企考慮收縮銷售額，也有房企繼續(xù)高舉擴(kuò)張步伐。在廣東“國五條”細(xì)則發(fā)布之前的一周，一直以廣東為“大本營”的華南房企碧桂園就高調(diào)宣布，將其2013年的銷售目標(biāo)上調(diào)30%至620億元。在其2012年的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌不僅上調(diào)銷售目標(biāo)，拿地方面的資金也大幅提高至120億元。

恒大總裁夏海鈞也表示，未來五年，恒大平均合同銷售增長介乎20%至30%，平均每年盈利增長兩至三成，土地儲備平均增長10%以內(nèi)。

促進(jìn)銷售各出奇招

據(jù)悉，恒大的土地儲備90%布局在二三線城市，而這正是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向所在。

夏海鈞表示：“恒大是只布局一線城市的發(fā)展商，未來的增長按照國家的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向來看，也許空間有限。主要是因?yàn)橐痪€城市的土地資源越來越少。”

碧桂園總裁莫斌也有同樣的觀點(diǎn)：“城鎮(zhèn)化的建設(shè)也要求進(jìn)一步改善居民的居住要求，相信未來市場機(jī)遇會很多。”

以往，依賴于廣東市場以及三四線城市的發(fā)展模式一度被認(rèn)為是碧桂園的短板所在，但如今情況卻在悄然發(fā)生變化。2012年，碧桂園廣東省外項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)已經(jīng)提升到了約40%。

“這得益于三四線城市調(diào)控措施寥寥、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的間接影響以及城鎮(zhèn)化趨勢，三四線城市的房屋銷售往往能夠跑贏一二線城市的銷售。”巴克萊銀行的一位分析師認(rèn)為，碧桂園以往的“短板”正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠涓偁幍膬?yōu)勢。

目前，恒大已進(jìn)入國內(nèi)122個城市，已有的項(xiàng)目達(dá)到了229個。這些城市中不限購城市占比達(dá)到76%，超過六成項(xiàng)目不受限購影響。年報顯示，二三線城市項(xiàng)目在2012年為恒大銷售業(yè)績貢獻(xiàn)比例達(dá)到了99.2%。

與此呼應(yīng)，碧桂園實(shí)行的則是“全民營銷”的策略。

“碧桂園全國的營銷團(tuán)隊(duì)有8000多人，組成了一個龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，同時，我們也建立了業(yè)主網(wǎng)絡(luò)以及社會網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施常態(tài)化體驗(yàn)式營銷，盡一切可能挖掘人脈關(guān)系，實(shí)現(xiàn)全員營銷。”莫斌如此表示。本報記者了解到，2013年碧桂園118個在建項(xiàng)目中有112個項(xiàng)目都將陸續(xù)推盤，總計(jì)推貨量達(dá)1800萬平方米。

海外市場再尋機(jī)遇

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控日益趨緊的大環(huán)境下，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)或者籌謀海外市場，成為房地產(chǎn)企業(yè)共同的選擇。

記者注意到，自2011年底進(jìn)入馬來西亞市場之后，2012年，碧桂園又在馬來西亞新增了三個項(xiàng)目，總投資約為100億元，分析人士認(rèn)為，馬來西亞項(xiàng)目將成為碧桂園新的利潤增長點(diǎn)。

實(shí)際上，出海掘金的遠(yuǎn)不止碧桂園，2013年春節(jié)剛過，萬科就宣布與美國公司鐵獅門合作，開發(fā)位于舊金山的住宅項(xiàng)目。與此同時，綠地集團(tuán)2012年進(jìn)入韓國濟(jì)州島的項(xiàng)目已經(jīng)竣工，隨后又在澳洲悉尼簽下了一個項(xiàng)目。

除了國內(nèi)房地產(chǎn)的政策因素外，促使房企揚(yáng)帆出海的直接動力，來自于近年海外置業(yè)和移民潮。綠地集團(tuán)董事長張玉良曾明確表示，綠地在海外的酒店等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品面對的主要客群是中國的游客和留學(xué)生。

以碧桂園馬來西亞項(xiàng)目為例，除了馬來西亞的“綠卡”誘惑外，碧桂園馬來西亞項(xiàng)目的另一個亮點(diǎn)在于投資門檻偏低。據(jù)悉，外國人在馬來西亞購房無須通過外國人投資委員會審批，可直接申請銀行貸款；在付款方式上，無論按揭或者自付，均根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度分步付款。而且為了吸引客戶，開發(fā)商會盡量降低首付比例。

莫斌告訴記者，短期內(nèi)海外項(xiàng)目在碧桂園當(dāng)中的銷售占比可能不會太高，但這對于碧桂園積累經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)跨國經(jīng)營會幫助很大。

但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，海外市場仍是一個陌生的領(lǐng)域，如何控制投資風(fēng)險對于碧桂園而言依然是個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

與同樣尋求海外拓展的萬科類似，碧桂園也計(jì)劃于近期成立一個海外事業(yè)部門，專門從事海外市場的拓展和研究。“除了馬來西亞的市場以外，我們還會對東南亞市場、歐美市場進(jìn)行研究，只要有合適的土地我們都會嘗試。”莫斌對記者如此表示。