由于臨近3月底，各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則或?qū)⒃诒局苣┟芗雠_(tái)，雖然為搭上政策“末班車”，各地的二手房交易依然火爆。但專家認(rèn)為，地方版“國(guó)五條”出臺(tái)實(shí)施后，地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“冷靜期”，后期調(diào)控仍需不斷精細(xì)化，對(duì)不同地區(qū)及不同購(gòu)房群體實(shí)施更有針對(duì)性的措施以防止誤傷。

地產(chǎn)中介忐忑中享用“最后盛宴”

28日，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易大廳內(nèi)依然人頭攢動(dòng)，到處是等待辦業(yè)務(wù)的市民。“有的前一天晚上11點(diǎn)多就來(lái)排隊(duì)了，到今天早上6點(diǎn)已經(jīng)排到300多號(hào)。”說(shuō)起給房子過(guò)戶的緊張程度，一些排隊(duì)者一臉無(wú)奈。

據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)部門數(shù)據(jù)，3月份前3周濟(jì)南二手住宅成交量達(dá)到7000多套，比平時(shí)3個(gè)月的成交量還多，創(chuàng)下了濟(jì)南二手住宅成交量的新紀(jì)錄。而中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年第12周監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，有38個(gè)城市本周及月周均成交量均同比上漲。

對(duì)房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)“盛宴”。濟(jì)南孚瑞房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)高春慧說(shuō)，為免交二手房交易所得20％個(gè)稅，交易雙方都在抓住“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前的最后機(jī)會(huì)。“有的業(yè)務(wù)員一個(gè)月的成交量能達(dá)到700多萬(wàn)元，總的傭金額達(dá)到15萬(wàn)元。”

面對(duì)這場(chǎng)“盛宴”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司吃起來(lái)卻有些忐忑。“細(xì)則正式出臺(tái)實(shí)施后，二手房交易量肯定要下降，這是一種提前透支。”高春慧說(shuō)，之后中介公司要過(guò)苦日子，甚至迎來(lái)行業(yè)洗牌。

今年“兩會(huì)”期間住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)3月底地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則將出臺(tái)。25日晚，廣東省率先頒布實(shí)施細(xì)則，北京、山東等地住建部門也表示正在加緊制定出臺(tái)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，地方版“國(guó)五條”或大多已準(zhǔn)備就緒，只等月底到來(lái)集中發(fā)布。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷靜期”或?qū)⒌絹?lái)

去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的“回暖”趨勢(shì)，特別是2月份70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市達(dá)到66個(gè)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后，市場(chǎng)將迎來(lái)一段“冷靜期”。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀(微博)認(rèn)為，“國(guó)五條”推向市場(chǎng)后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開(kāi)始的房?jī)r(jià)上升的延續(xù)。一旦20％的征稅真正落地，各地二手房交易將進(jìn)入一段真空期。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后不僅將使二手房成交量迅速下降，新房成交也會(huì)出現(xiàn)短暫的下降，原因在于前期二手房供應(yīng)量的集中增加，在一定程度上滿足了一部分購(gòu)房需求，房市必然將面臨一段“冷靜期”。

面對(duì)可能到來(lái)的二手房交易低谷，房產(chǎn)中介將如何渡過(guò)？高春慧說(shuō)，市場(chǎng)有起有落是正常的，最近的好行情也為今后渡過(guò)難關(guān)“備好了糧”。“一些賣房者為避免高額的稅費(fèi)，可能會(huì)由賣轉(zhuǎn)租，租賃市場(chǎng)可能會(huì)因此有所增長(zhǎng)。”李鐵崗說(shuō)。

對(duì)于新建商品房來(lái)說(shuō)，“國(guó)五條”細(xì)則的影響要小得多，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為今后較高的二手房交易成本將迫使剛需購(gòu)房人轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，在上市房企年報(bào)或業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，不少企業(yè)調(diào)高了2013年業(yè)績(jī)預(yù)期。

地產(chǎn)調(diào)控宜需更加精細(xì)化

雖然各地的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則呼之欲出，但從廣東的情況來(lái)看，“20％個(gè)稅政策”最后如何實(shí)施仍需細(xì)化。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，從“國(guó)五條”具體實(shí)施措施到房地產(chǎn)調(diào)控方向，再到企業(yè)經(jīng)營(yíng)都需不斷精細(xì)化。

從長(zhǎng)期來(lái)看，增加普通商品房供應(yīng)仍十分關(guān)鍵。中國(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析師許琳認(rèn)為，未來(lái)10年我國(guó)人均居住水平還有明顯的上升空間，加之不斷增加的城鎮(zhèn)人口，初步測(cè)算（不考慮投資性需求），未來(lái)10年商品住房的需求量約120億平方米。

國(guó)土資源部22日的數(shù)據(jù)顯示，2013年1至2月，全國(guó)住宅用地供應(yīng)1．54萬(wàn)公頃，同比增加45．1％，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。合富輝煌（中國(guó)）山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明等業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，去年大多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始“去庫(kù)存”，今年初加大拿地力度屬正?，F(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)也需不斷增加普通商品房供應(yīng)，從根本上抑制房?jī)r(jià)。

除了增加供應(yīng)，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。數(shù)據(jù)顯示，雖然大部分城市房?jī)r(jià)在上漲，但也有如鄂爾多斯、溫州等地的房?jī)r(jià)在明顯下跌。

葉檀認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫較為明顯、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，以抑制為主；對(duì)于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對(duì)于負(fù)債率較高的城市，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)“溫柔”些；對(duì)于某些房地產(chǎn)泡沫已被刺破、實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難行進(jìn)的城市，已經(jīng)無(wú)需高壓政策，只能靜聽(tīng)房地產(chǎn)墜底的聲音。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)亦需精細(xì)化，除了住宅地產(chǎn)之外，地產(chǎn)企業(yè)可適度介入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，從細(xì)分市場(chǎng)中贏得市場(chǎng)。