案例4:“陰陽(yáng)合同”鬧糾紛

 

朱先生看中一套面積約120平方米的二手房，業(yè)主開(kāi)價(jià)實(shí)收180萬(wàn)，要求買家支付業(yè)主的全部交易稅。由于物業(yè)總價(jià)不低，加上業(yè)主持有房產(chǎn)證不足2年，賣家稅費(fèi)僅個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅就是一筆不菲的支出。朱先生很喜歡這套房，但總價(jià)及交易稅費(fèi)加起來(lái)又覺(jué)得太貴了，已大大超出其預(yù)算范圍，因此一直對(duì)交易與否猶豫不決。通過(guò)幾次交涉，業(yè)主顯然已摸透了朱先生的疑慮，為了盡快達(dá)成交易，王小姐便暗示朱先生可在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，將成交價(jià)報(bào)低一些，這樣稅收部分就可以大大減少。為增加朱先生的信心，業(yè)主還說(shuō)自己當(dāng)初購(gòu)買這套物業(yè)時(shí)，就是采用這種“陰陽(yáng)合同”的方式，報(bào)低成交價(jià)并成功過(guò)關(guān)，這次雙方口徑一致，肯定能少繳不少稅費(fèi)。朱先生聞言不禁打起了小算盤，如果報(bào)低成交價(jià)，可以交少幾萬(wàn)元的稅費(fèi)，于是便爽快地簽署了房屋買賣合同。

 

隨后，兩人按80萬(wàn)元的成交價(jià)申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)，朱先生以為肯定沒(méi)問(wèn)題。誰(shuí)知由于成交價(jià)過(guò)低，房管局按評(píng)估價(jià)110萬(wàn)依法征收稅費(fèi)。這樣一來(lái)，需支付稅費(fèi)總額比預(yù)期多出2萬(wàn)多元、之后朱先生將王小姐告上了法庭。

 

對(duì)策：簽訂陰陽(yáng)合同，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅行為，若被查出，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。拿低額合同去登記，購(gòu)房者以后若再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)成本只能以低額計(jì)算，個(gè)人所得稅等稅賦可能大幅增加。而且簽訂“陰陽(yáng)”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的經(jīng)濟(jì)損失。購(gòu)房者和賣房者切記別選擇簽訂“陰陽(yáng)合同”。

 

案例5：中介扮買主吃差價(jià)

 

楊先生介紹，去年想賣房子，于是找到一家中介。他想賣80萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人稱這個(gè)價(jià)格很難出手。果然，幾天后，他接到經(jīng)紀(jì)人的電話稱，房子完全無(wú)人問(wèn)津，如果降5萬(wàn)元，可能就有人上門看房。抱著試試看的態(tài)度，他讓經(jīng)紀(jì)人把價(jià)格降至75萬(wàn)元。一天后，經(jīng)紀(jì)人稱，有一個(gè)買家很想買這套房子，但是只肯出72萬(wàn)元，如果楊先生同意，該買家可以一次性付款。楊先生覺(jué)得有點(diǎn)不靠譜，在他再三追問(wèn)下，經(jīng)紀(jì)人稱是店里一個(gè)經(jīng)紀(jì)人想買給自己祝楊先生留了個(gè)心眼，便利用周末多走訪了幾家中介，發(fā)現(xiàn)附近同樣面積的房子，成交價(jià)沒(méi)有低于78萬(wàn)元的。

 

第二天，楊先生打電話告訴那家中介，自己的房子不賣了。然后，他在網(wǎng)上以個(gè)人售房的名義發(fā)布一條信息。不到半天時(shí)間，那套房便以79萬(wàn)元的價(jià)格，找到了買家。

 

一些中介經(jīng)紀(jì)人在找到價(jià)格較低的房源時(shí)，往往還不斷向房主壓價(jià)，如果房主急售，真的同意了這個(gè)較低的價(jià)格，店里其他經(jīng)紀(jì)人就會(huì)扮作買房人與房主簽合同。然后通過(guò)委托公證等方式，再次加價(jià)將房子出售，賺取差價(jià)。這種方式比前些年直接現(xiàn)金收房、再轉(zhuǎn)手的方式更隱蔽。

 

對(duì)策：最好堅(jiān)持買賣雙方、中介三方見(jiàn)面、透明交易。值得一提的是，往往在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)，買賣雙方仍未見(jiàn)面的一般都有問(wèn)題，過(guò)戶時(shí)也要核實(shí)對(duì)方身份，確認(rèn)成交價(jià)格。在無(wú)法見(jiàn)面的情況下，要求中介公司出具賣方的委托合同，一般委托合同中會(huì)寫明價(jià)格及中介代理權(quán)利范圍。同時(shí)，在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個(gè)人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項(xiàng)目不符時(shí)，買、賣方應(yīng)咨詢清楚才可簽下自己的姓名。

 

再就是要多方了解信息，二手房?jī)r(jià)因受房齡、位置等眾多因素影響而不同，買、賣雙方應(yīng)了解周邊房子的價(jià)格是多少？近期房子是否會(huì)升值？以此大致估出自己所需售賣房子的價(jià)格。

 

案例6：二手房合約陷阱。

 

去年11月準(zhǔn)備購(gòu)買一間二手商鋪的王先生在簽訂合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一張“補(bǔ)充協(xié)議”，仔細(xì)閱讀補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，她被合同上的霸王條款嚇倒了。合同上寫道：對(duì)于共有部位，“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬，沒(méi)有約定的歸屬賣方所有”；“車位、車庫(kù)、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)歸賣方所有”；“本項(xiàng)目?jī)?nèi)任何公共地方和共有部位或其他共有服務(wù)設(shè)施、設(shè)備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設(shè)施的相關(guān)權(quán)利及廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)益屬于賣方所有”等等，王先生當(dāng)即提出終止交易。

 

除了簽訂合同時(shí)的“霸王條款”，甚至有業(yè)主在簽訂合同后騙出買家手上的合同然后修改合同。在廣州某媒體工作的盧先生就遭遇了這種情況，他租住了一間二手房四年多，今年房東突然提出房子要終止出租，收回自祝并在此前在盧先生持有的租房合同上做了手腳，私自劃去了“單方面解約時(shí)需要支付違約金”的條款。

 

對(duì)策：買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒(méi)有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒(méi)有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無(wú)效的，如果房東拒不履行合同約定的款項(xiàng)，盧先生可以申請(qǐng)法律程序。

 

專家說(shuō)法

 

二手房買賣雙方都要當(dāng)心

 

二手房市場(chǎng)陷阱眾多，購(gòu)房者和賣房者如果能夠事先做好功課，就可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

 

專家提醒，對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)要做到以下幾點(diǎn)。首先，選取品牌中介。雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買房者和購(gòu)房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購(gòu)房時(shí)，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。建議賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來(lái)后顧之憂。

 

第二，交鑰匙要謹(jǐn)慎。許多二手房房主同中介公司簽訂了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。此外許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬(wàn)一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問(wèn)題就十分麻煩。因此，許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。

 

第三，不要輕易提前交房。在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入祝專家提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。

 

第四，合同細(xì)節(jié)要講清。一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買賣雙方在成交入左仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。

 

因?yàn)橘I賣雙方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)的情況，在交易過(guò)程中往往會(huì)比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

 

最后，市場(chǎng)上也有一部分屋主的二手房交易并不是通過(guò)中介進(jìn)行的，而是通過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。

 

對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手房也有幾個(gè)注意事項(xiàng)，首先與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。在選擇中介時(shí)也應(yīng)盡可能選擇品牌中介。

 

然后就是買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同。在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

 

最后，為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容作出書面約定。

 

此外，法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議購(gòu)房者不要購(gòu)買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。

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