3月10日，北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·世華泊郡售樓處。不時(shí)有客人前來詢價(jià)。銷售員稱，目前僅剩下7號(hào)樓和4號(hào)樓在售。7號(hào)樓可能將在4月份開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在35000元/平方米至38000元/平方米。
根據(jù)網(wǎng)站交易記錄，世華泊郡2010年開盤后，從錄入的25489元/平方米均價(jià)漸次下降。但2012年5月12日開盤的房源，實(shí)現(xiàn)了“日光”。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)記錄，2012年5月開盤的6號(hào)樓，成交均價(jià)為21787元/平方米。兩個(gè)月后，該項(xiàng)目提價(jià)至25500元/平方米左右。
預(yù)計(jì)今年4月發(fā)售的7號(hào)樓，兩月前的廣告信息是30000元/平方米。但進(jìn)入3月，該項(xiàng)目再度大幅提高了對(duì)外報(bào)價(jià)。若上述銷售員透露的報(bào)價(jià)最終獲得官方批準(zhǔn)，這意味著世華泊郡的售價(jià)同比漲幅最高達(dá)70%。銷售員稱，項(xiàng)目已是現(xiàn)房，交完款后，拿到鑰匙就可入住。
不僅世華泊郡，該區(qū)域所有在售樓盤都醞釀著大幅提高售價(jià)。
面對(duì)北京大幅上漲的房?jī)r(jià)，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵對(duì)本報(bào)記者說，很多業(yè)內(nèi)人士早已經(jīng)預(yù)料到今年房?jī)r(jià)會(huì)大漲，不過大多數(shù)人選擇了沉默。
一個(gè)區(qū)域的瘋狂
和世華泊郡僅有一條馬路之隔的是華貿(mào)城。記錄顯示，2012年9月29日該項(xiàng)目開盤起價(jià)22800元/平方米，戶型為57平方米至130平方米的1居至3居。
3月10日下午，華貿(mào)城售樓處的銷售員稱，他們僅剩下不足30套LOFT戶型，和一層的三居尾盤。三居室均價(jià)35000元/平方米左右，LOFT售價(jià)為51800元/平方米。“一次就發(fā)售5套，下次什么時(shí)候發(fā)售還不知道。有人從早到晚在售樓處守著，守了好幾天才搶到一套。”略帶夸張語(yǔ)氣，渲染著令人眩暈的氣場(chǎng)。
華貿(mào)城再向東，是天潤(rùn)·福熙大道。該樓盤的銷售員表示，開盤均價(jià)將在45000元-48000元/平方米。去年8月，該項(xiàng)目均價(jià)為30500元/平方米。據(jù)說，前不久有客戶著急買，但因一直沒有新盤，只好去買福熙大道二手房，成交價(jià)超過35000元/平方米，還要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅。但與即將大漲的新盤相比，還很劃算。
離售樓處不遠(yuǎn)，中介們豎起了牌子。據(jù)介紹，天潤(rùn)·福熙大道二手房售價(jià)為33000元-40000元/平方米。華貿(mào)城的二手房售價(jià)為30000元-50000元/平方米。在北五環(huán)和北六環(huán)泛亞奧區(qū)域，聚集了多個(gè)樓盤，無論一手房還是二手房都已大幅上漲。二手房售價(jià)推升了新推出樓盤的定價(jià)，而新房反過來又再推漲二手房。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京市住建委對(duì)期房?jī)r(jià)格管控很嚴(yán)，常有樓盤因?yàn)槎▋r(jià)過高而拿不到預(yù)售許可證。但現(xiàn)房由于是實(shí)行備案制，管控較松。一些資金不緊張的開發(fā)商為掌握定價(jià)權(quán)，規(guī)避調(diào)控，到現(xiàn)房階段才開始出售。
全面上漲在即？
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京不止一個(gè)區(qū)域，在房山、通州，幾乎所有即將入市的樓盤都在不同程度提價(jià)。從去年6月起，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月1日至3月10日，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽18171套，比去年同期上漲244.5%。純商品住宅交易均價(jià)為22265元/平方米，基本回歸至2011年同期均價(jià)水平。
但市場(chǎng)供求令人擔(dān)憂。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬共有9個(gè)項(xiàng)目開盤，比去年同期增長(zhǎng)200%，但環(huán)比減少三成。
各地新國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則尚未出臺(tái)，又正值兩會(huì)召開之際，在此政策最后的空窗期，部分項(xiàng)目也針對(duì)性地采用了“小步快跑”的銷售策略，分期小體量頻繁推盤。大興區(qū)舊宮附近的東亞五環(huán)國(guó)際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目?jī)纱伍_盤相距不過9天，而通州區(qū)華遠(yuǎn)銘悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目則在上周的周一、周六連推兩期。
開發(fā)商在有意制造持續(xù)熱銷的氛圍。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析說，分期小批的頻繁推盤，會(huì)對(duì)客戶造成一定的心理暗示與成交擠壓，將意向客戶迅速轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買客戶，促進(jìn)銷量提升。在當(dāng)前市場(chǎng)存在較多變數(shù)的前提下，“小步快跑”可使客戶流失率降到最低。
保持緘默的“大多數(shù)”
對(duì)于目前上漲的局面，陶紅兵并不感到意外。造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供給不足。這在市場(chǎng)一線感受十分明顯。公開資料顯示，2012年北京市完成了850萬(wàn)平方米的保障房用地出讓任務(wù)，而商品房用地卻供給不足。
房?jī)r(jià)大漲，已有開發(fā)商表示擔(dān)心。全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力3月4日稱，“我們作為開發(fā)商，真不想房?jī)r(jià)上漲太快。市場(chǎng)平穩(wěn)對(duì)我們有利，市場(chǎng)大起大落對(duì)我們不好。”
去年7月，國(guó)務(wù)院督查組在北京召開座談會(huì)，彼時(shí)北京二手房市場(chǎng)已初顯瘋狂之態(tài)，但沒有人提及。“擔(dān)心出政策。”一位參加會(huì)議的業(yè)內(nèi)人士稱。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊等，去年下半年就不斷提醒市場(chǎng)主體要保持理智，避免走入囚徒困境，因?yàn)榉抢硇缘募w漲價(jià)行為必然招致更嚴(yán)厲的調(diào)控，但“非理智”已成為生活常態(tài)，調(diào)控應(yīng)聲而至。
陶紅兵認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)越受到行政打壓，住房的需求會(huì)越旺盛，“隱形房?jī)r(jià)”會(huì)更高。“許多人愿意忍受北京的高房?jī)r(jià)，是因?yàn)楸本┯斜绕渌鞘懈嗟某晒C(jī)會(huì)和工作機(jī)會(huì)，全國(guó)的人都想到北京來買房子，北京房?jī)r(jià)不存在大跌的基礎(chǔ)。”
高姍分析，未來樓市供應(yīng)量將隨之增加，供需壓力有望得到緩解，4月開始樓市成交增幅或?qū)⒎啪?，價(jià)格也將趨于理性。但張磊擔(dān)心，現(xiàn)有的調(diào)控方式，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用日趨微弱，如果中央不明示未來的調(diào)控取向，下半年起房?jī)r(jià)仍存在上漲壓力。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，一旦項(xiàng)目開盤價(jià)格上漲，就會(huì)面臨較大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)1-2個(gè)月內(nèi)新房交易均價(jià)將維持22000元/平方米左右，很難出現(xiàn)暴漲情況。但如果記者采訪的那些樓盤如約開賣，暴漲就是即將來臨的事實(shí)。
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