繼2011年限價(jià)后，深圳日前出臺(tái)“限漲”政策，再奪人眼球。

 

據(jù)參與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)(以下簡稱“國土委”)會(huì)議的深圳開發(fā)商透露，根據(jù)要求，2013年深圳所有新盤成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長。深圳市國土委昨日對(duì)南都記者表示，深圳市并未出臺(tái)新的“限漲令”政策，而是在近期房價(jià)出現(xiàn)異動(dòng)的情況下，嚴(yán)格落實(shí)“國五條”細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，沿用兩年來的做法。

 

萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等房企向南都記者確認(rèn)，限價(jià)政策其實(shí)在2011年就有推出，最近“國五條”強(qiáng)調(diào)控制房價(jià)，“限漲”政策對(duì)此做出了強(qiáng)調(diào)。世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]稱該政策為“限價(jià)令升級(jí)版”。

 

一干房企已經(jīng)坐立不安。“‘國五條’嚴(yán)厲政策出臺(tái)，是對(duì)未來樓價(jià)走勢(shì)釋放了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，房地產(chǎn)不可能再繼續(xù)高利潤。”深圳市委政策研究室主任樂正昨日向南都記者表示。”

 

受限漲令影響，昨日地產(chǎn)股普跌。

 

成交均價(jià)零增長

 

深圳樓市已經(jīng)開始執(zhí)行“限漲”政策。南都記者昨日聯(lián)系深圳國土委及各地分局，雖然關(guān)于“限漲”的正式文件暫未下達(dá)，但內(nèi)部會(huì)議已經(jīng)下達(dá)意見，即業(yè)內(nèi)所稱“限漲令”。明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長。也就是說，每個(gè)新盤、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲。

 

南都記者昨日聯(lián)系深圳市國土委，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示知悉此消息，控制樓盤漲價(jià)是已有政策。外界質(zhì)疑有關(guān)部門躲閃應(yīng)對(duì)，國土委昨日下午發(fā)表聲明，回應(yīng)了“限漲令”的有關(guān)報(bào)道。

 

“從‘國五條’嚴(yán)厲政策出臺(tái)來看，政府抑制樓價(jià)過快增長的意愿很明確，房地產(chǎn)不可能再繼續(xù)高利潤。”深圳市委政策研究室主任樂正昨日向南都記者表示，由此看來有關(guān)政策的出臺(tái)可預(yù)期，對(duì)未來人們判斷樓價(jià)走勢(shì)提供了一個(gè)“強(qiáng)烈的信號(hào)”。

 

對(duì)于深圳的樓市政策，樂正表示，“是要基于國家精神，針對(duì)深圳本地的動(dòng)向和行情來制定”。樂正認(rèn)為其目的是希望未來一段時(shí)間控制住房價(jià)，對(duì)行業(yè)利潤緊縮化，校正房地產(chǎn)高回報(bào)高利潤的定位。“從大的經(jīng)濟(jì)格局看，還是要扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縮小房地產(chǎn)和其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)巨大的利潤差異。”

 

深圳市財(cái)政委副主任湯暑葵亦認(rèn)為樓市政策會(huì)涉及對(duì)稅收的影響，不過還是有一個(gè)滯后效應(yīng)的。而對(duì)于“國五條”后深圳的落地政策，湯暑葵也表示正在研究制定中。

 

限價(jià)令升級(jí)版

 

世聯(lián)地產(chǎn)透露，近日有多家開發(fā)商接到通知去國土委開會(huì)，雖然此前也有一些樓盤限價(jià)，但并不是對(duì)所有項(xiàng)目的，這一次是針對(duì)全市所有項(xiàng)目。該政策堪稱“限價(jià)令升級(jí)版”，細(xì)化到具體每個(gè)樓盤，每個(gè)月的成交均價(jià)，而不僅僅著眼于片區(qū)均價(jià)、全市均價(jià)。

 

深圳出臺(tái)“限漲”政策，背后的壓力正是開年以來房價(jià)持續(xù)火熱。以今年1月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)為例，深圳、北京、廣州環(huán)比漲幅排名前三，均超2%。深圳以2.2%的漲幅領(lǐng)漲全國。“深圳限制房價(jià)上漲，主要是為了實(shí)現(xiàn)年度房價(jià)控制目標(biāo)。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，地方政府到底如何制定和完成房價(jià)控制目標(biāo)，有許多手段可供選擇，“全都讓房價(jià)只跌不升，未免對(duì)自己太苛刻”。

 

深圳市上次承認(rèn)采取“限價(jià)”，是在2011年7月。由于必須完成“房價(jià)漲幅不超過本地區(qū)G D P或人均收入增幅”的目標(biāo)，深圳彼時(shí)規(guī)定，原有樓盤新申領(lǐng)預(yù)售證，需以該盤每前一個(gè)月成交的三種面積段戶型的合同備案均價(jià)，分別制定下個(gè)月的銷售價(jià)格。新開盤則不得高于周邊同類樓盤上個(gè)月或最近3個(gè)月成交價(jià)。

 

開發(fā)商著急

 

昨日，深圳一些開發(fā)商對(duì)南都記者透露，“一直是在限價(jià)的”。萬科深圳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，“限漲令”是深圳已有現(xiàn)行政策。萬科董秘譚華杰向南都記者回應(yīng)，“萬科向來是采用積極定價(jià)的策略，確保理想的快速的銷售。”

 

“深圳確實(shí)是在采取限價(jià)政策，你們說的限漲也就是限價(jià)。”觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理洪剛對(duì)南都記者表示，但是深圳現(xiàn)行監(jiān)控政策是控制預(yù)售項(xiàng)目的備案?，F(xiàn)房銷售并非預(yù)售，暫不受影響。在洪剛看來，預(yù)計(jì)這一政策將對(duì)新項(xiàng)目獲取預(yù)售證以及在售項(xiàng)目合同備案產(chǎn)生較大影響，而要避開影響采用現(xiàn)房銷售，需要強(qiáng)大的資金周轉(zhuǎn)能力。

 

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍發(fā)布實(shí)名微博稱：“國土系統(tǒng)不給網(wǎng)簽和打印合同，深圳大量超出限價(jià)的一手房面臨進(jìn)退兩難！據(jù)了解，部分開發(fā)商手中積壓大量‘超值房’無法打印合同，悲催！難道要開發(fā)商將多余的房款退還給購房者？”深圳寶安區(qū)一家開發(fā)商也表示，“限漲”之前成交了一批大批量交易，但沒有及時(shí)去網(wǎng)簽，“現(xiàn)在已經(jīng)網(wǎng)簽不了了，涉及金額達(dá)上千萬”。

 

一家華南大型開發(fā)商聞?dòng)嵎浅＝辜?，要達(dá)到“限漲令”規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，樓盤的定價(jià)都要重新做。“深圳限漲政策對(duì)接下來各項(xiàng)目的推盤節(jié)奏、推售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生較大影響。”中原地產(chǎn)市場研究主任黃燕飛昨日告訴南都記者，這種以行政命令代替市場規(guī)律的做法，完全沒有考慮地價(jià)、市場價(jià)的變化幅度，僅僅從開發(fā)商定價(jià)上去抑制，只能在一段時(shí)間內(nèi)粉飾樓市成交數(shù)據(jù)，而無法真正穩(wěn)定樓市。

 

廣州其實(shí)也有限制簽約措施。海珠區(qū)某高端樓盤限制“每天僅簽一套”，以防交易爆棚推高月度均價(jià)。但開發(fā)商表示，“實(shí)際成交已經(jīng)進(jìn)行了，不讓網(wǎng)簽就是在官方數(shù)字上做修飾。”

 

或抑制房企推盤

 

昨日接受南都記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均對(duì)此消息評(píng)論認(rèn)為，限價(jià)是“下策”。

 

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員楊晨青昨日告訴南都記者，從限漲令的實(shí)際效果來看，2011年該政策大約執(zhí)行了7-8個(gè)月時(shí)間，“在此我們不對(duì)政府行政干預(yù)市場價(jià)格的正確性和合理性做過多評(píng)判，客觀上講，從房價(jià)回調(diào)的角度出發(fā)，政策效果是比較明顯的，尤其在關(guān)外地區(qū)市場，部分限價(jià)樓盤如中海康城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]國際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]社區(qū)、萊蒙水榭春天[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]在當(dāng)年都曾因低價(jià)而創(chuàng)出驚人的銷售紀(jì)錄，站在這樣的層面出發(fā)，對(duì)于接下去深圳市場的走勢(shì)，我們更偏向于價(jià)跌量穩(wěn)的觀點(diǎn)。”

 

業(yè)內(nèi)擔(dān)心，新政之下開發(fā)商會(huì)不會(huì)捂盤？在黃燕飛看來，企業(yè)會(huì)根據(jù)自己樓盤特征和定位來判斷推盤節(jié)奏。“當(dāng)前適逢政策細(xì)則出臺(tái)，市場風(fēng)向不明，恐慌情緒嚴(yán)重，這時(shí)剛需的盤應(yīng)該加緊步伐快速銷售。畢竟買家不希望看到捂盤。如果開發(fā)商貨源集中在剛需，應(yīng)該快速走量，無需捂盤。但高端樓盤很可能避開風(fēng)頭。”

 

“調(diào)控房價(jià)上策是增加供應(yīng)，中策是抑制需求，下策才是直接干預(yù)價(jià)格。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭評(píng)論認(rèn)為，嚴(yán)格的限價(jià)令之下，肯定會(huì)抑制房企推盤的積極性。后果可能是供應(yīng)偏緊，這對(duì)于抑制真實(shí)客觀的房價(jià)，只有害而無利。

 

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限價(jià)政策有望全國主要城市實(shí)施，從目前來看，全國落地細(xì)則很多城市的房價(jià)控制目標(biāo)嚴(yán)厲程度將超過2011年，新建住宅市場也將明顯受到調(diào)控影響。張大偉建議，目前地價(jià)下行有限，建材和勞動(dòng)力成本因通脹不斷上升，此時(shí)單限房價(jià)猶如揚(yáng)揚(yáng)止沸。但若能利用好“限購”的時(shí)間差，對(duì)土地、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價(jià)”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而不失為一種促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極探索。