房地產(chǎn)調(diào)控誘發(fā)短期深度調(diào)整

盡管2013年房地產(chǎn)市場運(yùn)行受到土地市場狀況和住房金融政策等重要因素的影響，但目前的“新國五條”調(diào)控或形成對市場的負(fù)面沖擊。這將對目前房地產(chǎn)市場誘發(fā)深度調(diào)整。

仍需關(guān)注地方政策細(xì)則

東方證券研究員楊國華等人認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)：銷售市場上周成交量回升，14個主要城市成交量環(huán)比增48.1%，同比增34.8%。土地市場近期推出量和成交量同增，溢價(jià)率接近前期最高點(diǎn)。上周24個重點(diǎn)城市推出住宅用地建筑面積1，184.7萬平方米，環(huán)比增33.9%，同比升375.6%。24個重點(diǎn)城市共成交住宅用地建筑面積633.5萬平方米，環(huán)比增5.4%，同比升70.4%。24個重點(diǎn)城市樓面地價(jià)3，519元/平米，溢價(jià)率31.6%，溢價(jià)率接近去年全年的最高點(diǎn)。從房地產(chǎn)板塊估值來看，上周東方房地產(chǎn)指數(shù)上升3.9%，上證指數(shù)上漲2.0%，滬深300上漲2.8%。重點(diǎn)公司股價(jià)對應(yīng)2012年P(guān)E為10.3倍、2012年8.1倍，。對此，我們認(rèn)為，在地產(chǎn)股投資策略上，目前，地產(chǎn)股估值已有吸引力，但短期仍需關(guān)注地方政策細(xì)則，防范風(fēng)險(xiǎn)。3月將是地方政策出臺的密集期；成交量可能面臨萎縮。屆時或是選擇更好的介入時點(diǎn)。

二套房貸利率提至1.3倍

房地產(chǎn)信貸政策凸顯“差別化”思路，央行要求，各地持續(xù)跟蹤監(jiān)測個人住房貸款發(fā)放情況，密切關(guān)注首套房貸利率和首付款比例，以及非本地居民購房貸款政策執(zhí)行情況。

央行日前發(fā)文指出，對房價(jià)上漲過快的城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第(小區(qū)網(wǎng) 論壇)二套住房貸款的首付比例和利率。

消息人士透露，目前各地都在研究制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，待制定并報(bào)人行總行批準(zhǔn)后即可實(shí)施。與此前市場預(yù)期一致，一些房價(jià)漲幅過快的城市，二套房房貸首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。

加大抑制投機(jī)力度，銀行人士表示，今年以來，北上廣深等一線城市房價(jià)出現(xiàn)大幅反彈，恐慌性、投機(jī)性購房現(xiàn)象明顯，這需要通過提高信貸門檻來抑制投機(jī)購房的需求。

調(diào)控是開始而不是終結(jié)

今年房地產(chǎn)市場是充滿矛盾市場，一方面來自一線城市房價(jià)上漲的壓力，另一方面，許多二、三線城市的住房庫存消化壓力加大，所以差別調(diào)控剛剛開始。調(diào)比不調(diào)好，早調(diào)比晚調(diào)好，申銀萬國認(rèn)為，給予這次調(diào)控以積極的評價(jià)。及時啟動的房地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過早到來的過熱，更有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。從中長期來看，房地產(chǎn)調(diào)控更需要完善制度。由于此次政策仍以抑制需求，而不是擴(kuò)大供給為主，難以從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲的問題，房地產(chǎn)調(diào)控效果可能具有短期性。要真正的達(dá)到治理房地產(chǎn)泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應(yīng)該大范圍開征持有稅、以及按照市場需求放開土地供給。