隨著最新的樓市調(diào)控政策“國五條”細(xì)則頒布，商業(yè)地產(chǎn)再成投資者的避風(fēng)港。不僅投資者的眼光也越來越多地轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上來，就連開發(fā)商也是愈加注重加碼商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在不久前龍湖“金蘋果”計劃新聞發(fā)布會上提到，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。然而商業(yè)地產(chǎn)投資作為一種回報周期長，風(fēng)險高的投資模式，如何規(guī)避投資，以及后期經(jīng)營中的風(fēng)險，是所有投資者必須謹(jǐn)慎的一件事情。

風(fēng)險一：人氣不足經(jīng)營困難

商場的人氣關(guān)于投資者的收益，投資沒有人氣的商場，和將錢扔到水里無異。然而目前重慶因人氣不足導(dǎo)致經(jīng)營困難的商業(yè)體大有其在，這些項目普遍存在招商困難、人流稀少、店鋪經(jīng)營不力的情況，又更多受困于前期投資過巨、中期無法回籠資金、后期管理難以為繼，從而淪為雞肋。

作為浪漫金街旁絕佳位置的郎晴廣場，在當(dāng)初面市之時就占盡了天時地利以及成熟周邊配套，然而卻在開業(yè)后，郎晴廣場的發(fā)展并不像想象般順利，與現(xiàn)在北城天街內(nèi)的其他商場、寫字樓相比，郎晴廣場人氣低落，商場經(jīng)營狀況也較慘。

據(jù)小編了解，雖然朗晴廣場打造的是浪漫主題商業(yè)，不僅有多家婚慶公司、攝影公司，以及愛情主題店入駐，但目前的客群主要集中在周邊居民，輻射范圍較小。而一個成功的大商場，是絕對不能僅僅依靠周邊居民的，并且目前小苑附近居民小區(qū)本來就比較少，人群購買力也有限。其次，僅一街之遙的新世紀(jì)百貨、大融城等商業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了逛、吃、玩一站式消費(fèi)，同時品種也更加齊全，這分流了不少朗晴廣場的人氣。

風(fēng)險二：開發(fā)商賣了就不管

在目前的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式中，主要分成開發(fā)商一部分自持一部分出售和全部出售兩種形態(tài)。而兩種經(jīng)營模式相比而言，商業(yè)全部出售的這種模式無疑弊端更大。

作為萬達(dá)集團(tuán)在渝首個商業(yè)項目，2009年12月開業(yè)的南坪萬達(dá)廣場，無論在設(shè)計上，還是在主力店的組合上，在當(dāng)時都代表了重慶商業(yè)中心的“最高水準(zhǔn)”。同時，萬達(dá)廣場的開業(yè)，也改變了重慶市的商業(yè)重心，改寫了南部落后的商業(yè)現(xiàn)狀，形成“北天街，南萬達(dá)，中都會”的商業(yè)格局，南坪商圈也將一躍成為和觀音橋、解放碑并駕齊驅(qū)的三大主流商圈之一。

然而，作為“快建快銷”的萬達(dá)，在瘋狂擴(kuò)張的同時，由于需要大量的資金支持，這也迫使萬達(dá)在經(jīng)營模式上做一些改變。自2010年后，可以看到萬達(dá)在第三代產(chǎn)品上所作的創(chuàng)新，除與萬達(dá)廣場固有的合作商家外，室外步行街商鋪以及商鋪都全部出售。

在像萬達(dá)廣場這樣商鋪出售的情況背后，卻隱含著較多的隱患。當(dāng)商鋪的產(chǎn)權(quán)落入業(yè)主手中之后，其經(jīng)營權(quán)可以自主支配，因此，售鋪后商業(yè)廣場規(guī)劃的整體性難以保證。目前南坪萬達(dá)廣場步行街的商鋪就是雜亂無章，經(jīng)營缺乏整體規(guī)劃，市場定位參差不齊，目標(biāo)顧客與帶來的人流出現(xiàn)錯位，都是導(dǎo)致商鋪經(jīng)營效率底下，業(yè)主投資回報率上不去的主要原因。

風(fēng)險三：閑置時間過長 商業(yè)價值貶值

商鋪閑置時間過長，不僅是導(dǎo)致商鋪商業(yè)價值貶值的一個重要原因，也是投資者最為頭疼的事情。即使是人們印象中比較繁華地段，商鋪閑置也是長期存在，而張貼“旺鋪轉(zhuǎn)讓”、“旺鋪招租”的商鋪更是如同家常便飯。 

與南坪萬達(dá)廣場同時開業(yè)的上海城百聯(lián)購物中心同樣面臨著自己的生存難題。雖然上海城百聯(lián)購物中心也是集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的全新購物中心，但從目前的人氣以及商場的活躍度，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及對面的萬達(dá)廣場。

小編在百聯(lián)購物中心背后的商街上看到，商鋪閑置的情況比較突出。一些商鋪到目前依然緊閉大門，一些無人問津的商鋪則淪落成“雜物房”，還有一些看似不錯的在租商鋪卻明顯“自貶身價”，其實際租金與商家出售商鋪時，鼓吹的租金回報存在較大的差距。