“新國(guó)五條”細(xì)則明確，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅。這被不少人士視為房屋交易成本將大幅增加。多名業(yè)內(nèi)人士指出，此項(xiàng)政策在落實(shí)中還需明晰房屋原值如何計(jì)算等問(wèn)題。
房屋原值如何界定
此前個(gè)人售房所得稅征收分兩種情況：提供完整準(zhǔn)確房屋原值憑證，按差額的20%稅率征收；未提供的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征稅，按交易總價(jià)款的1%計(jì)征。但在執(zhí)行過(guò)程中，各地稅務(wù)部門(mén)基本上按1%計(jì)征。
譬如個(gè)人所售房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格為100萬(wàn)元，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)為300萬(wàn)元，若按總價(jià)款1%計(jì)征，則需繳納3萬(wàn)元個(gè)人所得稅；若按新政規(guī)定的20%執(zhí)行，則需繳納40萬(wàn)元個(gè)人所得稅。
但多位房地產(chǎn)研究人士在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，房屋原值不單指購(gòu)房款。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，房屋原值應(yīng)包含購(gòu)房款和購(gòu)房后用于裝修等支出的費(fèi)用。
同策房地產(chǎn)咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)剔除購(gòu)買(mǎi)房屋的所有成本，包括但不限于購(gòu)房款、裝修費(fèi)、貸款利息等。
具體操作難度較大
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，目前針對(duì)新“國(guó)五條”細(xì)則，國(guó)家稅務(wù)部門(mén)應(yīng)給出房屋原值的界定標(biāo)準(zhǔn)。在稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有新的政策解釋之前，各地二手房交易所得稅還是按原來(lái)的1%計(jì)征。
對(duì)于按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，有業(yè)內(nèi)人士表示，可能會(huì)遇到操作難題。事實(shí)上，該政策并非新政，而是政策重申。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房如何繳稅的問(wèn)題，最早出現(xiàn)在《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定中，個(gè)人出售自有住房取得的所得(出售價(jià)與房屋原值的差額)，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。
然而，這項(xiàng)政策在執(zhí)行過(guò)程中將面臨一些難題，主要原因是稅務(wù)部門(mén)無(wú)法核實(shí)海量的房屋原值。謝逸楓分析，首先稅務(wù)部門(mén)在人手有限的情況下，很難完整地把出售房屋的個(gè)人購(gòu)房合同、房屋登記等信息一一核對(duì)；其次，很多購(gòu)房者都以發(fā)票、憑證等不全或丟失為由，不提供房屋原值的準(zhǔn)確信息，避交20%的個(gè)人所得稅。此外，在房屋評(píng)估制度不完善的情況下，個(gè)人缺乏對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的房屋原值評(píng)估報(bào)告的信任。
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