3月1日，國務(wù)院出臺“國五條”細(xì)則，其中最引人關(guān)注的便是個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，力度之大令市場始料不及。
在新的樓市調(diào)控政策公布后，專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新政策將會給二手房中介市場帶來很大“殺傷力”。全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長賈康昨日表示，這一新政可能會誤傷改善型需求。
新華社昨日發(fā)文《懶政還是妙方？》，稱代表委員批評“公共管理靠收費(fèi)”現(xiàn)象。報(bào)道援引一份調(diào)查顯示，18萬網(wǎng)民中，六成認(rèn)為房價(jià)未來會被推漲。報(bào)道指出，盡管房價(jià)走勢有待印證，但民眾無疑又增顧慮：高額稅是否會轉(zhuǎn)嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價(jià)格上漲？
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地政府會在“兩會”后，即3月底4月初出臺各地的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)化政策。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，赴京參加全國兩會的江蘇省住建廳廳長周嵐表示，該省落實(shí)執(zhí)行“國五條”的細(xì)則已在研究制定中，最快今日（4日）公布。
中介行業(yè)進(jìn)入“冰河期”
“這是有史以來對二手房市場打擊最嚴(yán)厲的一次，一旦新政地方細(xì)則出臺，將對二手房成交量打擊巨大。”德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東昨日感慨，這對中介行業(yè)來說，意味著“冰河期”的到來，“會出現(xiàn)關(guān)店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增開門店的中介。”
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡介紹，以一套100萬元買進(jìn)，200萬元賣出的二手房為例，若按新政，除去房貸利息、裝修、營業(yè)稅等相關(guān)費(fèi)用后，需要繳納的個(gè)稅也在12萬-15萬元。而對大多數(shù)二手房源來說，新政實(shí)施后增加的稅收成本，要占到總房價(jià)的5%～8%，這勢必是一筆巨大的交易成本。
一位業(yè)內(nèi)人士介紹，“二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%計(jì)征個(gè)稅”的表述，對于投資性的老房源沖擊最為明顯。
據(jù)他解釋，按現(xiàn)行的規(guī)定，二手房如果是家庭惟一住房，自住滿5年的，可以免征個(gè)稅。而新購入的二手房，產(chǎn)生的價(jià)差不會很大，減掉房貸利息、裝修、營業(yè)稅等相關(guān)費(fèi)用后，產(chǎn)生的“轉(zhuǎn)讓所得”已寥寥無幾，產(chǎn)生不了多少個(gè)稅。受沖擊最大的，是那種“非自住的、購入時(shí)間又比較長的房源”。
上海中原鎮(zhèn)寧路分行經(jīng)理張宏超介紹，2月份他曾代理過一套選擇按“轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅的案例，“房東剛買進(jìn)沒多久就不想住了。買進(jìn)價(jià)390多萬元，賣出價(jià)只加了十幾萬元。如果按總價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅，得交7萬多元，而選擇‘轉(zhuǎn)讓所得’繳稅，則只要交2萬元。”
張劍東說，此前也曾出現(xiàn)過買家自主選擇按差價(jià)20%交個(gè)人所得稅的情況，但往往是房東因資金出現(xiàn)問題，短期內(nèi)出售，或是賣給親戚朋友，這在二手房業(yè)務(wù)中占比很少，頂多5%左右。
不過也有中介稱，眼下還不清楚，地方細(xì)則中是否會取消“自住滿5年的家庭惟一住房”轉(zhuǎn)讓時(shí)免征個(gè)稅的規(guī)定。
二手房成交量或大跌
即便地方細(xì)則尚未出爐，房產(chǎn)中介已經(jīng)哀嚎一片。
“這次新政是有史以來對二手房市場殺傷力最嚴(yán)重的一次。原來限制買家，現(xiàn)在又限制賣家，買賣雙方兩頭都限。”合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥說，業(yè)內(nèi)此前很少有人想到這次的政策會這么兇，“當(dāng)然也要看落實(shí)和能否落實(shí)。”
沈彥斷言，如果地方版“國五條”繼續(xù)升級，想要規(guī)避很難，勢必對中介業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大沖擊。各中介公司勢必會收縮門店數(shù)量，“今年大家可能還會頂一頂，明年各公司肯定會有戰(zhàn)略調(diào)整。”
讓沈彥更為擔(dān)憂的是市場預(yù)期改變，新政一旦落地，恐怕會持續(xù)較長時(shí)間。而如果未來房價(jià)出現(xiàn)下降，自然就不會出現(xiàn)增值的價(jià)差，“此前大家一直認(rèn)為房產(chǎn)是會增值的，但現(xiàn)在政策是在改變大家的認(rèn)知。”
施宏叡也擔(dān)心，細(xì)則一旦落地，市場觀望氣氛會增加，當(dāng)月的二手房成交量將下降兩三成。
不過，張劍東認(rèn)為，對于服務(wù)更專業(yè)的品牌中介而言，倒不至于出現(xiàn)生存危機(jī)。而日后，同一片區(qū)、類似房型、類似掛牌價(jià)的幾套房源，差價(jià)的多少，將成為中介推介房源最講究的信息。張劍東同樣指出，由于地方細(xì)則還沒落地，目前還有很多不確定的地方。
二手房現(xiàn)集中簽約潮
短期內(nèi)看，房產(chǎn)中介還不用為生計(jì)發(fā)愁。
“這兩天各門店、總部都在幫著客戶趕簽合同，我們總部今天預(yù)計(jì)要簽到晚上9點(diǎn)。”施宏叡說，他們公司這兩天簽掉的合同有300筆，而平時(shí)頂多二三十筆，增加了十倍，“把本來7-10天的簽約量全集中到了這兩天時(shí)間里簽。”
沈彥解釋，目前地方細(xì)則還沒出臺，所以誠意買家、賣家都會搶著簽約，因此會有集中成交的現(xiàn)象。而地方細(xì)則一旦明確，將對今后的二手房置換、流通產(chǎn)生巨大阻礙，市場將出現(xiàn)半年以上的冷淡期，成交量將下降30%～40%，“不管是剛需房源還是改善型、中高端房源，少有能幸免的。”
張劍東也持有類似判斷。他說，這幾天因?yàn)榭蛻舢a(chǎn)生的恐慌情緒，怕稅費(fèi)增加，所以交易量很高，“未來幾個(gè)月預(yù)計(jì)成交量將大幅萎縮，房東出現(xiàn)議價(jià)空間、承擔(dān)一部分新增稅費(fèi)，客戶承擔(dān)大部分稅費(fèi)。最終變成房東到手少、客戶出價(jià)多、稅費(fèi)增加的局面。”
也有中介人士提到，現(xiàn)在的二手房市場還是賣方市場，最終賣家會把增加的稅費(fèi)加在價(jià)格上，推動房價(jià)上漲。
對此沈彥認(rèn)為，所有的定價(jià)都是根據(jù)市場形成的，一旦購房人群減少，房東很難漲到“差價(jià)的20%”這么高。雖然中高端房源的差價(jià)更大，但如果房東是早期投資，收益并不會減少太多，而中端房源、剛需房源客戶則受影響會更明顯些。
上海二手房交易及持有環(huán)節(jié)主要稅種
個(gè)人所得稅
普通住宅：總房款×1%或者利潤×20%
非普通住宅：總房款×2%或者利潤×20%
對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。（財(cái)稅〔2010〕94號）
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅字〔1999〕278號）
契稅
普通住宅：總房款×1.5%（買方支付）
非普通住宅：總房款×3%（買方支付）
對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，減按1%稅率征收契稅。（財(cái)稅〔2010〕94號）
營業(yè)稅
普通住宅：5年內(nèi) 總房款×5.65%
5年以上 免征
非普通住宅：5年內(nèi) 總房款×5.65%
5年以上 差額×5.65%
個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（財(cái)稅〔2011〕12號）
房產(chǎn)稅
年應(yīng)稅額=應(yīng)稅面積×單價(jià)×70%×稅率（0.4%或0.6%）
上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新購的住房，為應(yīng)稅住房。另有一定免征面積。（滬府發(fā)〔2011〕3號）
（資料來自國家稅務(wù)總局、上海市稅務(wù)局。差額=賣出總房款-買入總房款；利潤=差額-房貸利息-相關(guān)稅費(fèi)；普通住宅指單套建筑面積在140平方米以下的住宅，且實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套；各區(qū)縣的營業(yè)稅稅率可能略有不同。）
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