新“國五條”細則問世后的首個周末，盡管廣州細則未出，但市場已呈現(xiàn)驚人的反應(yīng)：二手“拋盤潮”已經(jīng)到來，一手市場上改善型盤源已經(jīng)初現(xiàn)觀望態(tài)勢，未受調(diào)控的商業(yè)物業(yè)又一次成為投資“洼地”，售賣持續(xù)火爆。

 

本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場，各方人士都給出了自己的解讀：對樓市未來，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)一二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象，買家或?qū)?ldquo;回流”一手房市場；對銀行而言，更高收益的企業(yè)貸款吸引力顯然更大，銀行界人士預(yù)計，未來繼續(xù)上浮房貸利率或成主流；而從資本市場上看，分析人士指出，新政出臺后，周一可能會引起銀行股和地產(chǎn)股的動蕩，但后市依然看好。

 

上周末是新“國五條”細則問世后的第一個周末，“驚雷”之后，市場會如何反應(yīng)？本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場，給大家呈現(xiàn)一個全面的“樓市眾生相”。

 

一手樓市場：

 

改善型盤源觀望氣氛濃厚

 

昨日，記者走訪多個在售一手盤，發(fā)現(xiàn)改善型住宅盤源的觀望氣氛濃厚，商務(wù)公寓搶購氛圍更濃。

 

下午4時許，記者來到海珠區(qū)一個以大戶型為主的樓盤，發(fā)現(xiàn)當日簽到看房的客人寥寥無幾。銷售人員表示，該盤本身是定位于改善型自住，投資客不多，應(yīng)該不受新“國五條”太大影響。

 

而位于番禺區(qū)的南浦島的另一豪宅單位，記者到達時發(fā)現(xiàn)銷售大廳里空空蕩蕩。一位中年看樓客告訴記者，自己是為了改善自住環(huán)境才來看樓，“現(xiàn)在投資房地產(chǎn)實在有點不靠譜。”

 

相比改善型住宅，商務(wù)公寓的售賣現(xiàn)場堪稱火爆。番禺某商住兩用Loft公寓在上周六開盤，記者上周日午間到達時，發(fā)現(xiàn)銷控表上八成以上單位已經(jīng)售出。銷售人員表示，此次調(diào)控不涉及商用物業(yè)，投資潛力凸顯，銷售火爆實屬正常。

 

二手房市場：

 

放盤激增放盤價大幅上漲

 

與節(jié)前的火熱成交相比，春節(jié)過后，二手房放盤的情況有所放緩，而坐地起價的現(xiàn)象卻時有出現(xiàn)。然而，上周五新“國五條”細則出臺后，昨日，有中介公司人士對記者表示，上周末來詢問放盤的賣家比平日明顯增多，而由于擔心交易稅的增加，業(yè)主提出的放盤價更是大幅上漲，“比如原本15000元/平方米的房子，現(xiàn)在業(yè)主要17000元放出。至于交易稅，也有的業(yè)主表示，可以跟買家各付各的。”總的來說，新‘國五條’細則即使還沒有實施，在二手市場上對買賣雙方的心理預(yù)期都帶來很大影響，一定程度上提高了二手房的價格。

 

利率新政：

 

首套房貸優(yōu)惠已減少

 

廣州市內(nèi)的大部分按揭公司人士均表示，其合作銀行在房貸政策上，目前都沒有明顯變化。

 

匯瀚按揭銀聯(lián)部主管熊敏潔對記者指出，廣州市場上并未見銀行停止發(fā)放二套房貸的，“節(jié)后各大銀行的利率基本沒變化。”

 

不過，有銀行業(yè)內(nèi)人士指出，新“國五條”細則出臺后，首套房貸利率已出現(xiàn)優(yōu)惠幅度減少的可能性，建議購房者在條件允許的情況下盡快辦理按揭。

 

誠賽按揭總經(jīng)理盧志光指出，上周末接到中介的詢問電話不停，很多購房者和業(yè)主都對已經(jīng)成交的房子是否需要執(zhí)行新政存疑。而資深中介人士鄭大源猜測，若廣州要按照新政執(zhí)行的話，有可能以網(wǎng)簽為準，“已經(jīng)網(wǎng)簽的執(zhí)行舊政策。未網(wǎng)簽的區(qū)域以遞件為準。具體以國家政策為準。”鄭大源希望，政府若要實施新政，能給已經(jīng)簽約的客戶一個合理的緩沖時間。

 

對于今后的銀行信貸政策，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，“不排除今后信貸政策將繼續(xù)‘差別化’，支持剛性需求和改善性需求，并收緊二套房貸。”

 

由于今年年初的新增信貸總量大幅放水，各家銀行在小微企業(yè)貸款方面的增速也比去年有所增加。

 

“但是房貸政策是國家給予國民的一項‘福利’，銀行也不可能不做，只要是符合條件的，銀行還是會積極給予貸款支持的。”黃先生表示，“如果符合申請條件的人較多，供不應(yīng)求，不排除利率還會有一定的上浮。”

 

各方影響：

 

1

 

樓市：一二手價格或現(xiàn)“倒掛”

 

盧志光指出，“目前還不知道廣州是否被納入嚴格執(zhí)行該政策的城市中。但若真的執(zhí)行，二手樓的價格會有較大幅度的提高。”他表示，新政實施或會導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)一手和二手樓價格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

 

由此，有業(yè)內(nèi)人士表示，二手房將“冰封”，而買家將“回流”一手房市場。

 

在一手樓盤銷售處，銷售人員也坦言：“我們認為后市還可能會漲，因為二手盤的交易成本上升，一手盤的需求量肯定比較大。”

 

不過，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭不同意上述觀點，“市場整體性降溫之后，一手房也將受挫，開發(fā)商們不要盲目樂觀。”

 

2

 

中介：中小按揭中介或遭遇寒冬

 

對于按揭和中介公司來說，新“國五條”細則的出臺無疑是一個可怕的利空消息。“二手市場萎縮已成必然，我們只能靠多做一些一二手聯(lián)動和商業(yè)物業(yè)來度日了。”一位大型中介行區(qū)域負責人向記者表示。

 

中小型中介日子更加艱難。鄭大源感嘆，“政策肯定會導(dǎo)致中介和按揭公司的業(yè)務(wù)量大幅萎縮，很多人都會失業(yè)。”

 

不過，一些較大型的按揭公司對新政實施并沒有那么悲觀。盧志光指出，“二手按揭只是我們公司業(yè)務(wù)的一部分，我們從去年已經(jīng)開發(fā)新的業(yè)務(wù)品種，比如說個人消費貸款和中小企業(yè)貸款等等。這部分業(yè)務(wù)去年增加了50%，目前占我們公司業(yè)務(wù)總量的30%~40%。”

 

3

 

銀行：小微貸款擠壓二套房貸額度

 

目前多家銀行都相對地將貸款向中小微企業(yè)傾斜，“由于小微企業(yè)貸款的利率遠比個人房貸的收益要可觀，因此在銀行的貸款額度趨緊的情況下，都在向這些方向有所傾斜。”廣州某股份制銀行相關(guān)負責人黃先生表示。“如果僅從盈利的需求，銀行肯定更愿意放這些經(jīng)營性貸款，盡管房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風險會更低”。該業(yè)內(nèi)人士稱，二套房貸盡管在此前已經(jīng)上浮10%的利率，但對銀行都沒有十分大的吸引力。今后，二套房貸甚至是首套房貸，都已不是各家銀行的重點方向。

 

銀行地產(chǎn)股

 

長期仍看好

 

 

一位不愿透露姓名的銀行業(yè)證券分析師認為，新政出臺后，整個房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)會有調(diào)整，周一可能會引起銀行股和地產(chǎn)股的調(diào)整。其中，由于貸款比例下降、利率提高，銀行的業(yè)務(wù)會受到影響，銀行股可能會跌，但幅度不會太大，因為二手房的交易下降的同時，一手房的上升其實是有利于開發(fā)商的業(yè)務(wù)成交，“對開發(fā)商有利，對銀行也有利好。”

 

另一位本地券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師也直言，新“國五條”對地產(chǎn)股長期并不是壞事，“現(xiàn)在市場冷熱不均，即使調(diào)控細則出臺，也只能覆蓋部分上漲過快城市，并不會是全國鋪開的政策。”