“國(guó)五條”落地以后，市場(chǎng)普遍反映政策太“溫柔”，一線城市房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)了更大幅度的上漲。以至于很多人認(rèn)為新一輪調(diào)控到此為止，北京房?jī)r(jià)無(wú)解，將更大幅度上漲，一時(shí)間，恐慌性購(gòu)房再現(xiàn)。
實(shí)際上，理性的購(gòu)房人不妨等一等，等個(gè)把月，看看“兩會(huì)”結(jié)束以后，會(huì)不會(huì)有新的變化，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可能會(huì)出現(xiàn)明顯的變化。
首先，我不認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控拿不出有效手段來(lái)了。“國(guó)五條”規(guī)定了房?jī)r(jià)考核等任務(wù)之后，考核指標(biāo)會(huì)分解，具體手段要地方出臺(tái)。而信貸從緊等一系列全國(guó)性的殺手锏，也會(huì)擇機(jī)推出。
之前傳言的二套房貸提高成數(shù)和利息的消息并非空穴來(lái)風(fēng)，只是監(jiān)管部門顧忌房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定需要，加之全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的二級(jí)分化，不宜再實(shí)行一刀切的調(diào)控政策，因而暫緩。
但是，如果接下來(lái)出現(xiàn)北京等一線城市房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)一起漲的局面，更嚴(yán)厲的信貸政策也會(huì)擇機(jī)推出的。
當(dāng)前，政府手里仍然有很多可以有效抑制房?jī)r(jià)的工具。例如對(duì)于限購(gòu)政策執(zhí)行的邊界考核，鑒于很多地方政府在2012年下半年就放松了限購(gòu)的執(zhí)行力度，住建部正在研究如何制定出來(lái)限購(gòu)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。如果能夠推出一些基本準(zhǔn)則，則將讓全國(guó)的城市再也無(wú)法對(duì)限購(gòu)政策陽(yáng)奉陰違。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的二級(jí)分化，二三線城市房產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于二三線城市的房地產(chǎn)調(diào)控顯然不能夠再執(zhí)行更嚴(yán)厲的政策，只要讓地方政府在房?jī)r(jià)考核范圍內(nèi)，可以由地方政府出臺(tái)穩(wěn)定和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展為主的政策，而非嚴(yán)厲打壓的政策。日前，?？诔雠_(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，即是一例。
對(duì)于針對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)控來(lái)說(shuō)，接下來(lái)有關(guān)部門會(huì)從加強(qiáng)外匯管制和嚴(yán)控銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托的控制等手段，全面緊縮房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，從而使房地產(chǎn)企業(yè)失去漲價(jià)的能力，轉(zhuǎn)而降價(jià)求生存。
擔(dān)任多個(gè)城市顧問(wèn)的北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥就向筆者介紹，地方政府當(dāng)前資金鏈都很緊張，進(jìn)一步加大賣地力度很迫切，而開(kāi)發(fā)商手里現(xiàn)在資金充裕，其談判能力很強(qiáng)，因而下一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向很可能在對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)刀上。
凡此種種，這些有效的調(diào)控工具，政府手里有很多，雖然“國(guó)五條”里面的政策大部分是以前出臺(tái)的，但是如果政府收緊，從嚴(yán)執(zhí)行這些調(diào)控措施，也照樣能夠讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。
我們需要注意的是，新城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地政策的大調(diào)整，將會(huì)帶來(lái)城市建設(shè)用地供應(yīng)格局的改變，大部分二三線城市供地指標(biāo)會(huì)寬松，在政府不控制和抬高地價(jià)的情況下，有效供應(yīng)建設(shè)用地問(wèn)題將能夠得到解決，這是長(zhǎng)期給房?jī)r(jià)帶來(lái)影響的變數(shù)之一。
對(duì)于北京等少數(shù)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供給的城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅推行將成必然趨勢(shì)，以此也能從長(zhǎng)效上改變房屋購(gòu)買需求過(guò)旺，供需結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。
所有這一切長(zhǎng)短期政策，都將在“兩會(huì)”以后可能被推出，目前房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭一定不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，“國(guó)五條”的調(diào)控并非沒(méi)有后手，而是政府還在觀望，“兩會(huì)”之后或是推出的時(shí)間窗口。
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