許多國(guó)家或地區(qū)的政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為政府支持或者有意識(shí)培育的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，以獲得政府所期待的GDP增長(zhǎng)、就業(yè)和財(cái)政收入增加。一些國(guó)家或地區(qū)短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)了很大的負(fù)作用有些是當(dāng)期的，有些是滯后的。政府真的能通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上漲而增加財(cái)政收入嗎？地方政府會(huì)因?yàn)楸镜貐^(qū)房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)本地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)更快、更好和持續(xù)增長(zhǎng)嗎？政府的收入與房地產(chǎn)的發(fā)展之間到底如何相關(guān)？中國(guó)的地方政府收入與房地產(chǎn)發(fā)展如何相關(guān)？

 

“租稅替代”原理的基本思想是：在土地資源給定的前提下，政府要獲得高房?jī)r(jià)、從而推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展所產(chǎn)生的“租”，就必須相應(yīng)地犧牲來(lái)自于其他行業(yè)的“稅”，形成“租稅替代”機(jī)制。租稅替代關(guān)系，在量上可能有差異，在一定條件下是“租稅等價(jià)替代”，這時(shí)的“租稅替代”原理也可以稱為“租稅等價(jià)”原理；而在另一些條件下，租稅替代的部分不一定完全等價(jià)，即“租”的增加部分不一定等于“稅”的減少部分。所以，我們?cè)诒硎鰰r(shí)，為了區(qū)分不同情況，會(huì)分別表述為“租稅等價(jià)”和“租稅替代”，其實(shí)“替代”的基本機(jī)制是一樣的。另外，為了研究方便，我們還把政府的財(cái)政收入來(lái)源分為兩部門：來(lái)自房地產(chǎn)的各種財(cái)政收入統(tǒng)稱為“租”（無(wú)非是房租、地租或者其變種），來(lái)自房地產(chǎn)以外行業(yè)的收入統(tǒng)稱為“稅”。

 

理論研究表明，在靜態(tài)框架下，如果土地資源給定，政府通過(guò)土地租金融資和通過(guò)企業(yè)稅收融資是等價(jià)的，其總收入水平只取決于土地資源總量，與融資方式無(wú)關(guān)。在動(dòng)態(tài)框架下，如果土地資源給定，政府通過(guò)土地租金融資和通過(guò)企業(yè)稅收融資在長(zhǎng)期內(nèi)是等價(jià)的，其長(zhǎng)期總收入水平只取決于土地資源總量，與融資方式無(wú)關(guān)。在短期內(nèi)，政府土地租金和企業(yè)稅收之間存在“租稅替代”關(guān)系，政府土地租金收入越高，企業(yè)利潤(rùn)越低，政府來(lái)自企業(yè)的稅收越低，但短期替代關(guān)系不一定等價(jià)。

 

土地租金和企業(yè)稅收在長(zhǎng)期內(nèi)滿足“租稅等價(jià)”原理，在短期內(nèi)滿足“租稅替代”關(guān)系。基于1998—2008年工業(yè)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)“租稅替代”關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果強(qiáng)有力地支持了“租稅替代”假說(shuō)：房地產(chǎn)價(jià)格提高，企業(yè)上繳的稅收越低，房地產(chǎn)價(jià)格上升一倍，企業(yè)總稅收占工業(yè)總資產(chǎn)比重下降5個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)增值稅、所得稅、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占工業(yè)總資產(chǎn)比重分別下降3.1、1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。換而言之，如果政府通過(guò)推高房?jī)r(jià)獲取更高的土地租金收入，這必然導(dǎo)致企業(yè)稅收收入的下降，這種“租稅替代”機(jī)制意味著房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不能導(dǎo)致政府租稅總收入上升。

 

進(jìn)一步的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)“租稅替代”的影響機(jī)制在于，房地產(chǎn)價(jià)格上漲將降低企業(yè)利潤(rùn)率，企業(yè)利潤(rùn)率下降將導(dǎo)致政府來(lái)自企業(yè)的各類稅收（包括企業(yè)增值稅、所得稅和主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加等）收入下降。也就是說(shuō)，高房?jī)r(jià)在給政府帶來(lái)更多房地租金收入的同時(shí)，降低了政府來(lái)自企業(yè)的稅收。“租稅替代”機(jī)制的存在意味著高房?jī)r(jià)對(duì)政府稅收收入存在不可忽視的負(fù)面影響。需要指出的是，本文只定量研究了住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)工業(yè)部門的影響，在現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)上升還將影響服務(wù)業(yè)，導(dǎo)致政府來(lái)自服務(wù)業(yè)的稅收收入下降，這將進(jìn)一步放大“租稅替代”機(jī)制的作用。

 

以上分析中，“政府”是被假定為一個(gè)整體，我們現(xiàn)在放寬理論假設(shè)，分析在中央政府與地方政府存在財(cái)政分權(quán)關(guān)系的情況下，地方政府財(cái)政收入是否存在“租稅替代”關(guān)系以及地方政府的房地產(chǎn)政策或戰(zhàn)略選擇。對(duì)于在現(xiàn)階段與中央政府存在財(cái)政分權(quán)關(guān)系的中國(guó)地方政府而言，“租稅替代”關(guān)系同樣成立，房?jī)r(jià)上漲在長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)增加地方政府的財(cái)政收入。住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲還有很多地方政府及其官員沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到的其他弊端。地方政府為什么還要片面發(fā)展房地產(chǎn)，推高地價(jià)和房?jī)r(jià)？這主要?dú)w因于現(xiàn)行財(cái)政體制與房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入大比例地歸地方政府所有以及“地租”的預(yù)算外性質(zhì)。地租收入的一次性和短期性與政府官員短期行為的契合以及官員政績(jī)考核體系不合理等也是重要原因。

 

鑒于此，我們提出以下幾點(diǎn)建議：

 

第一，所有負(fù)責(zé)任的政府都不要幻想通過(guò)刺激地價(jià)房?jī)r(jià)上漲、刺激房地產(chǎn)片面發(fā)展獲得更多的財(cái)政收入和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因?yàn)?ldquo;租”和“稅”在長(zhǎng)期內(nèi)是等價(jià)的，即使在短期內(nèi)也是相互替代的，而且，政府和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能會(huì)付出超出財(cái)政收入的代價(jià)。日本曾經(jīng)的高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)片面發(fā)展帶給了日本什么呢？美國(guó)政府想依靠金融手段刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展（表現(xiàn)為需求增加、房?jī)r(jià)不斷上漲），從而刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府財(cái)政收入增加，最后也付出金融危機(jī)的代價(jià)。其實(shí)中國(guó)20世紀(jì)90年代也有過(guò)房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)。

 

第二，改革財(cái)政體制，調(diào)整中央與地方政府的財(cái)政分權(quán)關(guān)系，在科學(xué)研究的基礎(chǔ)上，尋求中央地方財(cái)政收入的分配比例和稅源結(jié)構(gòu)，同時(shí)改變財(cái)政支出的軟預(yù)算狀況并相應(yīng)調(diào)整財(cái)政職能，改變地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴狀況。

 

第三，對(duì)于現(xiàn)階段中國(guó)地方政府及其官員而言，有必要讓他們充分認(rèn)識(shí)到“租稅替代”關(guān)系以及高地價(jià)、高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)片面發(fā)展給本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的副作用，但是，更重要的是優(yōu)化政績(jī)考核體系，依靠制度約束其短期行為。

 

（作者單位：山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院，梁華摘）

 

原文載于《經(jīng)濟(jì)研究》2012年8期