2009年年底以來(lái)，房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)第5次升級(jí)。

據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議明確了5項(xiàng)基本政策措施（即“國(guó)五條”）來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，確保今年房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。雖然相關(guān)的政策細(xì)則暫未出臺(tái)，但“國(guó)五條”已基本給今年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向定調(diào)。在政策保持持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將適度從緊。

很明顯，中央對(duì)于今年樓市調(diào)控的主基調(diào)依舊為從嚴(yán)的態(tài)度。但是從另一方面看，本次出臺(tái)的"新國(guó)五條"并沒有提出"實(shí)質(zhì)性"的內(nèi)容。此外，從"新國(guó)五條"出臺(tái)的時(shí)機(jī)看，隨著全國(guó)兩會(huì)的臨近，樓市調(diào)控處在一個(gè)非常敏感的時(shí)期，如果一旦房?jī)r(jià)再次飆升，那么新的樓市調(diào)控政策也將呼之欲出。

解讀一：政策出臺(tái)契合市場(chǎng)走勢(shì)

可以說(shuō)，“國(guó)五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)十分契合。

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體回暖，而在蛇年春節(jié)前后，主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)前十大房企實(shí)現(xiàn)銷售額734億元，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增幅高達(dá)185%。

2月份以來(lái)，二手房市場(chǎng)成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價(jià)格上漲勢(shì)頭并未減弱。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部40個(gè)重點(diǎn)板塊監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海二手房掛牌價(jià)格環(huán)比上漲5%。其中，中低端二手房市場(chǎng)價(jià)格平均漲幅達(dá)7%。

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購(gòu)房人群加速入市。雖然也有部分購(gòu)房者和房東2、3月份會(huì)維持觀望等，待今年調(diào)控政策明朗化，但是多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，政策即便有所收緊，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響也有限，所以二手房東跳價(jià)、漲價(jià)、惜售的意識(shí)仍然強(qiáng)烈。

解讀二：樓市交易節(jié)奏可能放緩

關(guān)于接下來(lái)的實(shí)施細(xì)則，購(gòu)房者普遍最關(guān)心的還是二套房貸問題，尤其是對(duì)于廣大希望改善居住條件的本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們購(gòu)入的大多已屬于二套房了。

“目前低價(jià)位的剛需樓盤購(gòu)房者中約三成為二套房購(gòu)買者，而中高端樓盤二套房買家的比例要更高些，幾乎超過(guò)一半。”寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那么將增加購(gòu)房者的成本，再加上部分客戶重新回到觀望狀態(tài)，那么新政勢(shì)必將“攔截”一批改善型客戶。對(duì)于這些迫切需要換房的中低端改善型客戶來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)傳言二套房貸“首付七成、利率1.3倍”幾乎等于停貸。

不過(guò)，對(duì)于高端改善型買家，二套房貸方面可能的變化似乎不會(huì)有太大影響。合景地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)楊子江表示，對(duì)于這些有實(shí)力的購(gòu)房者，要么選擇一次性付款，要么增加資金籌措方式，實(shí)在不行可能還會(huì)采取“短期分期付款”的方式來(lái)應(yīng)對(duì)，因此二套房貸相關(guān)政策的變化對(duì)他們影響不會(huì)很大。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，“國(guó)五條”透露出幾個(gè)新信息：重提房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，體現(xiàn)出現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)正突破預(yù)期。以房?jī)r(jià)控制為出發(fā)點(diǎn)，倒逼各級(jí)地方政府拿出調(diào)控舉措。

他表示：“總體來(lái)說(shuō)，這些政策措施并沒有突破原有調(diào)控框架，更多是起到調(diào)控預(yù)警的效果，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)猜測(cè)空間，交投情緒也會(huì)趨于糾結(jié)踟躕，交易和房?jī)r(jià)的運(yùn)行節(jié)奏可能放慢。”

解讀三：中央維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定決心堅(jiān)決

和2010年的“國(guó)11條”、“國(guó)十條”，2011年的“國(guó)八條”相比，此次的“國(guó)五條”主要還是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申。樓市調(diào)控的核心手段仍然是“限購(gòu)”和“差別化信貸政策”。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍則是積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。不過(guò)上述政策的落實(shí)力度今年都將會(huì)有所增強(qiáng)，特別是房產(chǎn)稅，擴(kuò)容的城市可能受到較大的影響。除此之外，“國(guó)五條”再度重申了要健全地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的考核問責(zé)和市場(chǎng)監(jiān)管，這表明中央維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的決心十分堅(jiān)決。

由于需求升溫的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，今年的樓市供需關(guān)系整體較為緊張。“國(guó)五條”此次對(duì)于普通商品住宅土地的供給作出了非常具體的要求。雖然完善住房供應(yīng)體系是治本之策，但是，加大土地供應(yīng)的力度，保證土地實(shí)際供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)于面臨土地供應(yīng)缺口的一、二線城市來(lái)說(shuō)，仍有較大的執(zhí)行難度。所以，要實(shí)現(xiàn)樓市供需關(guān)系平衡運(yùn)行，短期內(nèi)仍將主要依賴于房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是限購(gòu)令和差別化房貸政策的落實(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看要通過(guò)保障房對(duì)于過(guò)剩自住需求進(jìn)行有效疏導(dǎo)。先治標(biāo)，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

觀點(diǎn)

房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭短期內(nèi)得到遏制

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理 施宏轈

“國(guó)五條”出臺(tái)將對(duì)于穩(wěn)定樓市預(yù)期將起到積極作用，政策收緊的預(yù)期將會(huì)使房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭短期內(nèi)得到遏制。

不過(guò)，要實(shí)現(xiàn)全年房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行，還有賴于調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，特別是地方政府如何根據(jù)中央要求和市場(chǎng)情況出臺(tái)細(xì)則。從經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的需求出發(fā)，地方政策仍會(huì)以維穩(wěn)為主，來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，收緊的力度不會(huì)太強(qiáng)。

應(yīng)制定“差別化”信貸和限購(gòu)政策

同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉

調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭?lì)自住需求、剛需市場(chǎng)，還有改善型需求是趨勢(shì)。

今年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，限購(gòu)不一定取消，房產(chǎn)稅代替“限購(gòu)令”是解決土地財(cái)政問題的長(zhǎng)期趨勢(shì)，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替“限購(gòu)令”，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，因此，限購(gòu)令有可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而 “微調(diào)”，但不一定會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消；其次，在限購(gòu)、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法是，商品住宅市場(chǎng)應(yīng)該制定“差別化”信貸政策和限購(gòu)政策，促成中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房這一類項(xiàng)目的成交。