2013年起，我國(guó)將迎來一波商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市潮。與此同時(shí)，高空置率也將成為行業(yè)的突出現(xiàn)象。一邊是過剩的供應(yīng)，一邊是有限的需求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將面臨空前的考驗(yàn)。

 

經(jīng)過2010年前后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高峰后，如今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來集中入市潮。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。而根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅2013年1月，全國(guó)就有15個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目籌備開業(yè)。

 

一方面是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“扎堆”入市；另一方面，城市綜合體的高空置率如鬼魅般難以揮去，加之零售行業(yè)經(jīng)歷了2012年的行業(yè)“寒冬”，零售商在2013年的擴(kuò)張趨于保守，商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的不確定性。

 

滯后效應(yīng)引起入市潮

 

多方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2013年起，我國(guó)將迎來一波商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市潮。

 

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，中國(guó)7大城市未來5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對(duì)值均超過1400萬平方米。

 

“2013年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上市潮是前幾年開發(fā)高峰引起的后果。2010年前后，正是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增幅最快的一年，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有3年左右的建設(shè)期，因此，如今集中上市的項(xiàng)目正是當(dāng)年投資興建的。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

 

據(jù)王永平透露，2007年至2012年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資增幅出現(xiàn)了一波小高峰，而波峰正是2010年。“2007年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增幅為18%；2008年為20%；2009年為24%；2010年為33%；2011年為31%，去年商業(yè)地產(chǎn)投資增幅有所回落為26%。”王永平表示。

 

記者了解到，多個(gè)地產(chǎn)巨頭公布了其2013年擴(kuò)張計(jì)劃，加劇了“扎堆入市”這一局面。據(jù)悉，銀泰商業(yè)2013年計(jì)劃開業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)6家，分布在浙江、山東、河北、湖北等省市。銀泰集團(tuán)在建籌備和開業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目近30個(gè)。

 

而華潤(rùn)集團(tuán)2013年將進(jìn)軍武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在臺(tái)北路投資130億元打造華潤(rùn)中心(萬象城)項(xiàng)目，將建設(shè)集高端購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、特色商業(yè)街和高檔住宅于一體的地標(biāo)性都市綜合體。

 

空置率持續(xù)走高

 

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中上市的同時(shí)，空置率也成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。

 

來自四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2012年年底成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，導(dǎo)致寫字樓的空置率超過34.6%。除成都外，常州最近也被爆出500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū)空置率高達(dá)50%。

 

商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，帶來了高空置率。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8 .4%。

 

與此同時(shí)，行業(yè)不景氣，零售商對(duì)未來的不確定性，導(dǎo)致其開店速度放緩，擴(kuò)張趨于保守。這一局面進(jìn)一步加劇了商鋪空置率。

 

“2012年確實(shí)是行業(yè)寒冬，受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，2013年，能保持與上一年同樣開店速度的零售商已經(jīng)不錯(cuò)了，大部分企業(yè)在進(jìn)行戰(zhàn)略性的收縮。”王永平表示。

 

相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的影響，連鎖零售企業(yè)及傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)及辦公樓的需求均呈縮減狀態(tài)，他們拓展謹(jǐn)慎，全年需求完成率普遍低于70%。

 

世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額的增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在激增。

 

開發(fā)商或致“兩極分化”

 

“在空置率高居不下的行業(yè)環(huán)境下，開發(fā)商的日子越來越難過，未來可能出現(xiàn)‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

 

“一方面，如華潤(rùn)、凱德置地、萬達(dá)這樣的房地產(chǎn)巨頭會(huì)越做越大，行業(yè)集中度加?。涣硪环矫?，一些對(duì)市場(chǎng)判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，日子會(huì)越來越難過。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營(yíng)難以為繼的多屬于后者。”王永平表示。

 

在王永平看來，兩極分化中，處于強(qiáng)勢(shì)地位的一極一般具有如下的特征：一方面具有雄厚的資金實(shí)力或者融資渠道，從而有足夠資金獲得土地和后期運(yùn)營(yíng)保障；另一方面，在商業(yè)運(yùn)作方面具有成熟的品牌和團(tuán)隊(duì)。“以華潤(rùn)為例，其背后有整個(gè)集團(tuán)的支持，作為大型央企，同時(shí)還是上市公司，資金自然不缺。”

 

而兩極分化中的另一極，多屬于實(shí)力較小的中小開發(fā)商。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)大多是投機(jī)行為，在商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，在未來將面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

 

專家支招

 

多元化創(chuàng)新尋出路

 

面對(duì)空置率的高居不下和“兩極分化”，開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)？多位專家表示，開發(fā)商要進(jìn)行創(chuàng)新和業(yè)態(tài)的多元化。

 

“以往，大部分商業(yè)地產(chǎn)都是所謂的城市綜合體，千篇一律，千店一面，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商要進(jìn)行細(xì)分化和多元化。比如開發(fā)社區(qū)商業(yè)、旅游地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)等新類型。”中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)副秘書長(zhǎng)杜鴻表示。

 

全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，開發(fā)商要進(jìn)行創(chuàng)新?；旧犀F(xiàn)在所有的城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的都是創(chuàng)新問題，不僅是項(xiàng)目產(chǎn)品外部的建筑外形，包括空間的設(shè)計(jì)，甚至文化的符號(hào)，怎么跟當(dāng)?shù)匚幕Y(jié)合起來，怎么把商業(yè)先進(jìn)元素引進(jìn)中國(guó)，包括跟政府溝通，調(diào)查對(duì)接消費(fèi)者需求，研究已經(jīng)出現(xiàn)的對(duì)手產(chǎn)品模式以做出差異化，包括在前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來的招商都已開始全程的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

 

在客群定位上，朱凌波建議，商業(yè)地產(chǎn)主題應(yīng)該越來越細(xì)分，比如奢侈品購(gòu)物中心，文化藝術(shù)類購(gòu)物中心；按不同年齡階層去定位項(xiàng)目產(chǎn)品，比如兒童購(gòu)物中心已開始出現(xiàn)；而經(jīng)營(yíng)形式也會(huì)劃分，比如純體驗(yàn)式購(gòu)物中心，主打休閑、娛樂等。