個人住房擁有率嚴重飽和
需求有限，供應過量，導致常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過剩。
據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。
2010年8月末，國家統(tǒng)計局常州調(diào)查隊曾對常州市市區(qū)52個社區(qū)的2167戶居民家庭，進行住戶基本情況抽樣調(diào)查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達25.4%。抽樣調(diào)查還顯示，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積達99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產(chǎn)在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。
2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應量568.17萬平方米；2012年常州市區(qū)住宅預計新增供應量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應量，還是顯得過于龐大。
住宅地產(chǎn)還不是最嚴重的，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才讓人感覺到危機四伏。
“如果真要說危機，我認為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。
據(jù)當?shù)刂薪闄C構(gòu)統(tǒng)計，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。
大量的商業(yè)地產(chǎn)競爭，導致大商場里的商戶經(jīng)營慘淡。“現(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場里一位商戶告訴記者，“僅武進商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達[簡介 最新動態(tài)]還要進來，競爭將更加激烈。”
記者實地走訪了武進區(qū)的多個城市綜合體項目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。
支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)
2月17日，常州本地媒體《常州日報》也對當?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)在常州市產(chǎn)業(yè)中的比重過大，表達了擔憂。“從2012年度星級企業(yè)榜單，也看出常州產(chǎn)業(yè)的短板：工業(yè)企業(yè)中，產(chǎn)業(yè)偏‘重’；服務(wù)業(yè)中，地產(chǎn)公司占了重頭。在此次服務(wù)業(yè)五星企業(yè)榜單33家服務(wù)企業(yè)中，地產(chǎn)置業(yè)公司依然超過20家，占60%以上。”
常州市的五星級企業(yè)是所有企業(yè)中納稅額最高的企業(yè)，其標準是根據(jù)當年上繳入庫稅金額評定企業(yè)星級。得分前10名且上繳入庫稅金5000萬元以上(含5000萬元)的企業(yè)，評為“五星企業(yè)”；服務(wù)業(yè)五星級企業(yè)榜單中，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)幾年都占據(jù)著絕大比重。
常州有關(guān)人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)獨領(lǐng)風騷，一方面顯示出常州房地產(chǎn)業(yè)的實力，但也反映出常州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀。
常州市人民銀行中心支行鄭文清在其論文《地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)依存度的分析與探究——基于江蘇常州的實證分析》中寫道，常州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重自2007年以來一直保持在20%以上，最高時曾達30%以上，在地方財政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來也長期保持在地方財政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達到271.94億元，當年其財政收入為643.17億元，前者占后者的比重達到42.28%。
2012年，北京、上海等一線城市的土地出讓金大幅下降。而二線城市常州躋身前十，位于榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過80%。
從簽約價格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬元，相較于2011年1~11月出讓金額1955643萬元上漲了588057萬元，同比上漲30%。
而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州“攻城略地”。星河地產(chǎn)于2009年首次進入常州，便在武進中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團、綠城集團、招商地產(chǎn)、九龍倉、華潤置業(yè)等眾多知名房企。
“當時，大家都很樂觀，有種‘大躍進’的味道，常州的空氣中都彌漫著一種興奮感。”常州一位開發(fā)商告訴記者。
常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當年武進區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團聯(lián)合上海云峰集團、江蘇恒元地產(chǎn)在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。
根據(jù)約兩年的開發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時，過去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國內(nèi)一線開發(fā)商也已集體涌入常州。
2012年下半年，萬達、招商、雨潤先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當?shù)亟?jīng)營商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商倍感壓力。
2012年9月，萬達以6.94億元競得武進區(qū)出讓面積高達11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達之后萬達在常州開發(fā)的第二個超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達60萬平方米。2012年10月，雨潤集團旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達17萬平方米。據(jù)悉，雨潤預計將投資55億元，打造一個建筑面積達110萬平方米的城市綜合體。
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