2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有53個(gè)，也占據(jù)主力。與中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)結(jié)果基本一致，房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。

 

國(guó)務(wù)院2月20日再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”措施，與房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲密切相關(guān)。

 

房?jī)r(jià)連續(xù)第8個(gè)月上漲的三大原因

 

2013年1月房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，從原因角度來講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要可分為三方面：

 

第一、2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸開始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)價(jià)格降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

 

第二、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

 

數(shù)據(jù)顯示，2013年1月十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上月上漲1.61%。具體來看，北上廣深四個(gè)一線城市漲幅均超過2%。從同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲2.84%，連續(xù)第3個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大1.78個(gè)百分點(diǎn)。

 

第三、部分城市在“限購(gòu)”的政策執(zhí)行上短期內(nèi)出現(xiàn)了松動(dòng)，以及2013年政策層面明確鼓勵(lì)改善型需求入市，導(dǎo)致一些投資客瞄準(zhǔn)高端樓盤集中購(gòu)買，短期內(nèi)導(dǎo)致市場(chǎng)放量增加，部分城市或局部市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，最終導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)上持續(xù)走高。
 

政策總體定向?qū)捤芍?ldquo;階段性”收緊 2013年樓市“小陽(yáng)春”仍可期

 

國(guó)務(wù)院再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”措施，對(duì)樓市影響有多大？今年的樓市“小陽(yáng)春”在新“國(guó)五條”措施出臺(tái)的市場(chǎng)背景下會(huì)否如期來臨？房?jī)r(jià)將如何變化？

 

從未來調(diào)控政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年新“國(guó)五條”繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)性需求。但是，這些都已經(jīng)是既定的政策，此次新“國(guó)五條”再次強(qiáng)調(diào)并沒有什么新意，也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)格的新政出來。如果后期五細(xì)化政策出臺(tái)，那么新“國(guó)五條”對(duì)于市場(chǎng)的影響將僅局限于短期內(nèi)心理預(yù)期方面，對(duì)于市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)性的影響。

 

從新“國(guó)五條”出臺(tái)的直接目的來看，當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，政府此次直接目的意在強(qiáng)化這些省市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購(gòu)執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，導(dǎo)致局部市場(chǎng)投資投機(jī)需求的出現(xiàn)的現(xiàn)象。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“去投資化”政策強(qiáng)化執(zhí)行，無(wú)新政推出，總體定向?qū)捤芍邪橛?ldquo;階段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控特征。政策層面的定向?qū)捤伞⑹袌?chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)以及春節(jié)期間放量減少而導(dǎo)致的3月推盤量增加等多方面因素，將助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，樓市“小陽(yáng)春”在今年應(yīng)該是值得期待的。

 

從樓市調(diào)控政策面走向來講，調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭?lì)自住需求、剛需市場(chǎng)，還有改善型需求是趨勢(shì)。具體來講，我們發(fā)現(xiàn)，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，政策層面已明確鼓勵(lì)改善型需求入市。政策層面基調(diào)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走向定向?qū)捤梢殉蔀槭聦?shí)，再加上通脹預(yù)期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)?；久娴暮棉D(zhuǎn)與CPI的通脹因素，這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，促使今年樓市“基本面”繼續(xù)好轉(zhuǎn)以及樓市“小陽(yáng)春”的形成。

 

從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，春節(jié)期間市場(chǎng)放量減少勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致的3月推盤量增加，這一定程度上也會(huì)使市場(chǎng)成交量在經(jīng)歷2月低谷期后有一個(gè)比較明顯的反彈，繼續(xù)延續(xù)去年下半年以來市場(chǎng)持續(xù)放量的成交行情。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，此時(shí)加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。當(dāng)前，土地價(jià)格還沒有出現(xiàn)大幅反彈，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)，在今年上半年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。這樣，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求會(huì)總體上促使3月集中放量，助推今年樓市“小陽(yáng)春”的形成。

樓市“小陽(yáng)春”仍需在“量”上做文章

 

從價(jià)格角度來講，盡管自全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，并沒有出現(xiàn)大幅反彈，但是并不代表房?jī)r(jià)沒有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問題，這也是新“國(guó)五條”出臺(tái)的市場(chǎng)背景條件之一。

 

從政策面變化趨勢(shì)來看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。

 

總體來講，在新“國(guó)五條”剛剛出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，由于政策層面對(duì)于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月左右，因此商品住宅的價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)，短期內(nèi)尤其是2-3月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

 

因此，2013年2-3月樓市成交量可能會(huì)因?yàn)檎邔用鎴?zhí)行的嚴(yán)厲程度不同，導(dǎo)致一線城市與二三線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)不同。

 

首先，從一線城市商品住宅市場(chǎng)角度而言，在2013年初2-3月這個(gè)階段，全國(guó)一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，盡管當(dāng)前政策相對(duì)從嚴(yán)執(zhí)行的狀況不會(huì)使“小陽(yáng)春”的成交量太搶眼，但是，仍然值得我們期待。尤其是政策層面開始對(duì)于改善型需求的鼓勵(lì)，有利于部分改善型需求的購(gòu)房者入市，這對(duì)于市場(chǎng)成交量的回升來講是一定的利好。

 

從二三線城市而言，相對(duì)一線城市，二三線城市調(diào)控政策在執(zhí)行層面不是太嚴(yán)格，樓市調(diào)控政策，盡管有新“國(guó)五條”的出臺(tái)，但是整體上仍將呈現(xiàn)“階段性”的“外緊內(nèi)松”的特征，甚至部分城市直接放寬調(diào)控政策的執(zhí)行力度，或進(jìn)行補(bǔ)貼性購(gòu)房措施等。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，大多數(shù)二三線城市“小陽(yáng)春”市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來看，在新“國(guó)五條”剛剛出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)仍然難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。在2013年開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。那么，也就是說，在2013年初2-3月這個(gè)年初開始階段，樓市“小陽(yáng)春”仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。

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