2月20日，“溫州平陽泰宇花苑”（下稱“泰宇花苑”）的債權(quán)人安信信托公司（上海）、中國建設(shè)銀行溫州分行（下稱“溫州建行”）、及相關(guān)律師等，各方代表同時出現(xiàn)在上海二中院進行協(xié)商，焦點是這個涉及逾13億資金的爛尾工程的處置難題。
“縣政府已經(jīng)發(fā)了紅頭文件，3月份開始樓盤續(xù)建，會盡早將房屋交付購房者，資金由政府暫時墊付。”溫州市平陽縣一位參與處置的工作人員說，當?shù)胤ㄔ阂褳榇藛恿怂痉ㄖ卣绦颉?/div>
據(jù)平陽處置工作小組成員透露，經(jīng)初步審計，泰宇花苑的開發(fā)商泰宇房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“泰宇房開”）共負債近13億元，債權(quán)人涉及安信信托、溫州建行等金融機構(gòu)，民間借貸債權(quán)人近70人，購房者500余人（戶），所涉建筑公司包括溫州建設(shè)有限公司、三箭建設(shè)有限公司等。
泰宇花苑的項目代管律師稱，根據(jù)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，該樓盤啟動司法破產(chǎn)程序后，牽涉此項目的官司應(yīng)中止，但建行和安信信托在上海二中院對此的起訴仍在推進中。
這個牽涉到銀行、信托公司、民間借貸、購房者等多方利益的僵局，究竟將如何破解，需要更多智慧。
泰宇房開融資鏈
為了開發(fā)泰宇花苑，該項目開發(fā)商法定代表人陳岳西先后通過溫州建行、民間借貸以及安信信托等途徑融資。據(jù)購房者稱，陳岳西目前已不知所蹤。
2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區(qū)域外2號地塊C區(qū)，共計49400平米。
2007年，泰宇房開將項目分為兩期開發(fā)，第一期開發(fā)4、5、6號樓，占地面積8000多平方米，土地證號為平國用（2011）第2-8043號，并于2006年即抵押給溫州建行，土地抵押期限至2014年5月9日。
之外的41400平方米土地留待二期開發(fā)，分別編號為1、2、3號樓，尚處于地基建設(shè)階段。這部分地塊有兩本土地證，陳岳西先將其中一塊地【平國用（2006）第2-8036號】抵押給建設(shè)銀行，貸款1.5億元。
2011年4月，他又將另一塊地【平國用（2005）第2-8135號】的土地使用權(quán)以第一順位抵押給安信信托，將前述地塊的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，為泰宇花苑發(fā)行“溫州”泰宇花苑“項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”，發(fā)行規(guī)模4億元，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同預(yù)期年收益率在10－11.8%。
其間，陳岳西還通過民間借貸籌集資金。據(jù)上述處置小組內(nèi)部人士稱，根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計，民間借貸在4.9億元左右。目前該項債務(wù)還在進行逐筆司法認證。
上述各項融資中，安信信托的產(chǎn)品較有爭議。
“這個信托安全與否主要看中國房價是否會暴跌。個人覺得跌去60%以上的可能性不大。”當時認購此信托的承銷機構(gòu)人士分析稱，該信托收益率還是比較高的，300萬以上可以達到11.5%，抵押物有價值的主要就是房子，認為只要這房子單價不跌破5486元／平米，這個信托產(chǎn)品的安全應(yīng)該沒問題。
但當時，安信信托對該樓盤的評估價是13500元／平米，高于市場價。溫州商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)查詢的數(shù)據(jù)顯示，2009年，“泰宇花苑”的4、6號樓先后開盤出售，每平方米的價格為5900元和7900元，預(yù)售商品房已基本售出。大部分購房者均在建行辦理了按揭貸款，總購房戶500來家。肖先生也是其中之一，在2009年6月認購的住房每平方米為6800元。
2012年1月，泰宇花苑推出5號樓的150多套房子時，每平方米的價格為1.1萬元，但仍遠低于安信信托的估價，且大部分房子至今未成功售出。
“司法重整”有望破局？
2011年年底，樓盤附近的業(yè)主見施工現(xiàn)場沒動靜，開始還以為是年底提早休假了。后來去向留守的工作人員打聽，說開發(fā)商無法支付工程款，工程隊已經(jīng)撤了。
2012年5月份，鰲江鎮(zhèn)政府成立了專門的工作組負責該事件。當?shù)毓蚕到y(tǒng)人士透露，后警方也介入調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈崩塌的最后一根稻草是當?shù)孛耖g借貸，開發(fā)商從民間借入高利率資金運轉(zhuǎn)，大致利率為月息2到3分，最終導(dǎo)致崩盤。
2012年7月，平陽縣亦成立了工作組專門負責處理此事。
今年1月11日，一民間借貸債權(quán)人以泰宇房開公司舉債過度，資不抵債為由，向平陽縣法院申請對該公司進行重整。當?shù)胤ㄔ涸谕胀ㄖ颂┯罘块_公司，其在法定期限內(nèi)未提出異議。
目前，該法院已報請溫州市中級人民法院選定浙江震甌律師事務(wù)所為平陽縣泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人，重整時間一般為6個月。
該管理人認為，安信信托作為債權(quán)人也應(yīng)該進行登記確認，已提起的訴訟應(yīng)當中止。然而，兩大最大的債權(quán)人溫州建行和安信信托，并沒有中止訴訟。知情人士告訴記者，本次律師趕赴上海，主要是協(xié)調(diào)此事，并欲了解建行賬戶中4億元被提取的時間和方式。對于律師來說，這目前也是個謎。
4億元原本是建行賬戶里的預(yù)售款保證金，但開發(fā)商神秘“失蹤”后，當?shù)卣耸恳沧C實了這筆保證金已被提取。但通過什么方式提取，當?shù)卣?、建行等機構(gòu)均不愿提及。而且，年前此事?lián)Q當?shù)鼐揭灿薪槿胝{(diào)查，但對此也三緘其口。
但這4億元事關(guān)500家購房戶，根據(jù)開發(fā)商的項目運作慣常規(guī)律，一般在開發(fā)期間，都會將土地和在建工程抵押給銀行，然后在購房者付款之后，將購房款用于償還銀行貸款注銷抵押，在土地解除抵押后，購房者才有可能辦產(chǎn)權(quán)證。
在2013年元旦前，安信信托和溫州建行已經(jīng)在上海市二中院完成了土地確權(quán)，雙方確認目前工程爛尾、業(yè)主糾紛纏身的泰宇花苑4、5、6號樓對應(yīng)的地塊，全部為建行抵押物，與安信信托無關(guān)，但這種說法被目前的項目管理方律師否認，并稱有證據(jù)證明安信信托與建行是順位抵押。
據(jù)處置工作小組成員透露，目前泰宇房開欠金融機構(gòu)債務(wù)總計4.7億元（安信信托4億，建設(shè)銀行7000萬），民間借貸初步確認是4.9億，購房者購房款約3億元。此外，截至去年9月，其欠繳稅金總計887萬元，拖欠施工單位工程款大致3300萬。
如果泰宇房開走破產(chǎn)清算程序，目前僅剩7萬平方米左右的樓面，按樓盤價測算，資金缺口會很大。假如樓盤得到進一步注資并正常復(fù)工，將還未取得預(yù)售權(quán)的房屋銷售出去，并且銷售情況良好，預(yù)計項目將可能產(chǎn)生9.2億元左右的收益，那么資金缺口在3.8億左右。
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