日前，北大副校長(zhǎng)海聞發(fā)表觀點(diǎn)說(shuō)“政府抑制房?jī)r(jià)推出的限購(gòu)并不能解決問(wèn)題”，他認(rèn)為“根本的一定是加快房地產(chǎn)稅，解決投資需求的泡沫”。海聞的這一“呼吁”并非獨(dú)家，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受媒體采訪時(shí)也認(rèn)為，大面積征收房產(chǎn)稅必定會(huì)抑制房?jī)r(jià)，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只單純把“降房?jī)r(jià)”寄托在房產(chǎn)稅上是片面的，更何況現(xiàn)有條件下房產(chǎn)稅還不可能全面鋪開(kāi)，再好的手段也需要一定的過(guò)程。

“降價(jià)”恐怕希望不大

北大副校長(zhǎng)海聞在中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2013年年會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求仍然嚴(yán)重，“占房子基本沒(méi)有成本”，因此需要推廣房產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅日后可能成為地方收入主要來(lái)源”。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅和北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊在接受記者專(zhuān)訪時(shí)，均表示了不能完全贊同。郭毅說(shuō)，從去年樓市全年走勢(shì)看，呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，不可否認(rèn)，限購(gòu)令執(zhí)行至今，在一定程度上已抑制了相當(dāng)一部分投資投機(jī)需求。樓市階段性上揚(yáng)，與開(kāi)發(fā)商紛紛尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并采用以?xún)r(jià)換量等策略調(diào)整的轉(zhuǎn)變不無(wú)關(guān)系，與土地供應(yīng)不足、人群買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的普遍心態(tài)等因素都有關(guān)系。因此，任何手段都不能僅憑階段性表現(xiàn)就一刀切地定義為好或不好，震蕩與盤(pán)整是市場(chǎng)自然現(xiàn)象。為穩(wěn)樓市預(yù)期，在現(xiàn)有最嚴(yán)格的限購(gòu)令下，調(diào)控政策加碼的根本方向，一方面是“開(kāi)源”——加供應(yīng)，增加土地及樓市供應(yīng)，從根本上調(diào)節(jié)供求比例；另一方面是“節(jié)流”——嚴(yán)政令，完善及加強(qiáng)對(duì)土地、預(yù)售、交易等環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，而在控制需求上，在堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策外，最有可能的就是運(yùn)用信貸、稅收政策。但是，整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革中房產(chǎn)稅只是其中一項(xiàng)，房產(chǎn)稅也不是“救市“的唯一手段，無(wú)需談虎色變。房產(chǎn)稅的目的不應(yīng)是單純地放在抑制房市、降低房?jī)r(jià)上，也不可能定義為地方收入的主要來(lái)源。張磊則認(rèn)為，限購(gòu)政策本質(zhì)是限定了客戶(hù)的主要群體及放緩了需求釋放的速度，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭較2009年來(lái)看確實(shí)放緩了不少，但整體趨勢(shì)依然是在不斷平穩(wěn)上漲中，這其中有一部分因素是改善性需求客戶(hù)爆發(fā)，賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小換大已漸成市場(chǎng)上主要客戶(hù)類(lèi)型，在這種市場(chǎng)背景下，房產(chǎn)稅才被越來(lái)越多業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為是能夠控制房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)的法寶之一。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任、專(zhuān)家組組長(zhǎng)開(kāi)彥卻并不看好房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，他認(rèn)為房產(chǎn)稅只是能抑制本身就具有投資屬性的房產(chǎn)在合理的買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的暴利，從而規(guī)范市場(chǎng)，在這一點(diǎn)房產(chǎn)稅的推進(jìn)是非常必要的。

“概率大”不代表會(huì)冒進(jìn)

不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都認(rèn)為，今年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍征收的概率較大，但這并不代表會(huì)“突飛猛進(jìn)”。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任、專(zhuān)家組組長(zhǎng)開(kāi)彥指出，現(xiàn)階段與房產(chǎn)稅推出的相關(guān)事項(xiàng)都未明確到位，如個(gè)人信息的確認(rèn)及重復(fù)征稅等情況比較紛亂復(fù)雜，他設(shè)想到，如果提速“開(kāi)征”，那么有一種方法或許可行，那就是完全拋開(kāi)既有因素，“清零”一切從頭開(kāi)始統(tǒng)計(jì)。

“房產(chǎn)稅最主要的目的是配合行政、信貸與其他稅收手段，發(fā)揮出應(yīng)有的對(duì)終端持有的稅制調(diào)節(jié)作用”。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，房產(chǎn)稅推出是勢(shì)在必行，但征收對(duì)象、征收條件、征收時(shí)間的判定則牽連眾多，操作過(guò)程要體現(xiàn)人性化，就不可能一刀切，從目前的試點(diǎn)城市重慶和上海來(lái)看，征收效果尚待觀察、征收細(xì)則也尚需完善，房產(chǎn)稅之路要加快，不代表會(huì)冒進(jìn)。因此今年全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容是大概率事件，但北京由于城市自有的特殊性與敏感性存在較大影響力，應(yīng)該暫不會(huì)執(zhí)行。

目前我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)存在一定的“技術(shù)難關(guān)”，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊說(shuō)，在這一點(diǎn)上，從上海和重慶這兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的運(yùn)行結(jié)果不難看出端倪：在買(mǎi)方主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境下，交易環(huán)節(jié)征收的方式無(wú)疑是變相增加了購(gòu)房成本，而實(shí)際繳納的情況也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)水平。但房產(chǎn)稅的出臺(tái)和實(shí)施確實(shí)是一種市場(chǎng)不斷進(jìn)化和完善的必然趨勢(shì)，從國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅的征收是發(fā)生在房屋持有環(huán)節(jié)，以每個(gè)單獨(dú)社區(qū)為收取單位，稅費(fèi)收集上來(lái)之后將會(huì)運(yùn)用到社區(qū)配套、環(huán)境的升級(jí)當(dāng)中，可以說(shuō)業(yè)主繳納房產(chǎn)稅最終都會(huì)運(yùn)用到自家社區(qū)的完善上去，等于是用所有業(yè)主的錢(qián)來(lái)升級(jí)、完善社區(qū)的建設(shè)，算是取之于民而用之于民。這也是美國(guó)政府收取房產(chǎn)稅的最終目的。而對(duì)于我國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)已經(jīng)可以判斷為是一個(gè)必然的結(jié)果，但實(shí)際的操作模式和給市場(chǎng)帶來(lái)的影響還需要時(shí)間去試驗(yàn)和檢測(cè)，如果想要達(dá)到美國(guó)的運(yùn)作模式還是需要一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期。