進(jìn)入2013年以來，北京樓市熱度依舊。盡管受到春節(jié)7天假期網(wǎng)簽暫停的影響，住房成交量環(huán)比大幅減少，但2月上半月，商品住宅成交同比漲勢(shì)未減，成交面積同比大幅上漲五成，成交套數(shù)則同比上漲了15%。與此同時(shí)，開發(fā)商不斷推盤，2月上半月有5個(gè)項(xiàng)目推盤。隨著春節(jié)假期的結(jié)束、下一個(gè)銷售年度的來臨，開發(fā)商的推盤意愿逐漸加強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半月仍將會(huì)有部分項(xiàng)目入市。直至3月期間，預(yù)計(jì)還將有36個(gè)盤相繼入市。而據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，正月初三之后，北京市二手房房源供應(yīng)量和客戶需求量也明顯增多。無論是一手房還是二手房市場(chǎng)，均呈現(xiàn)出淡季不淡、供需兩旺的態(tài)勢(shì)。

一手房市場(chǎng)

購房需求持續(xù)旺盛

“這一現(xiàn)象背后的根本原因在于龐大購買力的支撐。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，北京作為國際化大都市，匯聚了頂尖的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)資源，豐富的資源形成了巨大的吸引力，北京的外來人口連年增加成為支撐樓市成交上行的最大動(dòng)力。再加上近兩年貨幣政策逐漸趨于寬松，在通貨膨脹、資產(chǎn)升值的雙重預(yù)期之下，貨幣增加的流動(dòng)性有相當(dāng)一部分流向樓市，促成近期樓市雖身處淡季，銷量卻依然向好。

以歷年來成交萎靡的2月為例，盡管數(shù)據(jù)顯示一手房銷量環(huán)比1月有所下降，但與2012年相比，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好。隨著樓市步入陽春三月，一手房成交量將穩(wěn)步回暖。很多地產(chǎn)項(xiàng)目也將在年后正式開始推進(jìn)2013年的銷售計(jì)劃。在回暖行情下，去年各項(xiàng)目普遍采用的“以價(jià)換量”策略將在今年告一段落，漲價(jià)已在計(jì)劃之內(nèi)。

不少專家及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，影響2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的最大因素仍是調(diào)控政策。雖然當(dāng)前樓市有所回暖，但一旦決策層決心再度打壓樓市，進(jìn)一步出臺(tái)更加嚴(yán)厲的抑制政策，如強(qiáng)化“限購令”，提高多套購房標(biāo)準(zhǔn)或出臺(tái)差別化的稅收政策等，都將對(duì)樓市銷量形成制約。因而，即將召開的兩會(huì)將成為2013年樓市總體走向的重要風(fēng)向標(biāo)，兩會(huì)以后，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向更趨明朗，將決定著2013年樓市的最終走向。

在購房需求相對(duì)旺盛的情況下，多位專家仍建議，當(dāng)前限購大背景下，購房者依舊以剛需及改善型客群為主，如果開發(fā)商過度上調(diào)房價(jià)，超越了這部分客群的購買力，那么很可能再度造成觀望局面。開發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待項(xiàng)目定價(jià)，考慮上調(diào)價(jià)格帶來的政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而政府也有必要在信息公示方面更加透明，以防止不切實(shí)際的炒作現(xiàn)象再次發(fā)生，進(jìn)而干擾到正常的樓市交易秩序。

二手房市場(chǎng)

業(yè)主加大掛牌意愿

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然2013年春節(jié)長假期間網(wǎng)簽關(guān)閉，但北京市二手住宅市場(chǎng)新增客戶登記量同比去年春節(jié)假期大幅上漲了170%，新增房源登記量也同比翻番。節(jié)后兩天，新增二手房客源迅速反彈。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的來電數(shù)量及門店咨詢數(shù)量均接近年前正常水平，日均新增房源量與1月份相比，增長了35%左右。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至2月17日，北京市2月份二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長71.87%；成交均價(jià)為25551元/平方米，環(huán)比增長2.36%。2013年以來(截至2月17日)，北京市二手住宅新增客源規(guī)模超過去年同期五成以上，二手住宅網(wǎng)簽23899套，同比增長337.87%，二手房市場(chǎng)熱度明顯高于去年同期。龐大的需求規(guī)模成為二手房成交量同比大漲的主要原因。不論從目前的市場(chǎng)情況，還是節(jié)后新增房源、客源的平均水平來看，春節(jié)假期對(duì)二手房市場(chǎng)的影響都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于去年。

春節(jié)前二手樓市的量價(jià)齊升以及對(duì)未來房價(jià)的上漲預(yù)期，繼續(xù)催化購房人群的購房心態(tài)和購房熱情。隨著假期結(jié)束、網(wǎng)簽恢復(fù)，北京二手住宅市場(chǎng)有望快速走出春節(jié)假期的成交低谷，交易量將基本恢復(fù)至假期前的水平。業(yè)主也因看好年后市場(chǎng)而加大掛牌意愿。在部分區(qū)域，新增房源的增加使得購房者的選擇空間增加，明顯緩解了目前個(gè)別區(qū)域房源緊俏的局面。以西紅門和回龍觀等剛需比較集中的區(qū)域?yàn)槔?，春?jié)后兩天的新增房源量與1月相比增長45%左右。整體來看，新增房源量的增加將會(huì)使得價(jià)格較快增長的苗頭在短期內(nèi)得到緩解。但從長期來看，二手房業(yè)主的預(yù)期仍然較高，漲價(jià)房源的占比和議價(jià)空間并未出現(xiàn)明顯變化，如果沒有重大調(diào)控政策的出臺(tái)，價(jià)格穩(wěn)中微升的趨勢(shì)難改。