1月24日，北京賣(mài)出三塊經(jīng)營(yíng)性用地，共獲取25.801億元的土地出讓金。
值得注意的是，當(dāng)天成交的三宗地一改近期招標(biāo)出讓方式，進(jìn)行了掛牌處理，其中，孫河鄉(xiāng)地塊以總價(jià)18.5億，配建2000平方米保障房，折合樓面地價(jià)28559元/平米(未算保障房成本)，被泰禾[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]收入囊中，創(chuàng)造居住類(lèi)地價(jià)歷史第二，僅次于萬(wàn)柳。
“相比招標(biāo)，掛牌、拍賣(mài)的方式更容易推高溢價(jià)率，”一位接近北京國(guó)土局的人士介紹，在國(guó)土部嚴(yán)控溢價(jià)率下，核心區(qū)域的核心地塊肯定還得慎用掛牌方式，盡量通過(guò)招標(biāo)，嚴(yán)防高溢價(jià)率。
上述人士解釋?zhuān)Ц叩變r(jià)，達(dá)到最高合理限價(jià)之后轉(zhuǎn)向競(jìng)拍保障房是確保不觸及“50%溢價(jià)率紅線”的保證，而所謂的“最高合理限價(jià)”就是50%的溢價(jià)紅線之下。
再現(xiàn)掛牌
北京龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王勐稱(chēng)，孫河地塊位于中央別墅區(qū)的核心，整體為1.1-1.4容積率，是全市唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)，未來(lái)可以作為朝陽(yáng)區(qū)集中低密度改善性宜居板塊，這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，不難想象其受市場(chǎng)的追捧程度。
果不其然，包括龍湖、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、融創(chuàng)、泰禾、華遠(yuǎn)在內(nèi)的12家品牌房企去現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍。
招標(biāo)的模式下，大部分房企直接被屏蔽在土地市場(chǎng)之外，以玉淵潭地塊為例，可能實(shí)際具備拿地資格只有首開(kāi)聯(lián)合體和京投聯(lián)合體，興茂置業(yè)和興創(chuàng)置地等都是“陪標(biāo)公司”。
經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍，民企泰禾以18.5億元加2000平米保障房獲得孫河鄉(xiāng)地塊，溢價(jià)率為49.79%，折合樓面價(jià)28559元/平米。
泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男告訴本報(bào)記者，該公司此前在北京打造的兩大千萬(wàn)級(jí)豪宅巨作“運(yùn)河岸上的院子[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”和“泰禾紅御[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”項(xiàng)目，是近年來(lái)北京熱銷(xiāo)的高端項(xiàng)目，所剩量不多，特別需要補(bǔ)倉(cāng)，而該地塊是符合泰禾打造高端產(chǎn)品的不二選擇。
北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁在“住總?cè)f科金域國(guó)際中心媒體發(fā)布會(huì)”介紹，對(duì)于土地稀缺程度明顯的北京來(lái)說(shuō)，很容易出現(xiàn)高溢價(jià)率的地王地塊，但是招標(biāo)方式又因?yàn)楣_(kāi)程度不高常被質(zhì)疑，因此，選擇何種土地出讓方式也需要政府綜合土地市場(chǎng)、待出讓的宗地價(jià)值綜合考慮。
“掛牌是綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，比招標(biāo)更為透明公開(kāi)，但加上現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的環(huán)節(jié)，還是很容易會(huì)推高地價(jià)，因此只能用在一些離市區(qū)較遠(yuǎn)、土地價(jià)值并不是特別明顯的地塊上。”上述接近北京國(guó)土局的人士也稱(chēng)，掛牌的方式可以用在一些郊區(qū)，土地價(jià)值不是很明顯的地塊上。
最高合理限價(jià)
北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉介紹，如果按照2500元/平方米，再以5000元回購(gòu)的話，孫河鄉(xiāng)地塊的樓面地價(jià)可能高達(dá)29390元/平方米，僅次于萬(wàn)柳地王。
不過(guò)，所幸的是，剔除保障房部分，該地塊溢價(jià)率并未超出國(guó)土部要求的“50%的溢價(jià)率紅線”。
在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，主要得益于提高競(jìng)拍底價(jià)，再結(jié)合“最高合理限價(jià)+競(jìng)拍保障房面積”的土地出讓方式的結(jié)果。
據(jù)悉，孫河鄉(xiāng)地塊掛牌起始價(jià)13.528億元，起始樓面價(jià)僅低于東城區(qū)香河園地塊，在泰禾報(bào)出最高價(jià)18.5億元，溢價(jià)率達(dá)到49.79%后，轉(zhuǎn)至競(jìng)拍保障房。
與此同時(shí)，北京城建當(dāng)日拿下的房山竇店地塊的溢價(jià)率也是達(dá)到48.12%，開(kāi)始競(jìng)拍保障房。
宋延慶介紹，通過(guò)“最高合理限價(jià)”，一方面可以確保溢價(jià)率不超過(guò)50%，并能最大限度掙得土地出讓收益的保證，另一方面也能為地方政府減輕保障房建設(shè)的壓力，是房地產(chǎn)用地調(diào)控以來(lái)備受推崇的拍賣(mài)創(chuàng)新方式。
針對(duì)孫河鄉(xiāng)地塊，一位不愿透露姓名的人士在“騰訊房產(chǎn)樓盤(pán)認(rèn)證微信授牌儀式”上介紹，國(guó)土部已經(jīng)在去年明文要求嚴(yán)禁容積率1.0住宅地塊入市，該地塊的整體容積率僅為1.1，顯然沒(méi)有直接違背國(guó)土部的規(guī)定，但也存在打擦邊球的嫌疑。
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