去年上海樓市，可謂“先抑后揚(yáng)”。前半年頗感壓抑，后半年量?jī)r(jià)齊升。

 

在昨日的大多受訪人士看來，2012年階段性的不同表現(xiàn)，也是造成2012年上海樓市全年數(shù)據(jù)較為溫和的原因。

 

上海市統(tǒng)計(jì)局1月21日公布的數(shù)據(jù)來看，從同比（較上年同期）走勢(shì)看，2012年全年上海新建住宅價(jià)格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房銷售面積1898.46萬平方米，增長(zhǎng)7.2%，其中商品住宅銷售面積1592.63萬平方米，增長(zhǎng)8.1%。

 

上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師嚴(yán)軍在昨日的發(fā)布會(huì)上表示，2012年商品房均價(jià)1.40萬元/平方米，同比下降3%；商品住宅1.38萬元/平方米，同比上升3.1%；市場(chǎng)化商品住宅2.14萬元/平方米，同比下降0.8%。

 

嚴(yán)軍表示，總體從數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該講上海房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)還是相對(duì)比較平穩(wěn)的，調(diào)控還是取得了積極的成效，“從價(jià)格方面來講，我們調(diào)查的（2012年上海）新建商品住宅價(jià)格同比下降1%，這個(gè)1%應(yīng)該講也體現(xiàn)了我們整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的成效。”

 

嚴(yán)軍表示，上海房地產(chǎn)方面還是要繼續(xù)按照“三個(gè)為主”的原則堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控措施不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)和投資性的住房需求，支持合理的住房需求，引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)，穩(wěn)固調(diào)控的成果，確保上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

2013年供應(yīng)壓力

 

2012年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資2381.36億元，比上年增長(zhǎng)9.7%。全年商品房新開工面積2724.05萬平方米，比上年下降25.2%，其中商品住宅新開工面積1563.39萬平方米，下降36.8%。

 

房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格總體平穩(wěn)。上海市統(tǒng)計(jì)局在發(fā)布上述數(shù)據(jù)的同時(shí)如是點(diǎn)評(píng)。

 

克而瑞分析師楊晨青表示，從景氣指標(biāo)來看，2013年上海新建商品住宅（不含保障房）的供應(yīng)壓力比全國更嚴(yán)峻。2012年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅比全國的16.2%要小，新開工面積降幅比全國要大。上海階段性供應(yīng)低谷會(huì)更明顯。

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，一線城市供應(yīng)預(yù)警。新開工面積長(zhǎng)期影響供需關(guān)系。2012年上海商品住宅新開工面積36.8%的降幅很大，對(duì)今年特別是前半年的供需造成直接影響。從去年數(shù)據(jù)來看，上海樓市成交量呈基本增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例還是高，政府還是要考慮不能過度依賴房地產(chǎn)投資。值得關(guān)注的是，上海的房?jī)r(jià)調(diào)控做得比其他城市要到位，保障房的大量供應(yīng)拉低了樓市均價(jià)，特別是幾個(gè)大型居住區(qū)建設(shè)起到了相應(yīng)的作用。

 

一位中高端樓盤營(yíng)銷總監(jiān)表示，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，而新開工面積減少，這樣相當(dāng)于上海每平方米樓盤造價(jià)貴了。調(diào)控這兩年，土地成交量下降，導(dǎo)致新開工面積下降，從而造成最終供應(yīng)的短缺。

 

某中型房企副總裁表示，從這兩年上海土地儲(chǔ)備來看，供應(yīng)是蠻緊張的，越是中心的土地供應(yīng)越緊張。上海市房管局的領(lǐng)導(dǎo)也很擔(dān)心供應(yīng)不足的問題，現(xiàn)在可以調(diào)節(jié)的是加大可售型保障房的供應(yīng)。迫不得已的是，只能把可售型保障房轉(zhuǎn)化成商品房。

 

早報(bào)記者從一位國企保障房負(fù)責(zé)人處也了解到，上海一直有這個(gè)先例，經(jīng)適房轉(zhuǎn)換成商品房出售。該負(fù)責(zé)人表示，很多保障房賣不出去，市里的領(lǐng)導(dǎo)也會(huì)給出這個(gè)選擇給開發(fā)商。

 

樓市熱，年中政策或出

 

“我不看好2013年樓市?，F(xiàn)在市場(chǎng)分為兩派，有一部分開發(fā)商認(rèn)為全年保持量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭；另一部分開發(fā)商認(rèn)為，上半年保持去年12月成交活躍態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致新政出臺(tái)，市場(chǎng)再度僵持。”滬上一位開發(fā)商高管如是對(duì)早報(bào)記者表述對(duì)2013年樓市的預(yù)判。

 

上述高管表示，“很混沌，走一步看一步。據(jù)我所知，很多房企定的銷售目標(biāo)還不是很高，并不看好2013年。”

 

上述中高端樓盤營(yíng)銷總監(jiān)表示，對(duì)于價(jià)格，買賣雙方都有一個(gè)春節(jié)后上調(diào)價(jià)格的共識(shí)。上海大部分板塊的房?jī)r(jià)都回到調(diào)控以前的水平，比如說嘉定板塊由2011年底1.2萬元/平方米的均價(jià)上升至目前的1.6萬元/平方米。

 

不過，該營(yíng)銷總監(jiān)表示，旗下樓盤由于處在一個(gè)目前供應(yīng)太多、價(jià)格透支的新江灣城板塊，2012年的成交并不算理想，2013年出于業(yè)績(jī)考慮會(huì)下調(diào)價(jià)格，同時(shí)提高營(yíng)銷力度。2013年全年成交量預(yù)計(jì)會(huì)高于2012年。但若樓市漲太多，新的調(diào)控政策明年下半年可能會(huì)出臺(tái)。

 

上述高管表示，樓市經(jīng)過兩年調(diào)控，剛剛理性回歸，現(xiàn)在有部分房企過于樂觀的舉動(dòng)已反映在其調(diào)價(jià)和營(yíng)銷策略等方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)起來，或引來政府部門的擔(dān)憂并出臺(tái)新政。我現(xiàn)在最擔(dān)心的就是這個(gè)。我也搞不清楚上半年會(huì)是什么情況，現(xiàn)在樓盤大幅漲價(jià)的并沒有，很多成交不錯(cuò)的樓盤取消了原先的促銷力度。

 

陳晟表示，現(xiàn)在是政策的真空期，上半年由于新建商品住宅（不含保障房）供應(yīng)收緊的問題，價(jià)格還會(huì)有上漲的壓力。全國“兩會(huì)”之后，年中會(huì)不會(huì)出臺(tái)政策是今年樓市的關(guān)鍵。