一系列的出售京外資產(chǎn)之后，京投銀泰(600683,股吧)近日終于在北京土地市場(chǎng)有所斬獲。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心1月18日公布的信息顯示，京投銀泰子公司京投置地聯(lián)合其大股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司(簡(jiǎn)稱“京投公司”)，以46.5億元的價(jià)格中標(biāo)北京市海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)地塊，溢價(jià)率22.4%。
首開(kāi)方興失手
此次成交的玉淵潭鄉(xiāng)地塊位于北京市海淀區(qū)西三環(huán)外，東至萬(wàn)壽路，南至京門(mén)鐵路用地，西至五路居?xùn)|路，北至五路居南街，被規(guī)劃為F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地。
據(jù)招標(biāo)文件顯示，玉淵潭鄉(xiāng)地塊總用地面積為22.359萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積32.99萬(wàn)平方米。
其中，包含不少于2萬(wàn)平米的公租房，7.57萬(wàn)平米的居住用地，17.42萬(wàn)平米的商業(yè)綜合面積。另有其他配套0.52萬(wàn)平方米，地上汽車(chē)庫(kù)5.38萬(wàn)平方米，交通配套0.1萬(wàn)平方米。
此外，招標(biāo)文件還要求，該宗地由北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司以5150元/平米的價(jià)格回購(gòu)5萬(wàn)平米地上建筑面積，性質(zhì)為辦公樓。以此計(jì)算，該宗地經(jīng)營(yíng)性用地面積約為20萬(wàn)平米，倘若根據(jù)這20萬(wàn)平米的經(jīng)營(yíng)面積來(lái)計(jì)算，玉淵潭地塊樓面價(jià)僅為2.3萬(wàn)/平方米。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，玉淵潭鄉(xiāng)地塊商業(yè)面積占大半，又屬于地鐵上蓋城市綜合體，料其未來(lái)住宅售價(jià)或達(dá)6萬(wàn)元/平米。
正是由于其體量巨大，同時(shí)又位于三環(huán)至四環(huán)之間，有6號(hào)線和10號(hào)線從區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，所以該地塊一經(jīng)推出便備受關(guān)注，被視為近兩年繼東直門(mén)香河園地塊、海淀萬(wàn)柳地塊后具有“地王”潛力的地塊。
據(jù)了解，于1月16日剛進(jìn)入投標(biāo)階段，玉淵潭鄉(xiāng)地塊便引來(lái)5組(包括聯(lián)合體)企業(yè)參與投標(biāo)。包括京投公司和京投置地聯(lián)合體、龍湖時(shí)代置業(yè)、北京天恒、中化方興下屬的興茂置業(yè)和首開(kāi)股份(600376,股吧)聯(lián)合體，以及新創(chuàng)置地。
值得一提的是，其中，首開(kāi)興茂聯(lián)合體拿地呼聲最高，報(bào)價(jià)達(dá)到52億元。早前就有業(yè)內(nèi)人士指出，如果首開(kāi)興茂52億中標(biāo)，那么該地塊有望成為北京總價(jià)第四高的地塊。與此同時(shí)，首開(kāi)興茂聯(lián)合體還在政府要求配建保障房面積基礎(chǔ)上，主動(dòng)承諾多增加1萬(wàn)平米。
不過(guò)，興茂聯(lián)合體最終還是未能中標(biāo)，與熱地失之交臂。
競(jìng)投聯(lián)合大股東
事實(shí)上，對(duì)于此次聯(lián)合大股東在京拿地，京投銀泰早已準(zhǔn)備多時(shí)。
翻查歷史資料發(fā)現(xiàn)，去年5月12日，京投銀泰曾公開(kāi)宣布，擬與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司以組成聯(lián)合體或其他合作方式參與開(kāi)發(fā)地塊的競(jìng)標(biāo)，競(jìng)標(biāo)成功后合資組建項(xiàng)目公司。
并將其合作投資范圍定位為，以軌道交通上蓋(車(chē)輛段、車(chē)站)和沿線物業(yè)項(xiàng)目及北京市域范圍內(nèi)的其他普通住宅物業(yè)項(xiàng)目為主。
分工方面，京投公司將為項(xiàng)目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價(jià)款，京投銀泰則主導(dǎo)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理。
京投銀泰董秘鄧志高在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示，京投銀泰目前資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)比較小，資金實(shí)力也不強(qiáng)。與京投公司合作可以增加京投銀泰在土地拓展方面的實(shí)力。
“只有跟他們合作我們才有可能獲取一些優(yōu)質(zhì)的地塊”，鄧志高坦言。
而對(duì)于此次購(gòu)得的玉淵潭鄉(xiāng)地塊，研究人士認(rèn)為，該地塊成交價(jià)格比較理性，開(kāi)發(fā)商也有利可圖。
根據(jù)標(biāo)書(shū)，京投公司為該地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，該宗地底價(jià)中，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)總額為30億元。這也就意味著，京投聯(lián)合體僅需要再付16.5億元即可拿到該地塊。
長(zhǎng)期研究京投銀泰的分析人士認(rèn)為，對(duì)于近來(lái)一直迫于資金鏈壓力，多次出售項(xiàng)目股權(quán)的京投銀泰來(lái)說(shuō)，聯(lián)手大股東或許是其在京發(fā)展的良好借力點(diǎn)。
其實(shí)，京投銀泰與京投公司的類似合作已有多次，早在去年，京投銀泰就曾與京投公司以及萬(wàn)科組成聯(lián)合體，開(kāi)發(fā)北京郭公莊項(xiàng)目。
此外，京投銀泰1月18日公告宣布，將以同樣的方式(京投置地聯(lián)手京投公司)，參與北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地(配建公共租賃住房)的投標(biāo)。
據(jù)資料，該地塊招標(biāo)底價(jià)為34.5億元，與玉淵潭鄉(xiāng)地塊的情況相仿，目前已有4家企業(yè)參與投標(biāo)。分別是首開(kāi)和保利聯(lián)合體報(bào)出48.6億元的最高價(jià)，京投聯(lián)合體報(bào)價(jià)47億元緊隨其后，北京金泰集團(tuán)有限公司報(bào)價(jià)為40億元位列第三，北京建機(jī)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司出價(jià)38億元排在第四。
資料顯示，該地塊建筑面積為51.6351萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積達(dá)到25.9387507萬(wàn)平方米，同時(shí)還需配建不少于7萬(wàn)平方米的公租房，招標(biāo)底價(jià)為34.5億元。
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