金科地產集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪出席會議，并發(fā)表了演講。
以下為李戰(zhàn)洪的演講實錄：
“十八大”之后我們怎么做？兩個方面，一個是地產新趨勢；第二，轉型，如何做。
一是怎么發(fā)現地產周期性規(guī)律？怎么形象化？第二個是怎么轉型，一線企業(yè)、二線企業(yè)、三線企業(yè)是怎么表演的？
“十八大”后的趨勢判斷，第一，由所謂暴利時代到微利時代；第二，二元化發(fā)展特別明顯（品牌企業(yè)搶占市場份額，另一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的）；第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年？黃金十年就不用說了，其實我贊同青銅時代的觀念，黃金時代那個黃金不需要加工，青銅時代，青銅的價值需要加工。所以進入了一個產品的時代。
房地產的新趨勢，一定是政策作用之下，也一直在出現一個怪圈：一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現在處于由叫到放的過渡階段。
過去兩年調整的結構是一個“球”， 2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好。未來兩年可能還是一個“球”，2013年可能會低開高走，2014年又是一個高開低走，上半年好，下半年比較微妙。
過去兩年和未來兩年的規(guī)律一定要把握好，最后走出一個“太極”，這個規(guī)律特別重要，牽扯到我們怎么做開發(fā)。
在大年、小年，高峰和低谷的時候做法不一樣，低谷的時候，開發(fā)商對策是一定要先活下去。先活下去，用一個字形容：“量”為先。行話說就是高周轉，輕資產。在高峰的時候要，對策以現金流為導向改成以利潤率為導向，這個時候注重資產質量。特別在未來，資產質量顯得尤為重要。
一定要以量價法則應對周期調整，結構性調整，你就要轉型。在低谷的時候一定要做好，比如剛剛進入低谷的時候我們一定要去庫存，余貨最小化；第二階段，以現金流為導向；第三階段，順勢而為，該降價的要降價，價跌量增，先活下去；第四階段，要開始拿地，為下階段做準備了，我們在2012年低谷的時候拿了20塊地。
在這種“球”的走勢里面，開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產品結構要適應高峰低谷。高峰的時候庫存最小化來做新一輪周期開發(fā)量的準備。到高峰的時候就把它賣掉，開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模跟地產周期性規(guī)律特別重要。
產品結構，在低谷的時候做剛需，小年的時候做剛需，大年的時候做改善型，周期性調整的時候對策是等待，結構性調整的時候是轉型。
周期性調整和結構性調整都是企業(yè)兩種能力，一個是等待、一個是轉型。一味地忽略周期性，全部把精力投到轉型，會給企業(yè)帶來很大傷害。周期性面對結構性調整，這個對企業(yè)最有利。
企業(yè)在轉型的時候一定要同時培養(yǎng)兩種能力，我歸納為房地產業(yè)界的轉型演唱會：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。
第一種，以三線開發(fā)商為主的原生態(tài)唱法，他們說的轉型其實不叫轉型，其實是行業(yè)退出，是經過調控，在調控過程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無奈地退出。特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關系拿不到地了，這個情況下經常是無米下鍋，通過招拍掛競爭不過品牌開發(fā)商。每次調整都是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強大，1/3企業(yè)在掙扎。
第二種，以二線開發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說的轉型也不是真正意義上轉型，他們在資金、模式、產品、團隊、管理在轉型上都沒有準備好，急著就轉型，所以這種做法叫流行唱法。這種情況怎么應對？還是不要忘記周期性，然后逐步進行結構性轉型。
第三種，以一線開發(fā)商為主的美聲唱法，其實也是最有特色額。一線開發(fā)商說轉型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋“掛羊頭賣狗肉”的本質：轉旅游地產，還是賣房子；轉產業(yè)地產、養(yǎng)老地產等等，賣的還是房子。其實那不是根本意義上的轉型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。
我一直反對把所有產業(yè)后面都加一個地產，比如休閑產業(yè)，我們一定要說休閑地產，養(yǎng)老產業(yè)，一定要說養(yǎng)老地產，旅游產業(yè)一定說旅游地產，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個是產品提升、開發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開發(fā)模式轉變、開發(fā)融資的創(chuàng)新。
未來時間里，價平量增應該還是2013年主要選擇，也符合民生、政策導向。轉型中，我們第一個是換價格，讓它的價格具有競爭優(yōu)勢；第二，換產品。把產品掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產品快速銷售，以美聲唱法換自己的產品；第三，換客戶。
要把握三大形成優(yōu)勢的因素：第一，轉型過程中一定要讓企業(yè)和項目具備高周轉性，大陸開發(fā)商和港澳開發(fā)商的最大區(qū)別是大陸開發(fā)商基本上靠高周轉，未來時間我們不僅僅是高周轉，還要注重市場的質量。
未來的調控一定還是一個“球”，大年我們回歸一線，小年的時候通過三四線城市來過渡。最后，多業(yè)態(tài)擴張可以增強企業(yè)抗風險能力。
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