9日下午，世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)首席技術(shù)官黎振偉作為嘉賓主持，開啟了主題為"回暖的房地產(chǎn)市場之辯"的年度討論。

 

金地（集團(tuán)）股份有限公司董辦總經(jīng)理許亞峰、東方銀座集團(tuán)中國有限公司董事副總裁鐘帆飛、廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕、蘭德咨詢（中國）有限公司董事長宋延慶、廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉、合富輝煌集團(tuán)首席市場分析師龍斌先生參與對話。

 

以下為該場對話的現(xiàn)場實錄：

 

黎振偉：

 

這場對話嘉賓都是從企業(yè)來的，有做開發(fā)的、有做咨詢的、有做設(shè)計的，我們還是回到我們自己該怎么做。談到市場，回暖已經(jīng)不容置疑，問題是我們?nèi)绾谓鈽?gòu)這個回暖，如何研判回暖。

 

還有一個問題，如何去計劃下一個冷來的時候，怎么樣去抓住這個暖？同時我們在冷的時候能夠有所計劃。

 

當(dāng)市場冷的時候，我們困惑怎么去降價賣房子，當(dāng)市場暖的時候，我們困惑怎么買土地。先講研判，研判錯了，我們的決策就麻煩了。第一個問題，我們不要簡單說冷還是暖，而是如何解構(gòu)這個問題，我們怎么看這次的暖？

 

許亞峰：

 

2012年基本上可以劃一個句號，現(xiàn)在各個公司很多銷售數(shù)據(jù)都已經(jīng)可以看到，從我個人來看，我更多地把市場叫做回歸健康。2012年從3月份，我們說這是一個小陽春，到年底我們說這是一個暖冬。從年初到年底，整個市場是一個剛需的首置首改市場，這個市場需求是一個真正居住的需求，是一個理性的回歸、健康的回歸。

 

我個人還是比較看好剛需的市場前景，2013年會是一個相對供需兩旺的市場，從幾個方面來看。

 

第一，真實的居住需求仍然是一個非常堅實的需求，包括"十八大"以后的城鎮(zhèn)化，這種需求還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。

 

第二，整個2012年很多開發(fā)商包括一些上市公司在去存貨方面已經(jīng)做得非常好，現(xiàn)在面臨的反而是又繼續(xù)補(bǔ)充土地儲備，很多公司都是信心滿滿，有很多土地儲備來應(yīng)對2013年市場，我認(rèn)為是一個相對平穩(wěn)、供需兩旺的市場。

 

第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要保持一個理性的態(tài)度，最近有一些局部發(fā)熱的狀況。這個時候還要保持一個正常的心態(tài)、理性的心態(tài)，因為我們面對市場是真正的客戶居住需求，所以相對平穩(wěn)的一個心態(tài)比較重要。

 

黎振偉：

 

第一，剛需，真實的需求；第二，整體供需平衡；第三，這次回暖不是泡沫，所以還是要理性對待回暖。下面的嘉賓來自華譽(yù)景觀張總，作為一個設(shè)計公司，這么多客戶找你們，從回暖里面找到有什么好的地方，同時有什么值得開發(fā)商注意的地方？

 

張明燕：

 

這個回暖從我們的體會，不是一個預(yù)測和估計，而是一個事實，就是春江水暖鴨先知，設(shè)計行業(yè)尤其是景觀行業(yè)對這個非常敏感。

 

從我們現(xiàn)在服務(wù)的招商、保利、萬科、金地、富力、中海這些高端企業(yè)來講，爭奪優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的行為非常明顯，最近甚至遇到一個集團(tuán)有四個項目找我們，然后我們又不可能同時簽這么多約，就是想優(yōu)先跟我們簽約，以保證他們項目及時推進(jìn)的現(xiàn)象。從這些項目可以"一斑窺全豹"，房地產(chǎn)回暖已經(jīng)是不爭的事實。

 

第二，回暖的量應(yīng)該包括兩個部分：第一部分，被壓抑的需求，報復(fù)性反彈。第二部分，剛性的需求。我對開發(fā)商建議，正確估計第二部分比例，然后把第一部分?jǐn)?shù)字在未來規(guī)劃里能夠適當(dāng)打一個折扣去做下一個階段，包括拿地、銷售額的制定。這是我對于銷售的一個看法。

 

第三，關(guān)于地產(chǎn)，我覺得還有兩個視角。民生和政治的因素就決定了房價不會過熱，但是經(jīng)濟(jì)的需求又不會過冷，這兩個因素之間去平衡。

 

第四，我認(rèn)為未來房地產(chǎn)就是三個關(guān)鍵詞：控房價、穩(wěn)增長、城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)過熱就是政治受不了，房地產(chǎn)過冷經(jīng)濟(jì)受不了，所以黃金時代過去了，健康時代來臨了，這就是我對未來房地產(chǎn)的看法。

 

黎振偉：

 

越是旺的時候，越需要認(rèn)真把好關(guān)，越需要把項目做好，否則的話，您過了這一關(guān)就難過下一關(guān)了，也希望開發(fā)商理解我們做服務(wù)的機(jī)構(gòu)，我們質(zhì)量第一。下面嘉賓來自東方銀座總裁鐘總。鐘總公司很特別，不僅是開發(fā)商，還有酒店、物業(yè)管理等等。作為一個綜合開發(fā)企業(yè)怎么面對這個回暖、怎么把握？

 

鐘帆飛：

 

其實我覺得現(xiàn)在這個回暖是地產(chǎn)的一個回歸，應(yīng)該說是之前限購把大家剛需壓住了，現(xiàn)在老百姓確實有需求，而消費(fèi)最大的量應(yīng)該是買房子、住房子。

 

在股票跌又面臨通脹的基礎(chǔ)上，老百姓總要有一個資金消費(fèi)的窗口，現(xiàn)在剛好又有微調(diào)，對房地產(chǎn)回暖起了很大的推動作用。

 

我們做房地產(chǎn)真的經(jīng)歷了嚴(yán)冬，2012年初來看樓的很多，但是買樓的不多，如果一天能賣一兩套房就很不錯了，但是到了3月份就開始發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有小陽春了，最明顯的我們在東莞的一個樓盤，是東方銀座城市綜合體，開盤當(dāng)天正是端午節(jié)，當(dāng)時我們跟代理公司都擔(dān)心今天是節(jié)日，剛好又是廣東人最講究的，就擔(dān)心老百姓會不來，但是我們剛門開，已經(jīng)很多人過來了。我們當(dāng)天推出去的樓盤，很快在上午就賣掉80%多。

 

另外一個事例，我們在沈陽盤錦的東方銀座綜合體，這個綜合體建筑面積很大，20多萬平米，里面有地產(chǎn)、酒店、高端物業(yè)、休閑、娛樂為一體，當(dāng)時我們推出來是500多套房子，推出去前一天晚上就開始有人在排隊，到了第二天上午就已經(jīng)有600、700人。這是去年中秋的事情。當(dāng)天也是銷售了好幾百套，也達(dá)到80%以上。

 

所以我覺得現(xiàn)在說的回暖，其實也是老百姓的需求壓抑太久了。政府要調(diào)控，在調(diào)控過程中，開發(fā)商肯定跟政府同步走。

 

黎振偉：

 

下一位嘉賓來自蘭德咨詢宋總。宋總，從您角度看，這次的回暖，我們企業(yè)是碰到了一個好機(jī)會？這次回暖又怎么看？企業(yè)該怎么面對這個暖？

 

宋延慶：

 

什么叫回暖？我們也給有關(guān)部門做研究報告，從監(jiān)測到的4類17項指標(biāo)來看，有16項指標(biāo)已經(jīng)明顯呈現(xiàn)了觸底昂頭的態(tài)勢，唯一例外的指標(biāo)就是土地成交面積。所以回暖應(yīng)該是確定無疑的，但是距離全面的回暖或者極為樂觀的回暖，我個人保持謹(jǐn)慎樂觀。

 

第二，關(guān)于今年市場回暖狀況如何。我個人判斷可能會呈現(xiàn)一個先揚(yáng)后抑再揚(yáng)N型呈現(xiàn)45度曲線，3月份之前可能是揚(yáng)的態(tài)勢，到年中的時候可能大家有一些政策預(yù)期略有一點失望，再加上政府調(diào)控的準(zhǔn)備，可能有一些回落，10月份以后繼續(xù)揚(yáng)，簡單來說就是一個N型的走勢。價格就7%加減2%，面積10%加減2%，產(chǎn)品銷售狀況可以毫無疑問說首置大于首改，首改大于再改。其中就增速而言，我個人認(rèn)為隨著住建部推出改善型需求保障，今年有可能首改類成交面積增速會比其他幾類產(chǎn)品需求要快一些。

 

第三，從蘭德咨詢來看，2012年三項業(yè)務(wù)（管理咨詢、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、報告服務(wù)），年初定的目標(biāo)是5、4、1。但是到了2012年10月份，我們業(yè)務(wù)一下反轉(zhuǎn)了，到了年底業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)成了3、6、1。增長速度最快的就是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線研究與咨詢。

 

我們公司做年終報告的時候，我就寫可能這意味著什么呢？去年、前年調(diào)控，把關(guān)注焦點集中在資金這方面。隨著調(diào)控的不斷常態(tài)化和深化，這兩年大家有一個回歸，回歸到產(chǎn)品層面，企業(yè)畢竟是生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務(wù)。

 

產(chǎn)品無非兩個方面：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品創(chuàng)新有難度，標(biāo)準(zhǔn)化實施起來相對可行一些，從我們業(yè)務(wù)來看，開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)品的關(guān)注點越來越強(qiáng)，我們產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化咨詢工作也越來越多。

 

黎振偉：

 

下面一位嘉賓是曹志偉先生，曹總在廣州是很有名的房地產(chǎn)專家，他對房地產(chǎn)的看法有很多獨到之處。曹總你談?wù)勗趺纯催@個回暖，你的企業(yè)怎么面對這個暖？

 

曹志偉：

 

很樂觀，肯定地說，現(xiàn)在已經(jīng)暖了，我做房地產(chǎn)行業(yè)23年，比去年冷得多的時候都見過。

 

從23年來看，現(xiàn)在不算暖，而且每個人對暖的感覺都不同，就等于說今天的天氣，從全國來講，這個度數(shù)有些說暖了，有些說冷了。

 

對身體不同的人，他的冷暖感覺不一樣，所以我們單純講冷暖，沒有參數(shù)，這也是"思想家"的判斷。

 

中國人做事經(jīng)常這樣的判斷，你暖了就扒你衣服，加大空調(diào)，在臺下感覺很暖，上來就有冷氣吹來，有點冷了。所以做這一行一定要有清醒頭腦，不能說現(xiàn)在就暖。

 

我是14個月來第一次講房地產(chǎn)，我講話不代表政協(xié)，跟政協(xié)沒有關(guān)系，也跟省房協(xié)沒有關(guān)系，更不代表企業(yè)，只代表個人。我現(xiàn)在的身份跟網(wǎng)名一樣，是曹同學(xué)，跟大家一樣是學(xué)習(xí)。

 

我想請那些三年前、五年前認(rèn)為中國房市泡沫要爆破的人、房地產(chǎn)要崩盤的人，許諾過很多要裸跑的人，做各種打賭的人，能不能反思一下，能不能以后講話真實一點，有點依據(jù)。否則的話，讓別人看我們這一行是很垃圾。

 

很簡單去講暖不暖這個有問題，從現(xiàn)在來看，好像銷售額高了一點點，房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)上了一點點就叫暖了。但是開發(fā)商的利潤實際上有沒有增加？實際上大頭誰拿去了？現(xiàn)在房價增幅也還沒感覺暖的時候，地價已經(jīng)漲了；如果我們覺得房價是暖了，地價已經(jīng)是火燒了。

 

地價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價漲幅，那這個利潤到哪里去了？所以我更多的思考是我們的地產(chǎn)商包括在座各位，可能不需要多少年，你們都淪為打工的人，都替土地?fù)碛姓叽蚬?。你第一塊地賺的利潤，加上你的成本，會成為第二地的成本，這叫重置成本；第二塊地的利潤加上第一塊的利潤加上原始成本會成為第三塊地成本，同樣依此類推，最后所有中國發(fā)展商都成為只是房屋的制造者，這也是我對未來的判斷，這個時間不需要太長，很快就來了。

 

一個龍頭出水供應(yīng)土地，眾多人去搶，再限制你的銷售，用行政的手段調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這是非經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。經(jīng)濟(jì)學(xué)家不要覺得自己很牛，游戲規(guī)則是不一樣的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家為什么不懂經(jīng)濟(jì)，就是這樣的原因。

 

我們要做好做土地?fù)碛姓叽蚬ふ叩臏?zhǔn)備。我這一年干脆就不賣樓了，不賣樓之后，我們的樓現(xiàn)在賣每一平方能多賺5000、6000元，利潤會增加2倍。這個可能也劃為下一塊地的購地成本，所以暖還是不暖只有自己知道，不能用你的體溫、你的感覺套在別人身上，然后在報紙上暖講，因為智者畢竟是少數(shù)，愚者眾多。

 

我們不能譴責(zé)一些制定政策的人，因為我們自己都在糊弄自己。我們這一行被玩死，最后大家都沒得玩，我就胡說這些。

 

黎振偉：

 

曹總在暖的時候還保持了冷靜的思考。最后一位嘉賓，龍斌博士，來自合富輝煌。您來解構(gòu)一下有哪些地方暖、哪些地方不暖，這些暖的延續(xù)的地方在哪里？

 

龍斌：

 

我也抓緊時間做一個2012年的研判和2013年的展望。非常明顯，從我們觀察來看，2012年其實是在政策預(yù)調(diào)、微調(diào)力度非常大的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場整體向好，回暖也好、向好也好，數(shù)據(jù)可以說明一切問題。

 

1-11月份，包括12月份，我相信應(yīng)該都是比較圓滿的數(shù)據(jù)，從各個企業(yè)來也都是這樣。政策因素，特別是信貸放松應(yīng)該說給房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了比較大的動力，因為我們都知道房地產(chǎn)市場一定是離不開國家信貸、房貸這些政策，我們的降息、降準(zhǔn)備金率、重新啟動投資，包括首套房85折利率，這些給市場信心回暖注入非常強(qiáng)大的動力。這是非常重要一點。

 

第二方面，剛性需求，包括高端的需求，還有理財?shù)男枨螅诤显谝黄?。在年底的時候應(yīng)該說已經(jīng)是很明顯表現(xiàn)，在這樣一個剛需、高端需求，還有一些大家有錢怕通脹，怕貨幣貶值這樣一種很明顯的心態(tài)之下，大家走進(jìn)房地產(chǎn)市場，或者說在自己需求迫切要求下也走進(jìn)這個市場。

 

各個城市賣的好的樓盤是什么盤？剛需盤、優(yōu)質(zhì)盤或者資源、地段非常獨特的盤，特征非常明顯，附加值非常高，這樣的樓盤大家會看到在市場上不管是在降價的時候，還是在價格企穩(wěn)的時候，還是在提價的時候，都走得很好，這也是給我們一個啟發(fā)。

 

第三點，在全國市場來看，因為我們也監(jiān)測很多城市，集團(tuán)在很多城市有業(yè)務(wù)。其實城市之間的分化和差異是存在的，很明顯看到一線城市回暖特別明顯，最低的都在30%以上。三四線城市相對會比較淡靜，它的市場表現(xiàn)背后驅(qū)動因素值得我們思考，這對我們判斷2013、2014年房地產(chǎn)市場走勢有啟發(fā)意義。

 

還有一點，房企之間的分化也是比較明顯的，千億房企進(jìn)一步增加。900億的2013年肯定會進(jìn)入千億，估計2013年有5、6家達(dá)到1000個億，這個全世界范圍都是很罕見的。

 

綜合起來，2013年是有延續(xù)性，我們覺得2013年總體基調(diào)應(yīng)該是樂觀。但是樂觀之下也要保持謹(jǐn)慎，這個謹(jǐn)慎大家都會看到，房地產(chǎn)政策與市場結(jié)合的非常緊密，如果個別城市過熱，其實現(xiàn)在已經(jīng)有所苗頭了，其實又會引發(fā)新一輪的調(diào)控，這種調(diào)控帶來的市場波動可能也難于難免。

 

但是總的來說，在中國城鎮(zhèn)化、城市化、工業(yè)化進(jìn)程加速的情況下，房地產(chǎn)朝陽行業(yè)的特征應(yīng)該說在很多年都不會改變。

 

其實在調(diào)控時代之下，大家都在思考它的增長點在哪里。我們要發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)最終的價值在哪里，這個價值我們已經(jīng)看到，歸根到底還是城市的價值。

 

為什么一二線城市、核心城市發(fā)展那么快？因為城市價值高，人口、產(chǎn)業(yè)、購買力、財富積累水平、城市綜合配套等是價值高的體現(xiàn)。調(diào)控情況下，價值高的最有抗衡壓力，最能反映房地產(chǎn)發(fā)展的特征，也成為房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者。我們覺得2013年這種價值分化，包括城市、區(qū)域、包括不同的房企、包括不同的產(chǎn)品其實應(yīng)該都會延續(xù)。

 

概括來看，樂觀中應(yīng)該保持一份謹(jǐn)慎，同時要去發(fā)現(xiàn)我們的價值所在，去尋找最能夠提升價值空間的地方，包括我們的布點也好、項目也好、產(chǎn)品挖掘也好、還有我們對客戶需求的挖掘。其實這個需求非常龐大，除了剛性需求，還有很多需求都會在今年經(jīng)濟(jì)向好大的趨勢下會得到釋放。

 

黎振偉：

 

除了政策、除了剛需，還有價值、產(chǎn)品的品質(zhì)，這個很重要。其實中國房地產(chǎn)很有特點，沒有一個國家像中國這樣，所以很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家看跌眼鏡了。中國在發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)展中，所以我們不要簡單看暖、也不要簡單看冷，總之抓好機(jī)會，做好企業(yè)。