過去30年中國高速增長在普惠于民方面的不足，造成改革釋放出的正能量漸漸衰減。社會對此批評很多，而房地產(chǎn)領域背負的罵名最多。上世紀90年代，住房市場化改革是政府職能改革和國有企業(yè)改革的重要前提，目的是脫下政府和國企“辦社會”的包袱，為轉變政府職能和國企改革掃清道路，也是擴大內(nèi)需的重要路徑。但在住房市場化改革過程中，政府對于市場失靈的矯正不到位，這被認為是近年來住房領域弊病叢生的根源。

 

事實上，住房市場化改革要與政治社會領域的政府職能、中央和地方關系等改革以及財政稅制改革、收入分配改革、要素市場化改革等領域的改革結合起來配套推進，才能收到好的效果。一般來說，經(jīng)濟改革深化能否順利推進和政治、社會領域改革能否有實質性啟動是重要的前提。不卸掉政府推動經(jīng)濟增長的職能，不改變中央對于地方GDP增長的政績考核標準，不解決地方政府財權和事權失衡的現(xiàn)狀，就難以消除地方政府推動地價、房價上漲的內(nèi)在激勵。目前，在義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)田水利建設和住房保障等投入方面，中央和地方的義務邊界劃分都還是一筆糊涂賬，住房保障的投入不足、供應的有效性難以提升也就不意外了。同樣，以流轉稅為主的間接稅制向以所得稅財產(chǎn)稅等直接稅為主的稅制轉變、反壟斷等收入分配改革等無法實質性推進，就難以建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，市場投機炒作成風的現(xiàn)象就會存在，資金向房地產(chǎn)領域集聚的趨勢就不會改變，產(chǎn)業(yè)轉型升級就會漸行漸遠。

 

因此，房價上漲并非是民生受損的原因，而是民生受損的表現(xiàn)之一。房地產(chǎn)調(diào)控，功夫更多在詩外！房地產(chǎn)只是整個經(jīng)濟體制、政治社會體制鏈條上偏下游的一個結點，也是上游改革不到位的矛盾爆發(fā)點。目前，關鍵在于樹立改革的全局觀，打通經(jīng)濟體制、政治社會體制鏈條上的各個節(jié)點。近年來，特別是實施限購政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)就是單向的，是一種強調(diào)堵塞資源向房地產(chǎn)領域過分集中的思路。這些政策措施都是在房地產(chǎn)領域本身“打轉”。同時，短期經(jīng)濟增長又依賴房地產(chǎn)，管理層沒有決心出臺力度非常大的措施（如像香港地區(qū)2011年出臺“九招十二式”、2012年出臺超額印花稅那樣），更沒有決心出臺可以實現(xiàn)房價實質性下跌的徹底打死投資需求的政策。調(diào)控政策在執(zhí)行過程中被地方政府以各種方法消解了許多，限購、限貸政策執(zhí)行兩年有余后已經(jīng)產(chǎn)生“抗藥性”。近期，主要城市房價在連續(xù)7個月環(huán)比上漲的同時，同比在2012年最后一個月扭轉下跌。2012年12月百城房價環(huán)比上漲了0.03%，40個限購城市房價環(huán)比上漲了0.16%，而在限購執(zhí)行最為嚴厲的一線城市，房價則環(huán)比上漲了0.94%。

 

新一屆管理層執(zhí)政應當是一個分水嶺，過去30年留下的問題需要得到全面解決。在實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸的同時，必須尋找到經(jīng)濟增長的新動力，并平穩(wěn)過渡到新一輪增長。要解決的問題有收入分配、市場準入和政府職能等。目前，收入分配、戶籍制度、征地制度、要素市場化、行業(yè)準入等方面的改革有破冰的跡象。解鈴還須系鈴人，由于這些領域的改革效果如何，直接決定了房地產(chǎn)調(diào)控的績效，因此受到了廣泛關注。如果這些領域改革能夠獲得突破，房地產(chǎn)市場調(diào)控將出現(xiàn)“解除枷鎖”良性效應。

 

但是，經(jīng)濟體制和政治體制改革非常艱難，效果顯現(xiàn)具有長期性和滯后性，而城市化依舊在快速推進，新型城鎮(zhèn)化也將成為未來主題，房地產(chǎn)的需求也依舊旺盛，而推動房價上漲的因素也一直沒有消退。但是，由于經(jīng)濟增長的中樞長期回落和體制改革不斷推進，再考慮近幾年來二三線和三四線城市土地放量供應，未來相當長的時期內(nèi)庫存壓頂之勢難改，房價再現(xiàn)快速上漲的大環(huán)境不復存在。

 

因此，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)已經(jīng)發(fā)生變化，即從通過一切手段抑制房價轉換到回歸行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的時期，具體有以下幾點：一是住房市場要適應需求增長而增加供應規(guī)模，對于包括改善性需求和合理投資需求（促進租賃市場發(fā)展）也要給予支持，如北京公積金購買二套住房新規(guī)；二是住房保障在確保開竣工規(guī)模的基礎上，更加重視供給的有效性，如在2013年保障房建設任務中，加快配套設施建設擺在更加突出的位置。第三，一線城市和部分二線城市由于資源聚集能力強，庫存壓力?。ㄏ芷谄毡樵?-8個月，而二三線城市很多在1-1.5年），限購后形成了需求的“堰塞湖”，2012年主要發(fā)生在這些城市的“暖冬”會順延至一季度，不排除2013年一季度針對這些城市的政策加碼，但力度不會很大。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心）