因為獨有的“打包拿地”模式，中南建設（000961,SZ）成為近期A股市場的明星，華泰證券、中投證券等券商紛紛給出了“增持”或“推薦”的評級，肯定公司在二三線城市開發(fā)大盤的做法。
然而《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中南建設在部分三線城市開發(fā)的大盤所蘊藏的風險已慢慢暴露。
2012年6月1日，營口搜房網(wǎng)曾刊載了對中南建設營口項目——中南世紀城營銷副總湯智浩的一段采訪，后者透露中南世紀城犧牲2012年乃至2013年的一部分利潤低價銷售，以在激烈競爭的市場獲得一定的市場份額。
但根據(jù)中南建設公布的半年報數(shù)據(jù)，這一做法的收效并不理想。中南世紀城2012年前6月的銷售面積僅為1.9萬平方米，而一期的總建筑面積超過12萬平方米。
除營口外，中南建設在大本營南通也存在風險。中國指數(shù)研究院的最新研究稱，南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，當?shù)啬壳叭司》拷ㄖ娣e達到40.9平方米，住宅供應過剩風險值得關注。
三四線城市成交風險已顯現(xiàn)
大規(guī)模布局三四線城市，曾是中南建設在樓市調(diào)控下取得佳績的重要手段。
2012年半年報透露，由于公司所在的三、四線房地產(chǎn)市場購房群體以當?shù)鼐用駝傂孕枨蠛透纳菩孕枨鬄橹?，對政策的敏感程度低于一、二線城市。公司房地產(chǎn)銷售情況從3月份新盤推出情況來看，每個月去化率均有上升，房價水平基本穩(wěn)定。
半年報顯示，中南建設有超過190億元的存貨資產(chǎn)分布在南通、營口、南饒、鹽城等三四線城市。而截至2012年6月30日，中南建設的總資產(chǎn)不過386.84億元。
然而，在三四線城市供應過量的背景下，中南建設的布局暗藏風險。
中國指數(shù)研究院的報告指出，營口城鎮(zhèn)人口為143萬，人均GDP約為4萬元，但是土地總量達到8600萬平方米，人均供應量超過60平方米，遠超2010年全國城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。
和營口類似，南通等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過去幾年快速擴張的項目需要長時間來消化，這些城市的供應壓力或?qū)㈤L期存在。而中南建設恰恰在南通和營口都有布局。
湯智浩曾向搜房網(wǎng)表示，營口中南世紀城希望把2012年甚至2013年的一部分利潤讓出來，在競爭比較激烈的市場中獲得更多的市場份額。
但半年報顯示，這一策略并未奏效。結(jié)合中國采招網(wǎng)發(fā)布的《中南世紀城1#-4#樓園林景觀工程招標公告》、搜房網(wǎng)的樓盤信息和對湯智浩的采訪，以及中南世紀城半年報，營口中南世紀城早在2011年9月該項目就已經(jīng)開始開盤，截至2012年6月，一期1~4號樓近10萬平方米已經(jīng)完工，但截至去年6月30日，項目的銷售面積為19269平方米，僅為一期規(guī)劃總建筑面積12.6萬平方米的15%左右。
《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日致電售樓處，銷售人員表示，“目前這一項目的報價為4500元/平方米，在以成本價賣房，但銷售仍然很緩慢。”
按照中南建設去年年報披露的一期項目總投資3.9億元和12.6萬平方米的開發(fā)規(guī)模計算，中南世紀城每平方米的投入超過3000元，加上人員投入、稅費和其他成本，按照現(xiàn)在的售價，能否盈利尚是未知數(shù)。
中南建設投入資金猛增
根據(jù)湯智浩向搜房網(wǎng)透露的計劃，中南世紀城的開發(fā)銷售周期為5~6年。但是如果按照半年報所公布的銷售進度，這一項目的開發(fā)和銷售周期可能長達20年。營口市房產(chǎn)交易管理中心主辦的營口房產(chǎn)網(wǎng)公布的信息顯示，上述項目占地面積42萬平方米，容積率為2，以此計算可售總建筑面積達84萬平方米。
銷售不佳不僅影響了項目的推進，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪營口多家銀行獲悉，當?shù)夭糠帚y行已經(jīng)停止了公司與房地產(chǎn)有關的貸款。
中南建設2012年半年報的數(shù)據(jù)顯示，營口中南世紀城大部分資金由母公司提供，與中南世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對應的母公司其他應收款數(shù)額由2011年年底的3339萬元增加至1.73億元左右。這無疑增加了中南建設的資金壓力。財報顯示，截至2012年6月30日，中南建設貨幣資金只有5.67億元，但短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債總額卻超過15億元。
如果營口中南世紀城銷售繼續(xù)低迷，當?shù)氐男刨J政策仍維持現(xiàn)狀，那么母公司中南建設還可能需要抽調(diào)更多資金支援這一項目。2011年年報顯示，營口中南世紀城總投資額約為14億元，但截至2012年6月30日，這一項目已投入資金不過3.32億元。2012年三季度，中南建設在貨幣資金只有6.93億元的情況下，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債總額已增至19.5億元。
包括營口中南世紀城在內(nèi)，由中南建設援助開發(fā)的三四線城市項目數(shù)量龐大。2012年半年報顯示，母公司對子公司或?qū)O公司的其他應收款已由2011年年底的58.86億元增至75.49億元。
不過，中南建設方面認為，向營口等分公司輸出資金對母公司財務影響并不大，一來母公司本身運營并不需要太多資金，二來公司的主要融資渠道是開發(fā)貸、信托和建設工程施工貸款。雖然部分城市的開發(fā)貸已被叫停，但企業(yè)仍然可以通過后兩類貸款融資。
易居研究院研究員嚴躍進分析，營口分公司一味向母公司借款，一方面暴露了營口分公司在經(jīng)營上的問題，另一方面也暴露出母公司對這一項目的預計不足。
在三四線城市風險增加的情況下，中南建設方面會不會改變原定開發(fā)模式，回歸一二線城市？《每日經(jīng)濟新聞》記者曾向中南建設方面發(fā)出采訪涵，但截至發(fā)稿目前公司方面尚沒有回復。
亮燈率僅三成 中南建設南通項目或遭二手房阻擊
中南建設半年報顯示，公司所在的三、四線房地產(chǎn)市場購房群體以當?shù)鼐用駝傂孕枨蠛透纳菩孕枨鬄橹?，整體對政策的敏感程度低于一、二線城市。
但《每日經(jīng)濟新聞》記者對公司南通兩大樓盤——中南世紀城和中南世紀花城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩項目尚留有巨量庫存需要消化，夜間兩項目的亮燈率僅為三到四成。
中南建設2012年半年報顯示，南通中南世紀城規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，截至去年6月30日銷售面積為86萬平方米；中南世紀花城總規(guī)劃面積為125萬平方米，截至去年6月30日銷售結(jié)算面積只有44萬平方米。
大量空置的二手房顯然會給未來中南建設南通項目銷售帶來巨大的壓力。根據(jù)中國指數(shù)院的研究，南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，目前人均住房建筑面積達到40.9平方米，遠遠超過北京、上海等地。當?shù)馗?個百萬平方米規(guī)模的大盤同時銷售，競爭異常激烈。
據(jù)了解，中南世紀城開盤時價格僅為4000多元/平方米，但后來由于市政府以及通師附中相繼遷入該區(qū)域，房價直線上升。
中南世紀城銷售人員曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該項目住宅已經(jīng)全部賣完。但記者日前實地調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，該項目整體的亮燈率只有三四成左右，甚至有一棟樓只有兩三盞燈亮著。
“房子太多了，很多樓棟都沒有人住，整體的空置率比較高。”周圍一家房產(chǎn)中介老板宋先生對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說。
“就南通目前的情況來看，購房者大多還是選擇靠近市區(qū)的區(qū)域，而125萬平方米的大盤，在南通想要徹底消化完是比較困難的，大量空置房是南通樓市目前的真實寫照。”南通當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負責人表示，“南通目前百萬平方米以上的大盤就8個左右，這些大盤都在銷售當中，競爭十分激烈。”
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，目前南通樓盤存量房約有5.3萬套。一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“南通樓市的庫存遠遠超過當?shù)氐南芰Γ偃f平方米的大盤風險更大。”
從整個項目的開發(fā)來看，無論是中南世紀城還是中南世紀花城，都有巨量的后續(xù)供應需要市場消化。
上述業(yè)內(nèi)人士還表示，“上述項目在未來還有巨量供應的情況下，已經(jīng)銷售的房源也還存在大量空置，這些空置房源很有可能轉(zhuǎn)化成二手房，對大盤未來的銷售產(chǎn)生沖擊。”
分析
三四線樓市面臨中長期風險
中南世紀城以成本價銷售依然滯銷，和營口樓市供應量過剩有直接關系。
在中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風險第26名。營口地區(qū)樓市的供求比為52。
報告指出，個別三線城市風險主要表現(xiàn)在供求關系上，由于本身的需求量并不足以對此前大規(guī)模開發(fā)形成支撐，這些城市未來風險正在集中展現(xiàn)。
在上述中房信集團的報告中，營口的房價收入比高達153。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4到6之間，若房價收入比高于這一范圍，意味著房價偏高，高出越多，市場存在泡沫的可能性越大。
睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文認為，當滯銷和信貸收緊同時存在時，大量布局三四線城市的開發(fā)商會面臨巨大的壓力。他說，一二線城市和三四線城市之間的周期差距大約在一到兩年。去年，當一二線城市緩慢回升之時，三四線城市的樓市卻開始慢慢跌入冰點。三四線城市市場回暖，可能需要一到兩年。
但上述觀點的前提是，三四線城市也能和一二線城市一樣，擁有不斷新增的樓市需求量。
此前中國指數(shù)研究院和中房信集團指出，三四線城市風險更多是因為本身常住人口數(shù)量不足，又沒有新增人口流入，因此開發(fā)商手上的土地遠遠大于需求。這種風險不是短期風險，而是中長期風險。
不過，三四線城市中長期的市場存在一定的變數(shù)。
去年12月初中央經(jīng)濟工作會議提出，未來10年中國經(jīng)濟發(fā)展動力在于新城鎮(zhèn)化建設，這將給樓市提供機會。
薛迥文認為，新一輪城鎮(zhèn)化建設并非過去談的一二線城市的集約建設，而是面向三四線城市的城鎮(zhèn)化建設。如果中央針對三四線城市的城鎮(zhèn)化建設配套出臺實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)政策、人口政策，相信這些城市的過量供應仍然能被消化。
第一太平戴維斯中國市場研究部負責人簡可表示，三四線城市的供應過量是否會給開發(fā)商造成大的風險，主要看項目所處的位置。如果項目位于市中心，風險會小很多。同時，還要看當?shù)卣袥]有實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)導向，吸引本地精英留下，甚至能夠吸引外來人口入戶，這些都會對市場產(chǎn)生微妙的影響。
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