房地產(chǎn)投資額可以看做由兩部分組成：一部分是土地購(gòu)置費(fèi)，另一部分是房屋施工投資額。

 

土地購(gòu)置費(fèi)相當(dāng)于當(dāng)期支付的土地出讓金(土地出讓金通?？梢苑制谥Ц?，因此會(huì)受到上一期，以及當(dāng)期土地成交情況的影響。假設(shè)2012年土地購(gòu)置費(fèi)增速為10%(統(tǒng)計(jì)局公布2012年1-11月增速為7%)，預(yù)計(jì)2013年土地市場(chǎng)好于2012年，假設(shè)土地購(gòu)置費(fèi)增速為15%，則土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)投資額的比例與2012年接近，約為17%(從歷史數(shù)據(jù)看，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)投資額的比例介于【17%21%】)。

 

房屋施工投資額=單位施工面積投資額×當(dāng)年施工面積。單位施工面積投資額受到人工和建材成本的上升推動(dòng)，一直處于小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。05-11年，增幅在0-6%之間，均值約4%，我們假設(shè)2012-2013年單位施工面積投資額增幅均為4%。13年施工面積可以按如下公式測(cè)算：13年施工面積=(12年施工面積-12年竣工面積+13年新開(kāi)工面積)。從歷史上看，按此方法計(jì)算結(jié)果與實(shí)際的房屋施工面積略有差異，二者的比值大概在【98%103%】。因此，最終的施工面積需要按該比值進(jìn)行修正。2012年-2013年的該比值假設(shè)為103%。

 

13年新開(kāi)工面積主要取決于13年銷(xiāo)售面積，當(dāng)然也受到資金狀況的影響。2012年1-11月銷(xiāo)售面積增2.4%，呈逐月上升態(tài)勢(shì),由于銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖，我們預(yù)計(jì)13年銷(xiāo)售面積仍會(huì)增長(zhǎng)，但我們預(yù)計(jì)全國(guó)范圍內(nèi)信貸政策不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，預(yù)計(jì)需求不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，因此假設(shè)13年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5%，由于近年商品房新開(kāi)工面積持續(xù)大幅高于銷(xiāo)售面積，所以預(yù)計(jì)未來(lái)新開(kāi)工面積增速大幅超越銷(xiāo)售增速的概率較低，在此假設(shè)增速為7%。

 

按照上述假設(shè)，我們的預(yù)測(cè)結(jié)果是：2012年房地產(chǎn)投資增速為17.7%，較2011年回落10.2個(gè)百分點(diǎn)；2013年房地產(chǎn)投資增速為16.7%，較2012年回落1個(gè)百分點(diǎn)，整體看趨于平穩(wěn)；從季度來(lái)看，2012年前3季度房地產(chǎn)投資增速呈逐漸下降趨勢(shì)，4季度反彈。2013年則呈逐季上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)1-4季度房地產(chǎn)投資累計(jì)增速分別為12.6%、13.6%、16.3%、16,7%，由于基數(shù)的原因，1季度同比下滑幅度較大。