專家認為，“城鎮(zhèn)化”將成未來地產(chǎn)行業(yè)最大推手，三線城市潛力最大

若要選一個地產(chǎn)行業(yè)歲末年初最火的詞，“城鎮(zhèn)化”當仁不讓是首要位置。經(jīng)過十八大報告以及中央經(jīng)濟會議的定調后，“城鎮(zhèn)化”發(fā)揮“點石成金”的魔力，內地A股和港股的房地產(chǎn)、基建、建材等題材的股票狂漲。房地產(chǎn)人士認為，從目前時間節(jié)點為界，往前看，十年來在市場化改革的浪潮下，在國家推動城市化戰(zhàn)略的推動下，房地產(chǎn)業(yè)無疑經(jīng)歷了高速增長的黃金十年。往后看，未來十年是一個新的政治周期；未來十年是我國城鎮(zhèn)化繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展并且夯實發(fā)展的十年。按著名財經(jīng)評論員葉檀的說法就是：“閉著眼買房的時代一去不返，房地產(chǎn)的黃金十年已過去，接下來將會是白銀十年。”城鎮(zhèn)化或許將是引領房地產(chǎn)進入白銀十年的“鑰匙”。

在中央定調城鎮(zhèn)化前后，萬科、恒大 (論壇)等房企已經(jīng)早嗅出風聲，紛紛在二三線城市謀劃布局。受益于城鎮(zhèn)化政策導向明顯，業(yè)績突出，“頭啖湯”滋味不錯。業(yè)界認為，未來房地產(chǎn)發(fā)展，一二線城市平穩(wěn)，四線城市泡沫嚴重，三線城市潛力最大，將成城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場。相信未來三線城市城鎮(zhèn)化將是各路房企強雄逐鹿的新戰(zhàn)場，誰先發(fā)制人誰就可能占據(jù)有利位置。 （記者 李鳳荷）

最大的內需是“城鎮(zhèn)化”

國務院副總理李克強在前一段時間舉行的省部級領導干部推進城鎮(zhèn)化建設研討班學員座談會上指出：“協(xié)調推進城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇”。此后對于城鎮(zhèn)化，李克強有過多次表述：“破解城市二元結構難題，走新型城鎮(zhèn)化道路”；“未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化”。

中指院發(fā)布的《未來十年(2011~2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報告顯示，城鎮(zhèn)化進程的推進為未來住宅市場提供廣闊的發(fā)展空間，預計未來十年，我國住宅新增需求(包括保障房)約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。

報告預計，城鎮(zhèn)化進程強力推動首次置業(yè)等剛性需求。未來十年，我國城市化率將以年均1.1個百分點的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬人，以人均30平方米住房面積計，新增住房需求將超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業(yè)需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達52%，剛性需求將繼續(xù)成為市場主流。這意味著，未來十年內，城鎮(zhèn)化的推動將催生出龐大的剛性住房需求。對此，申銀萬國首席宏觀經(jīng)濟分析師李慧勇作出判斷——我國的城鎮(zhèn)化率明顯低于其他國家，城鎮(zhèn)化將是我們最大的內需。銀河證券報告指出，目前我國房地產(chǎn)占GDP比重只有5.56%，離發(fā)達國家約10%的份額還有很大距離。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，未來房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比還有很大的提高空間。

據(jù)了解，由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制的《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011~2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)將于今年全國兩會前后對外頒布。該規(guī)劃將涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城 (論壇)市和1萬多個城鎮(zhèn)的建設，為新型城鎮(zhèn)化提供了發(fā)展思路，提出了具體要求。

行業(yè)聲音：2020年前仍是地產(chǎn)發(fā)展機遇期

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化。“中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。”

招商地產(chǎn)董事長林少斌認為，城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間。他說道：“我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮(zhèn)化應該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步結合，應該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能。簡單來說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設施完善了，當?shù)氐霓r民遷移到服務設施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國有很多城鎮(zhèn)需要建設，在這一過程中，開發(fā)商會獲得很多機會。”

綠城建設執(zhí)行總裁許峰則字斟句酌地解讀城鎮(zhèn)化的意義：“從開發(fā)企業(yè)的角度而言，城市化和城鎮(zhèn)化雖然只有一字之差，但是，卻意味著巨大的新市場空間。原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經(jīng)導致這些城市的公共資源承載能力出現(xiàn)問題，而‘城鎮(zhèn)化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無論是建設還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場。”

標桿房企：紛紛搶在二三線城市布局

早在“城鎮(zhèn)化”定調之前，大房企已得風氣之先而在全國二三線城市布局落子。

從2012年4月萬科首次在唐山耗資1.9億元拿下兩幅地塊 (論壇)以來，截至8月份，萬科在全國至少新增項目18個，總地價約為112億元，大部分都集中在二三線市場。從第三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規(guī)劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位于二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等。

恒大地產(chǎn) (論壇)去年拿地動靜不大，但早在2004年，其已謀劃全面進軍二線城市，之后開始大規(guī)模進入三線城市，目前是國內三線城市布局最廣的房企。去年銷售額923億元，超98%得益于非一線城市，其中絕大部分得益于三線城市項目，是城鎮(zhèn)化政策的最大受益者。

招商地產(chǎn)2012年前三季度共拿地97萬平方米，大部分集中在二三線城市，甚至四線城市。招商地產(chǎn)負責人曾經(jīng)表示，今年招商的一個重要目標就是積極補充三四線城市核心地段項目資源。

中海地產(chǎn)僅在剛過去的2012年12月第一周就已經(jīng)動用了近50億元在國內4個城市拿下4幅地塊。這些地塊都是位于二線城市，包括蘇州、杭州、南寧以及武漢。

2012粵派房企

交出滿意成績單

2012年，在房地產(chǎn)調控政策延續(xù)2011年的從緊態(tài)勢下，全國住宅銷售額與銷售面積雖然仍維持正增長，但增幅明顯低于過去兩年，行業(yè)的整體發(fā)展速度進入理性區(qū)間。據(jù)最新報告顯示，截至1月4日，在監(jiān)測的重點企業(yè)中，有萬科、保利、綠地、中國海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億，百億房企陣營再度擴容。另外，千億企業(yè)則由2011年的1家增加至3家，分別由萬科、保利、綠地奪得。

全國前六位房企銷售均超900億元

1月7日，萬科發(fā)布晚間公告稱，2012年12月份該公司實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元。2012年1~12月份，該公司累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，再度蟬聯(lián)銷售榜頭名位置。保利地產(chǎn)在堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位前提下，準確把握市場節(jié)奏，進一步加大推盤力度，全年銷售額達到1020億元。綠地集團根據(jù)市場形勢，重點關注剛需支撐力強的區(qū)位和項目，依托合理的市場布局與靈活的銷售策略，全年實現(xiàn)銷售額1078億元。中海、萬達、恒大三家企業(yè)銷售額也均突破900億元，穩(wěn)步向千億俱樂部邁進，分列第四至六位。

粵派大中房企銷售額均現(xiàn)漲勢

除了萬科、保利、中海、恒大等粵派房企業(yè)績相當不俗之外，富力地產(chǎn)、碧桂園 (論壇)集團以及奧園集團等廣東本土房企的銷售表現(xiàn)也令人滿意。公告顯示，2012年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售目標至約342億元(含合作經(jīng)營項目權益部分)，銷售總面積約297.27萬平方米；若只計該集團權益部分，則全年協(xié)議銷售收入約322億元，銷售總面積約287.58萬平方米。按該集團全年銷售目標320億元計，其去年銷售超過目標0.625%。

碧桂園2012年實現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比增長分別約10%及11%。奧園集團錄得未經(jīng)審核銷售金額為52.5億元，較2011年增加約5%，實現(xiàn)全年50億銷售目標約105%。業(yè)界人士指出，在市場受限、整體偏冷的情況下，上述幾大房企能夠完成任務并能超越前年，可以說成績還是令人滿意的。