當(dāng)一線城市房價(jià)地價(jià)喊漲的時(shí)候，貴陽、長沙等城市在國土部公布的地價(jià)成交榜上卻在下降。
中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，貴陽作為房價(jià)最低的省會城市，去年房價(jià)同比再次下降11.2%。
上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良向記者解釋，貴州房價(jià)“白菜價(jià)”主要原因是，相比北、上、廣、深等一線城市持續(xù)的“非飽和土地供應(yīng)”狀態(tài)，貴陽土地和住房供應(yīng)量充足。
貴陽當(dāng)?shù)刈畲髽潜P花果園項(xiàng)目開發(fā)商宏立城營銷中心總經(jīng)理陳曉輝表示，“貴陽采取了與其他省市截然不同的土地出讓方式——生地熟掛”，土地一二級市場聯(lián)動(dòng)模式。
“在北京等一線城市，政府壟斷土地一級開發(fā)，按市場價(jià)格推土地，市場好時(shí)多賣地，不好的時(shí)候就少賣地或賣差地。因此土地市場要不頻現(xiàn)高地價(jià)，要不就是市場供應(yīng)不足，進(jìn)而推高房價(jià)。”陳曉輝稱，而對于貴陽等經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高的城市而言，政府選擇讓渡土地出讓收入，毛地熟掛，借開發(fā)商的力量開發(fā)生地。
毛地帶來的低房價(jià)
中國指數(shù)研究院院長黃瑜介紹，2012年貴陽商品住宅共成交100295套，成交面積為996.1萬平方米，同比分別上漲112%和93%，與此同時(shí)，當(dāng)年商品房銷售均價(jià)同比下降11.2%。“可以說，貴陽充足的樓市供應(yīng)，是平衡當(dāng)?shù)氐墓┬桕P(guān)系，平抑房價(jià)的一個(gè)重要原因。”中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮如是說。
根據(jù)中地行貴陽分公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2012年貴陽市推貨總量154362套，面積14725369平方米，同比去年同期73349套，8251925平方米上漲110.4%，78.5%。
值得注意的是，貴陽充足樓市供應(yīng)背后還有一大特色：數(shù)量可觀的超級大盤，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個(gè)，800萬以上有9個(gè)，1000萬平方米以上有6個(gè)，2000萬平方米以上1個(gè)
規(guī)劃居住人口達(dá)35萬人的巨型樓盤花果園是一個(gè)規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬㎡的超大樓盤，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1350萬㎡住宅、200萬㎡辦公、150萬㎡商業(yè)、100萬㎡公寓、30萬㎡公建，總投資達(dá)900億元。
記者在貴陽調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，花果園僅售樓大廳就相當(dāng)于一個(gè)火車站的人流規(guī)模，在一個(gè)非節(jié)假日的時(shí)間點(diǎn)里，記者觀察了3個(gè)小時(shí)，而這里的人群熙熙攘攘，跟一座喧鬧的火車站一樣。
“貴陽樓市供應(yīng)充足的核心就在于更多的采取‘生地熟掛’、‘土地一二級捆綁聯(lián)動(dòng)’的土地供應(yīng)模式。”陳曉輝介紹，先以毛地掛牌，找一個(gè)實(shí)力的開發(fā)商，將此地塊上的土地征用、拆遷整理、安置房建設(shè)和市政配套工程等交由開發(fā)商來完成。
改變壟斷可降地價(jià)
“自2002年以來，整個(gè)杭州每年在住宅方面的土地供應(yīng)量只是在4000畝的范圍內(nèi)徘徊，其中，2005年掛牌出讓約3449畝地；2006年掛牌出讓了4031畝地。”北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊介紹，而僅花果園一個(gè)項(xiàng)目的土地供應(yīng)面積，就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杭州一年的土地供應(yīng)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，采取“一、二級捆綁聯(lián)動(dòng)”和“生地熟掛”模式并非貴陽個(gè)例，在長沙、沈陽等經(jīng)濟(jì)落后的三四線城市比比皆是。
半山半島[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]副總裁徐能力在釣魚臺美高美入駐半山半島的儀式上透露，在海南很多開發(fā)商都是通過一級二級聯(lián)動(dòng)拿地，這種模式在二三線城市比較普遍。
徐能力等開發(fā)商坦承，作為開發(fā)商，也不愿意接受高地價(jià)的問題，而一線城市政府壟斷二級供應(yīng)，供地能力和供地節(jié)奏都由政府控制，開發(fā)商拿地很被動(dòng)，這種毛地出讓的模式，反而有利于當(dāng)前房價(jià)和地價(jià)的下降。
然而，在中國土地勘測規(guī)劃院的一位人士看來，貴陽的供地模式雖然可以增加供應(yīng)，平抑房價(jià)，但卻不是目前的主流供地模式。以北京為例，早在2009年起，開發(fā)商便沒有機(jī)會參與北京的一級土地開發(fā)。
一位在北京專門從事土地一級開發(fā)的人士向記者透露，雖然不讓開發(fā)商做，但一級開發(fā)也被委托給企業(yè)，“早年是政府出資，確保一定利潤率找企業(yè)做一級開發(fā)，隨著土地整理儲備資金日益緊張，目前比較普遍的模式是，企業(yè)招標(biāo)一級開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，需要墊付一定比例的資金，在完成一級開發(fā)后，政府再把墊付的資金和利潤率返還給企業(yè)。”
“從2011年開始，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，各地政府紛紛降低土地出讓價(jià)，放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏。這對主營土地一級開發(fā)的企業(yè)來說，實(shí)在是致命的打擊。”上述人士介紹，如果沒有二級市場的利益驅(qū)動(dòng)，企業(yè)專門從事一級開發(fā)的動(dòng)力很小，風(fēng)險(xiǎn)也很大。
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