明年中國住房市場的走向與市場內(nèi)在性無關(guān)，與市場供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場買賣雙方的偏好無關(guān)，而與政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線有關(guān)。

 

中國住房市場有濃厚的政策市味道，因此，要判斷2013年中國住房市場會走向哪里？住房市場價(jià)格是上漲還是下跌？它與市場內(nèi)在性無關(guān)，與市場供求關(guān)系無關(guān)，更與住房市場買賣雙方的偏好無關(guān)，而與明年政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控底線有關(guān)。

 

首先，我們來看當(dāng)前住房市場的基本態(tài)勢。12月18日國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的有53個(gè)，占比達(dá)七成以上。同日央行公布的四季度問卷調(diào)查顯示，29％的居民預(yù)期房價(jià)上漲，同比上漲10個(gè)百分點(diǎn)，比年初高11．3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，隨著一些城市的樓市價(jià)格上漲，京滬廣等地再次出現(xiàn)恐慌性購房潮。在這種情況下，國內(nèi)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼，不少企業(yè)紛紛進(jìn)入土地市場。

 

這種現(xiàn)象說明，多年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果十分有限，說明頂在天花板上的房價(jià)不僅沒有下跌，反之又開始上漲，說明國內(nèi)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場性質(zhì)根本就沒有改變。由于住房市場是投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，所以市場價(jià)格完全由預(yù)期來決定。當(dāng)房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)化時(shí)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)其他企業(yè)、住房投資者以及其他相關(guān)利益者開始涌入市場。

 

最近相關(guān)報(bào)告指出，當(dāng)前過高的住房價(jià)格使得80％以上的民眾沒有支付能力進(jìn)入住房市場。而住房是每一個(gè)人的最大民生，它不僅是每一個(gè)民眾最必需的生活用品，而且住房購買支出費(fèi)用在每一個(gè)家庭的日常消費(fèi)中占有絕對高的比重。

 

從早幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢來看，過高房價(jià)使得房地產(chǎn)利潤驚人。比如，有一家早年做家電銷售的企業(yè)，其做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤達(dá)到該企業(yè)前16年經(jīng)營利潤的總和。有不少炒房者，本來初期擁有的財(cái)富在10萬元左右，但就在不到10年的時(shí)間里，其財(cái)富飆升到千萬或億萬元以上。而地方政府的情況也是如此，因?yàn)橛辛烁叻績r(jià)，各地土地的價(jià)格就水漲船高，不少地方一年獲得的土地出讓金可以與該地多年的財(cái)政收入相等。這些企業(yè)、個(gè)人及地方政府的財(cái)富增長從何而來？在一個(gè)零和博弈的市場內(nèi)，這些房地產(chǎn)相關(guān)利益者所獲得的暴利，必然要廣大中低收入的住房購買者來承受。

 

同時(shí)，在房地產(chǎn)逐利的這10年里，各種各樣的資源都涌入了住房市場，各種不同的企業(yè)都涌入了房地產(chǎn)市場，中國經(jīng)濟(jì)可以說完全變成了一個(gè)“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)。這種完全以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)，不僅嚴(yán)重阻礙了國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，也引發(fā)了一系列嚴(yán)重的社會問題。如嚴(yán)重財(cái)富分配不公、官商勾結(jié)嚴(yán)重、政府官員腐敗盛行、民眾創(chuàng)造財(cái)富的價(jià)值觀念扭曲等。整個(gè)社會與經(jīng)濟(jì)都完全裝入住房這個(gè)不可破解的“套子”里。

 

中國持續(xù)10年被吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫不僅沒有經(jīng)歷過周期性調(diào)整，這泡沫反而越吹越大。這與政府要提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量與效益相沖突，如果這種吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，它的破滅不可避免。中國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，必然會引發(fā)中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及社會危機(jī)。所以，遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場巨大的泡沫是政府工作的重中之重。

 

當(dāng)前國內(nèi)住房市場的房價(jià)為何又重新上漲？最為根本的原因就在于市場預(yù)期現(xiàn)有的住房政策會進(jìn)一步放松。因?yàn)?，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，但新領(lǐng)導(dǎo)層強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化的重要性，這使得一些人自以為看到了樓價(jià)上漲的“新機(jī)遇”。

 

2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場會走向哪里？關(guān)鍵不僅在于新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)前房價(jià)水平的容忍度，也在于是不是會對住房市場采取真正的新政策，以便讓住房市場的性質(zhì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。這兩個(gè)方面應(yīng)該是衡量未來政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線與決心的基點(diǎn)。如果政府沒有真正要求住房市場轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，而是為了穩(wěn)增長讓當(dāng)前這種以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場持續(xù)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格會繼續(xù)飆升，房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大，中國經(jīng)濟(jì)又可能走上早幾年以房地產(chǎn)拉高“GDP”的老路。如果政府不能容忍當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場繼續(xù)發(fā)展，而堅(jiān)決要擠出當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的泡沫，并對這個(gè)市場動(dòng)大手術(shù)，進(jìn)行重大的制度改革，并出臺堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的嚴(yán)厲的信貸和稅收政策，那么中國樓市的房價(jià)水平將回歸理性，中國住房市場將走上健康發(fā)展之路。（作者系金融學(xué)者）