16日落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖僅用兩句話概述來(lái)年樓市的政策方向，但甫一出爐便引發(fā)輿論熱議。會(huì)議明確，中國(guó)將繼續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。

 

在中央政策、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等多方力量的博弈下，中國(guó)樓市走到2012年末尾。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中新社記者采訪時(shí)，將今年中國(guó)樓市的調(diào)控核心總結(jié)為“遏制投機(jī)性需求、滿足保障性需求和支持剛性需求”三個(gè)方面。在此引導(dǎo)下，2012年中國(guó)推行了“限購(gòu)”和差別化信貸等調(diào)控政策以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

 

從結(jié)果來(lái)看，與2011年的“艱難盤整”不同，今年中國(guó)樓市回暖明顯，自6月底量?jī)r(jià)齊升之后，一直處于震蕩升溫態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市升至53個(gè)，3倍于持平和下跌城市數(shù)量的總和。

 

未來(lái)一年的樓市發(fā)展方向如何？綜合近期系列會(huì)議和高層發(fā)言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然當(dāng)局目前尚未明確出臺(tái)樓市新政，但來(lái)年樓市發(fā)展的一些信號(hào)已初露端倪。

 

未來(lái)樓市調(diào)控趨緊手段或趨多元

 

中國(guó)國(guó)土資源部18日已釋放信號(hào)，表示從嚴(yán)從緊調(diào)控樓市，特別是對(duì)于房?jī)r(jià)初現(xiàn)上漲、房屋供需矛盾比較突出的部分一、二線城市，將增加土地供應(yīng)，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

 

中國(guó)銀行(601988,股吧)國(guó)際金融研究所高級(jí)分析師周景彤在接受中新社記者采訪時(shí)指出，最近一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)超過(guò)兩年半，政策效應(yīng)有所遞減。尤其是今年第四季度以來(lái)，在調(diào)控并未實(shí)質(zhì)性放松的情況下，部分城市出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)均漲的態(tài)勢(shì)。周景彤認(rèn)為，這說(shuō)明當(dāng)前調(diào)控政策面臨新的挑戰(zhàn)，明年出臺(tái)新緊縮政策的可能性大。

 

從調(diào)控手段來(lái)看，周景彤指出，明年“限購(gòu)”等行政性調(diào)控手段仍將持續(xù)，但從長(zhǎng)期看，漸漸淡出市場(chǎng)是大趨勢(shì)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的增加和范圍的擴(kuò)大將是明年市場(chǎng)重點(diǎn)期待的內(nèi)容。

 

專家普遍認(rèn)為，以房產(chǎn)稅為代表的非行政性調(diào)控能夠通過(guò)影響購(gòu)房者預(yù)期、地方政府收入、增加市場(chǎng)流通等方式影響房?jī)r(jià)，或代表今后的調(diào)控趨勢(shì)。

 

城鎮(zhèn)化穩(wěn)妥推進(jìn)利好中長(zhǎng)期樓市

 

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“新型城鎮(zhèn)化”列入明年六大任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，不斷入市的新增需求將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要利好。但專家提醒，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)或引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和結(jié)構(gòu)的理性調(diào)整，促使未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)回歸理性。

 

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生表示，中央圍繞城鎮(zhèn)化提出“穩(wěn)妥”、“提高質(zhì)量”、“健康”等諸多要求，就是為了向各方明示，城鎮(zhèn)化不等同于發(fā)展房地產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單通過(guò)征地、買地來(lái)實(shí)現(xiàn)。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，此番中央強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口城鎮(zhèn)化，弱化了房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中的角色。他指出，此次提出大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化能使中小城市及區(qū)域性中心城市變成新的發(fā)展熱點(diǎn)，從而分流大城市多年來(lái)積累的購(gòu)房需求，或能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和未來(lái)需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間。

 

保障房建設(shè)供應(yīng)仍為樓市“重頭戲”

 

另外，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上官方透露的信號(hào)來(lái)看，明年仍處于保障房建設(shè)與供應(yīng)的高峰期。

 

5年來(lái)，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)先后13次召開(kāi)國(guó)務(wù)院專題會(huì)議，研究部署保障性安居工程的建設(shè)和管理工作。在高層的強(qiáng)力推進(jìn)下，各方對(duì)保障性住房的投入力度日趨提升。作為解決中低收入居民住房問(wèn)題的重要渠道，近年來(lái)保障房建設(shè)已使近1億人的住房條件得到改善。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇認(rèn)為，保障房的供應(yīng)還在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)方面發(fā)揮重要作用。

 

從今年的保障房建設(shè)情況來(lái)看，1-10月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成505萬(wàn)套，已經(jīng)提前完成今年的目標(biāo)。分析認(rèn)為，在供應(yīng)充足的背景下，保障性住房入市后的監(jiān)管及分配，可能在新一屆政府的推動(dòng)下更加嚴(yán)格與高效。