面對(duì)全國(guó)多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)的再次抬頭，有必要梳理一下過(guò)去的調(diào)控的情況，看看到底是什么原因?qū)е铝诉^(guò)去的房?jī)r(jià)下跌，又是什么原因?qū)е铝俗罱姆績(jī)r(jià)上漲，更重要的，看看這次的房?jī)r(jià)調(diào)控是否有必要堅(jiān)持，是否要增加新的調(diào)控手段等。

 

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，11月，一手樓市出現(xiàn)全面上漲。新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。

 

這個(gè)數(shù)據(jù)不是孤立的。最近全國(guó)多地的樓市量?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月上漲，“暖冬”已經(jīng)成了定局，同時(shí)“地王”再次頻出。按照目前的趨勢(shì)，全國(guó)多數(shù)地區(qū)的樓市價(jià)格追平去年的高點(diǎn)是有可能的。有鑒于此，18日有關(guān)部門召開(kāi)新聞通氣會(huì)，重申將從嚴(yán)從緊調(diào)控樓市，遏制“地王”抬頭。

 

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，從2010年年底開(kāi)始的歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控是有成效的，全國(guó)多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)停止上漲和下跌現(xiàn)象，上海的二手房指數(shù)從2011年10月起到2012年5月，連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。面對(duì)全國(guó)多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)的再次抬頭，有必要梳理一下過(guò)去調(diào)控的情況，看看到底是什么原因?qū)е铝诉^(guò)去的房?jī)r(jià)下跌，又是什么原因?qū)е铝俗罱姆績(jī)r(jià)上漲，更重要的，看看這次的房?jī)r(jià)調(diào)控是否有必要堅(jiān)持，是否要增加新的調(diào)控手段等。

 

這次的調(diào)控，主要可以概括為“限購(gòu)”和“限貸”的“雙限”政策。限購(gòu)，杜絕了炒房，市場(chǎng)上只剩下了剛需和改善性需求。而限貸，極大地減弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)，縮小或杜絕了泡沫存在。這次調(diào)控導(dǎo)致的連續(xù)數(shù)月的全國(guó)多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌，可以說(shuō)是雙限措施起到了作用。

 

雙限政策，其實(shí)是需求限制政策。目前來(lái)說(shuō)，全國(guó)多數(shù)地區(qū)，尤其是一線地區(qū)仍然在嚴(yán)格地執(zhí)行雙限的政策。因此，最近數(shù)月樓市的回暖，應(yīng)當(dāng)不是需求因素突然增長(zhǎng)導(dǎo)致的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)，是由供需兩個(gè)因素組成的，所以，從邏輯上來(lái)說(shuō)，這次樓市回暖，應(yīng)當(dāng)是供給方面的因素導(dǎo)致的。調(diào)控該從“賣方”入手了。

 

供方因素，只有土地供應(yīng)、建材、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等等。那么，有必要看看這四個(gè)因素是誰(shuí)造成了房?jī)r(jià)的上漲，調(diào)控也應(yīng)當(dāng)拿這些因素下手。

 

建材價(jià)格在2012年上半年是下跌的，最近基本持穩(wěn)。所以，全國(guó)樓市的回暖，并不是建材價(jià)格導(dǎo)致的。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于廣大的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是個(gè)“謎”，有研究人員披露，2011年在主板及中小板上市企業(yè)分布的22個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)凈利率為11.78%，不算太高。

 

土地成本和稅費(fèi)，屬于各地政府控制的因素。最近全國(guó)地王頻出，從動(dòng)機(jī)和獲利來(lái)說(shuō)，還是各個(gè)地方政府。畢竟，去年下半年和今年上半年，由于土地市場(chǎng)遇冷，讓各地財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，商品房從拿地開(kāi)發(fā)到賣給購(gòu)房者，其中涉及向各級(jí)政府繳納的稅費(fèi)占整個(gè)房屋銷售金額比例低則50%，最高甚至超過(guò)70%。所以，高房?jī)r(jià)的主要因素應(yīng)當(dāng)是清楚的。

 

既然這次房?jī)r(jià)的重新抬頭，問(wèn)題出在“賣方”，那么加強(qiáng)調(diào)控或者是出臺(tái)新的調(diào)控措施，不應(yīng)當(dāng)針對(duì)需求方，而是要針對(duì)供給方。而供給方的因素中，土地成本和稅費(fèi)占絕對(duì)的大頭，所以調(diào)控也應(yīng)當(dāng)主要針對(duì)這兩個(gè)因素。因此，除非徹底地“禁購(gòu)”，任何企圖再拿需求方因素下手，比如試圖開(kāi)征“房產(chǎn)稅”等，是抑制不了房?jī)r(jià)上漲的。