“房地產(chǎn)基金是現(xiàn)階段性價(jià)比最高的投資品。”日前，德信資本董事長陳義楓在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是說。
回顧今年，房地產(chǎn)基金市場呈現(xiàn)井噴式增長，規(guī)模接近2000億元，其15%-20%的收益率也在一眾理財(cái)產(chǎn)品中相當(dāng)可觀。但房地產(chǎn)基金市場發(fā)展歷程較短，客戶對(duì)其認(rèn)知不一，質(zhì)疑亦未間斷。
諾承投資管理合伙人王東亮曾公開表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)基金仍處于初級(jí)狀態(tài)，大部分房地產(chǎn)基金仍沿用機(jī)會(huì)型策略，對(duì)象以個(gè)人客戶為主，有快進(jìn)快出的心態(tài)。
不過，他們均看好房地產(chǎn)基金的增長潛力。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長錢建蓉稱，“短期內(nèi)房地產(chǎn)金融政策不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，新興房地產(chǎn)基金將延續(xù)過去兩三年的發(fā)展勢(shì)頭，有望在該領(lǐng)域"分一杯羹"。”
2015年規(guī)模有望過萬億
今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告》稱，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模近千億元。
銀行對(duì)房地產(chǎn)的政策持續(xù)緊縮，給了房地產(chǎn)基金持續(xù)、快速擴(kuò)張的空間。陳義楓認(rèn)為，保守估計(jì)今年房地產(chǎn)基金規(guī)模已近2000億，到2015年有望邁上“萬億”臺(tái)階。
在陳義楓看來，房地產(chǎn)基金是目前最具性價(jià)比的投資品種，只要項(xiàng)目足夠好，政策不突變，有抵押物，基本沒有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)私募基金可以說是固定收益類產(chǎn)品，只要資產(chǎn)價(jià)格不跌出安全邊際，即可保證固定收益。
據(jù)多個(gè)房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士介紹，目前基金的LP有銀行的高凈值客戶，以及眾多的個(gè)體投資者。
記者從一國內(nèi)第三方理財(cái)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人處獲悉，房地產(chǎn)基金正被大型機(jī)構(gòu)投資者、家族財(cái)富管理機(jī)構(gòu)等納入資產(chǎn)配置。“第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)以代銷信托產(chǎn)品為主，但隨著信托自建通道完成，我們會(huì)逐漸提高房地產(chǎn)基金在客戶資產(chǎn)配置中的比例。”
多位受訪人士告訴記者，資金募集渠道不通暢是目前制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的最大短板。
雖然不少銀行的大型支行都有多種靈活手法，幫助房地產(chǎn)基金募集資金。同時(shí)，銀行內(nèi)部允許與基金有多個(gè)不同接口，支行、分行、私人銀行等部門均能私下審批完成募集。但銀行對(duì)基金管理人和開發(fā)商的資質(zhì)都非常挑剔，收費(fèi)也比較高，顧問費(fèi)在3%左右，且有水漲船高的趨勢(shì)。
“目前通過銀行募集的房地產(chǎn)基金很少，70%以上通過私募。”錦安財(cái)富董事長高巖稱。
與銀行和信托相比，陳義楓更看好未來與券商的合作，“很多券商在幫房地產(chǎn)基金公司募集資金，有的幫基金搭建稅收優(yōu)惠平臺(tái)。而券商也非?？粗剡@個(gè)高增長市場。券商除了可以作為基金的募集渠道，日后可能會(huì)發(fā)揮類似信托的功能參與到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中。”
12月7日，德信資本與上海某券商正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
不過，業(yè)內(nèi)亦有人士對(duì)券商收費(fèi)高低表示質(zhì)疑，“現(xiàn)在考慮定價(jià)孰高孰低言之過早。券商目前未能證明自己渠道搭建能力強(qiáng)于信托，所以他們的期望值還不是那么高。等業(yè)務(wù)量上來后，恐怕收費(fèi)會(huì)重新定價(jià)。”
管理費(fèi)被雙向擠壓
記者了解到，現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)基金LP的收益率（含個(gè)稅）在15%左右，開發(fā)商付出的總成本約為20%-25%。中間5%-10%的差價(jià)即為基金管理費(fèi)和渠道募集費(fèi)用，其中基金管理費(fèi)占比不到一半。
前述知情人士透露，由于過去半年房地產(chǎn)基金的收益率下降約3個(gè)百分點(diǎn)；而渠道募集費(fèi)卻上漲了1個(gè)百分點(diǎn)，基金管理費(fèi)受到雙向擠壓。
深圳一開發(fā)商設(shè)立的私募基金人士對(duì)本報(bào)記者表示，渠道費(fèi)太高及投資人收益預(yù)期過高都不合理。未來的發(fā)展趨勢(shì)是，投資收益的價(jià)格變動(dòng)，會(huì)自發(fā)形成一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
陳義楓對(duì)此表示十分認(rèn)可，“宰大戶的手法是給這個(gè)行業(yè)添亂，必須有一個(gè)比較公允的成本價(jià)格給開發(fā)商，投資者的預(yù)期會(huì)逐步得到管理。”
隨著今年貨幣政策趨于寬松，開發(fā)商銷售回暖，今年上半年到下半年，房地產(chǎn)基金的年化收益率大約下降了2%-3%。投資者的預(yù)期已經(jīng)有所下降，一位第三方財(cái)富管理人士稱。
言及房地產(chǎn)基金的潛在風(fēng)險(xiǎn)，陳義楓稱，最直觀的風(fēng)險(xiǎn)就是基金管理人的道德風(fēng)險(xiǎn)?；鸸芾砣伺c投資者之間信息不對(duì)稱，有可能以很高的傭金去推廣一個(gè)安全級(jí)別很低的產(chǎn)品，以謀取高利潤。一旦發(fā)生大面積虧損，對(duì)房地產(chǎn)基金行業(yè)會(huì)造成難以估量的傷害。
另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些從高利貸轉(zhuǎn)型成立的房地產(chǎn)基金，這類基金習(xí)慣于高利貸的操作方式，將此看作一個(gè)快進(jìn)快出的市場，其運(yùn)作也會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
此外，前述業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者透露，房地產(chǎn)基金市場所面臨的不確定性仍相當(dāng)大。“第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)本應(yīng)幫助投資人把關(guān)資產(chǎn)配置，避免非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但目前市場上仍有一批第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)本著"高傭金就是高標(biāo)準(zhǔn)"的短視理念，給行業(yè)注入了潛在風(fēng)險(xiǎn)。”
對(duì)于房地產(chǎn)基金未來的發(fā)展，陳義楓等業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著市場和投資人的成熟，以及房地產(chǎn)行業(yè)利潤率趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)私募基金的預(yù)期收益率會(huì)有所下降，對(duì)于LP稅后12%應(yīng)該是近幾年合理的水平。
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