1992年，廣州市沙河路17號(hào)望星樓附二樓的一間20多平方米的辦公室，是保利地產(chǎn)(600048,股吧)最初的創(chuàng)業(yè)起家之處。創(chuàng)業(yè)者的照片盡管是彩色的，但是色彩單調(diào)背景簡(jiǎn)單，每個(gè)人的臉上的表情樂(lè)觀而嚴(yán)肅，畢竟那是一個(gè)充滿著希望和不確定的年代。此后的20年里，是中國(guó)重新在世界崛起強(qiáng)大的20年，在這期間，無(wú)數(shù)傳奇和歷史被一次次改寫(xiě)和刷新，也有無(wú)數(shù)的明星瞬間隕落。保利地產(chǎn)20年的成長(zhǎng)史，本質(zhì)上說(shuō)，是一部中國(guó)國(guó)家崛起及中國(guó)城市化進(jìn)程的忠實(shí)記錄史。

 

從12萬(wàn)元的“開(kāi)辦費(fèi)”用到近千億的銷售額，所有的傳奇都不如數(shù)字化的展示給人們帶來(lái)的直觀感受更為強(qiáng)烈。千萬(wàn)不要以為背負(fù)央企的強(qiáng)大背景，就可以避免艱苦創(chuàng)業(yè)的起步階段。然而這個(gè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展的過(guò)程，卻又有別于業(yè)內(nèi)許多民企公司行走于非正規(guī)化邊緣的“野蠻生長(zhǎng)”模式。保利地產(chǎn)的成長(zhǎng)發(fā)展，同樣跨越荒蕪與蠻荒時(shí)代，盡管這個(gè)發(fā)展壯大的過(guò)程始終充滿著不確定性，但是保利地產(chǎn)的進(jìn)步與蛻變無(wú)疑更加優(yōu)質(zhì)，這是一個(gè)創(chuàng)業(yè)型公司從誕生那天起，自身所攜帶的基因所決定的。

 

2006年之前的“早期歲月”

 

“有出息有作為，才會(huì)被重點(diǎn)支持”所謂央企房地產(chǎn)公司的實(shí)質(zhì)皆在于此，尤其是在房地產(chǎn)這樣一個(gè)高度是市場(chǎng)化的行業(yè)。就如同一個(gè)家庭中眾多的孩子，那個(gè)聰明有作為的孩子才會(huì)得到父母手中更多的支持和被寄予眾望。1992年，已過(guò)不惑之年的保利地產(chǎn)前董事長(zhǎng)李彬海放棄了廣州軍區(qū)參謀部后勤部長(zhǎng)的高位，作為一名職業(yè)軍人，榮譽(yù)才是至高無(wú)上的選擇，尤其在那樣的一個(gè)年代。然而也是那樣流火的歲月，一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的大潮下，李彬海選擇了去白手起家打造保利地產(chǎn)。選擇后者則意味著放棄安逸的現(xiàn)在，接受一個(gè)不確定的未來(lái)。

 

1992年9月公司登記注冊(cè)成立，創(chuàng)業(yè)初期的保利地產(chǎn)門路不通、資金短缺。但在不斷地摸索和嘗試中，保利地產(chǎn)積累著經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，堅(jiān)定了信心做住宅開(kāi)發(fā)，這種堅(jiān)定也帶來(lái)了保利紅棉花園項(xiàng)目的成功。

 

保利紅棉花園，一戰(zhàn)成名

 

1995年，保利地產(chǎn)開(kāi)始專注于自己開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的嘗試——保利紅棉花園。該項(xiàng)目占地15萬(wàn)平方米，總建筑面積20萬(wàn)平米，是當(dāng)時(shí)廣州最大的樓盤。1995年9月28日，也就是在公司成立三周年之際，保利紅棉花園第一期預(yù)售大獲全勝，搶購(gòu)一空，紅棉花園一炮打響。

 

從中國(guó)住房體制改革的脈絡(luò)來(lái)看，保利紅棉的開(kāi)發(fā)成功恰恰滿足了中國(guó)城市居民剛剛萌芽的住房多樣化需求——1995年國(guó)家實(shí)行的福利分房制度滿足不了八九十年代下海而小有積蓄的商人的住房需求，保利紅棉花園準(zhǔn)確鎖定了這一群體的商品房需求。

 

從保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略形成的軌跡來(lái)看，保利紅棉花園堅(jiān)定了保利地產(chǎn)做住宅開(kāi)發(fā)的意圖，為后續(xù)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了可觀的資金流和利潤(rùn)；它強(qiáng)化了市場(chǎng)定位對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性。

 

保利紅棉花園對(duì)于保利地產(chǎn)的重要意義堪比遵義會(huì)議對(duì)于紅軍長(zhǎng)征的核心價(jià)值。從此，保利地產(chǎn)奠定了未來(lái)大發(fā)展的三大基礎(chǔ)：首先，專注房地產(chǎn)戰(zhàn)略。而此時(shí)早已上市的萬(wàn)科還在王石的帶領(lǐng)下載多元化的生意里尋求是否“房地產(chǎn)真經(jīng)”。其次，專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的雛形開(kāi)始形成。作為早期極其成功的作品，保利紅棉花園奠定了保利地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的高度起點(diǎn)和重要的開(kāi)發(fā)探索經(jīng)驗(yàn)以及敏銳的市場(chǎng)判斷力。第三點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的追求與領(lǐng)悟。由于高品質(zhì)樓盤的熱銷，保利地產(chǎn)對(duì)高質(zhì)高價(jià)以及高性價(jià)比產(chǎn)生非常深刻的認(rèn)識(shí)，這對(duì)于保利地產(chǎn)延續(xù)至今的精品產(chǎn)品理念產(chǎn)生重要的影響。

 

2001年，中國(guó)保利集團(tuán)公司開(kāi)始對(duì)所屬企業(yè)實(shí)施按主營(yíng)業(yè)務(wù)和地區(qū)劃分的整合和資產(chǎn)重組，形成了貿(mào)易、文化、旅游、房地產(chǎn)等專業(yè)子公司以及上海、香港等地區(qū)子公司。在集團(tuán)戰(zhàn)略框架調(diào)整的大背景下，2002年廣州保利房地產(chǎn)公司更名為“保利地產(chǎn)股份有限公司”，保利南方集團(tuán)將其下屬主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)納入廣州保利，同時(shí)將廣州保利的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)剝離。

 

根據(jù)保利南方集團(tuán)和保利集團(tuán)批復(fù)同意，廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將持有的非房地產(chǎn)主營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)股權(quán)以2001年12月31日為基準(zhǔn)日無(wú)償劃撥至保利南方集團(tuán)。通過(guò)上述股權(quán)重組，保利南方集團(tuán)所屬核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)全部整合進(jìn)入廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。受益于集團(tuán)業(yè)務(wù)整合，保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和優(yōu)勢(shì)更加得到進(jìn)一步鞏固。

 

2004年6月底，國(guó)資委發(fā)布104號(hào)國(guó)資函公告指定中國(guó)保利(集團(tuán))公司等五家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企可以重組其他央企房地產(chǎn)資源。2005年6月9日，國(guó)資委確立了保利集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃思路：以軍貿(mào)為立業(yè)之本，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為興業(yè)之柱，以文化為強(qiáng)業(yè)之光。保利集團(tuán)的每個(gè)產(chǎn)業(yè)之間都是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但在一些資源上可以相互配合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

 

保利集團(tuán)的業(yè)務(wù)重整和國(guó)資委主導(dǎo)的國(guó)企股份制改革，逐步為保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展理清了機(jī)制上的障礙，再加上前期專業(yè)、人才和資金方面的積累，保利地產(chǎn)迎來(lái)了全國(guó)迅速擴(kuò)張的時(shí)代。2002年完成股份制改革后，保利地產(chǎn)召開(kāi)了第二次創(chuàng)業(yè)動(dòng)員大會(huì)。動(dòng)員大會(huì)確定了非常明確的區(qū)域戰(zhàn)略：以廣州、北京、上海一線城市為重點(diǎn)，在已拓展的其他重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展其他發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市，夯實(shí)和完善公司全國(guó)戰(zhàn)略布局；拓展策略是先以單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入新的城市，待站穩(wěn)腳跟后，再向多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作邁進(jìn)，步步為營(yíng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打?？己四繕?biāo)是在各區(qū)域市場(chǎng)占有一定的市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取三年內(nèi)在所進(jìn)入的區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入銷售前二名，形成多區(qū)域利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。